Lợi và hại khi dùng đòn bẩy tài chính
Dùng đòn bẩy tài chính và những tính toán về thời điểm mua, dù là với mục đích mua ở hay đầu tư là những yếu tố tiên quyết quyết định đến sự “thành – bại” trong việc đầu tư bất động sản.
Với những khách hàng có sẵn dòng tiền dư giả, việc tìm sản phẩm tốt để đầu tư thời điểm hiện nay là lựa chọn đáng cân nhắc. Với những khách hàng cần sử dụng đòn bẩy tài chính, ở những dự án pháp lý rõ ràng, người mua nhà có nhu cầu thực sẽ thuận lợi hơn khi tiếp cận vốn vay. Ưu tiên sử dụng đòn bẩy tài chính cho nhu cầu thực (để ở, kinh doanh lâu dài), tránh sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để đầu cơ trong giai đoạn này. Việc vay mua nhà đất cần lưu ý những điểm này.
Nếu triển vọng thị trường tiếp tục tích cực hơn, nhà đầu tư có thể sử dụng đòn bẩy tài chính theo tỷ lệ 55-60% vốn tự có và 40-45% vốn huy động. Với những khách hàng chưa đáp ứng được tỷ lệ tài chính như trên có thể xem xét những chính sách hỗ trợ như trả góp hoặc trả theo đợt của chủ đầu tư. Khách hàng và nhà đầu tư nên tham khảo quan điểm của các chuyên gia, đơn vị tư vấn tài chính uy tín trước khi đưa ra quyết định.
Trước khi nhà đầu tư quyết định có nên sử dụng đòn bẩy tài chính hay không thì cần phải nắm rõ điểm lợi và hại của phương pháp đầu tư này.
Nếu biết sử dụng đòn bẩy tài chính hợp lý sẽ giúp nhà đầu tư tối ưu dòng tiền. Một trong những cách để nhà đầu tư cân bằng dòng tiền của họ đó chính là mua trả góp. Đối với việc vay mua bất động sản, nơi tạo ra được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê, các rủi ro thanh khoản và việc thanh toán sẽ chuyển sang cho người thuê nhà.
Thứ hai là giữ vững tư thế chủ động trước biến động của thị trường: Thị trường bất động sản luôn có nhiều biến động bất thường, do vậy yếu tố tiên quyết để đi đến thành công khi đầu tư bất động sản chính là nơi có khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường.
Thứ ba là hưởng lãi suất ưu đãi: Khi vay vốn mua nhà, bạn sẽ được hưởng cơ hội lãi suất ưu đãi chỉ bằng mức tiền gửi. Điều này rất hiếm khi bắt gặp tại các thị trường bất động sản khác.
Thứ tư giảm rủi ro thanh khoản và chi phí cơ hội: Việc “mạnh” chi và “đóng băng” số vốn lớn vào các dự án bất động sản được xem như rào cản khiến nhiều người e ngại khi đưa ra quyết định đầu tư. Trong các cách để tối ưu việc linh động vốn và giảm chi phí cơ hội, vay trả góp chính là phương án khả thi nhất.
Tuy nhiên, sử dụng đòn bẩy tài chính cũng có mặt hạn chế đó là một “con dao hai lưỡi”: “Đánh nhanh, thắng nhanh” là yếu tố quan trọng trong việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư gặp nhiều rủi ro, gây ra sự ngưng đọng lãi suất và vốn. Với các nhà đầu tư không có vốn cố định, đây sẽ là một dấu chấm kết thúc.
Nếu không biết lựa chọn khoản vay sẽ gây ra nhiều nguy hiểm: Với những người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính, yếu tố quyết định đến 50% thành công của thương vụ đó chính là lựa chọn nguồn vay. Bởi lẽ, mức lãi suất cho vay vốn của các ngân hàng rất cao, khoảng từ 7 - 11%, cao hơn nhiều so với việc vay vốn thông thường. Bên cạnh đó, một số ngân hàng có chính sách cho vay ưu đãi như ODA, FDI,... nếu không biết tận dụng và thiếu hiểu biết sẽ khiến rủi ro tăng cao hơn hoặc lợi nhuận bị giảm sút.
Thị trường bất động sản còn nhiều biến động: Thị trường bất động sản nước ta gặp nhiều biến động khiến giá cả lên xuống thất thường. Điều này tác động rất lớn đến đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp này, giá cả nhà đất bị đóng băng hoặc tụt dốc, phương pháp đòn bẩy hoàn toàn không có tác dụng.
Có nên sử dụng “đòn bẩy” thời điểm này?
Theo các chuyên gia, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là một trong những chiến lược của các nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản. Đòn bẩy được tạo ra bằng cách sử dụng vốn vay làm nguồn tài trợ khi đầu tư, cho phép khách hàng mua được một tài sản giá trị lớn hơn, qua đó tối ưu tỷ suất lợi nhuận so với việc bỏ ra 100% giá trị tài sản.
Còn với những khách hàng cá nhân có nhu cầu ở thực, vay ngân hàng là một trong những phương án phổ biến giúp gia đình sở hữu nhà mà không cần phải tích góp đủ số tiền cần.
Tuy nhiên, vì số tiền vay mua nhà không phải là con số nhỏ, khách hàng cá nhân cần đánh giá kỹ lưỡng về khả năng tài chính của mình. Điều này bao gồm việc chi tiết hóa thu nhập và chi phí sinh hoạt của gia đình trước khi xác định mức vay.
Đối với kế hoạch tài chính hiệu quả, khách hàng cần xác định thu nhập và chi tiêu dự kiến trong ít nhất 12 tháng tới để đảm bảo có đủ khả năng thanh toán.
Chia sẻ về vấn đề này, bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu (Công ty tư vấn Savills TP.HCM) cho rằng, nhà đầu tư có thể suy nghĩ đến việc sử dụng đòn bẩy tài chính, tuy nhiên không nên vay quá mức.
“Nhà đầu tư phải tính toán kỹ tình trạng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Nếu không trả được khoản vay, họ sẽ buộc phải bán tháo, cắt lỗ hoặc phá vỡ cam kết với ngân hàng”, bà Hương nói.
Vị chuyên gia Savills cũng gợi ý mức vay khoảng 50% giá trị căn nhà là phù hợp. “Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay, vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành với một cam kết dài tới 15 - 20 năm”, bà Hương nói thêm.
Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, lãi suất vay ngân hàng đang có lợi cho người mua. Tuy nhiên, nếu là để đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần thận trọng hơn. Trước tiên, đất nền là kênh đầu tư dài hạn, yêu cầu trường vốn. Thị trường đất nền cũng được dự báo phục hồi, nhưng theo hướng ổn định và khó xuất hiện những cơn “sóng đất” như những năm trước.
Lúc này, nếu đi vay để mua đất nền với kỳ vọng lướt sóng ăn chênh ngắn hạn là rất khó. Khi tham gia sân chơi này, nhà đầu tư cần phải chuẩn bị tâm lý “ăn chắc mặc bền”, có sẵn dòng tiền nhàn rỗi dài hạn. Trường hợp có nguồn thu ổn định, thì cũng chỉ nên đi vay tối đa 30% giá trị tài sản.
“Để thị trường đất nền phục hồi lợi nhuận cao như trước, phải mất thời gian khá lâu, có thể 4 - 5 năm nữa. Vì vậy, không nên dùng đòn bẩy tài chính để lướt sóng hay mua đất nền đầu tư ngắn hạn lúc này”, ông Tuấn nhận định.