Những con số kỷ lục
Theo báo cáo quý II/2024 về phân khúc chung cư của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, nguồn cung mở mới chung cư toàn Hà Nội quý II/2024 đạt 8.400 căn, tăng 97% so với quý I/2024 - và gần tương đương lượng nguồn cung căn hộ mở mới toàn Hà Nội cả năm 2023 (8.600 căn).
Trong đó, phân khúc chung cư cao cấp chiếm tới 61%. Nguồn cung hạng sang gia tăng thị phần mạnh mẽ, đạt 36% toàn thị trường và chủ yếu tập trung tại khu Tây Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ trung cấp chỉ đạt 2,3%.
Lượng tiêu thụ quý II/2024 đạt 8.300 căn, gấp 4,5 lần so với cùng kỳ năm trước và tăng 43% so với quý II/2022 (đây cũng là lượng tiêu thụ cao nhất trong vòng 3 năm qua).
Trong đó, hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City chiếm hơn 90% thị phần toàn thị trường Hà Nội. Vinhomes Smart City ghi nhận dự án mới cao cấp và hạng sang đồng loạt mở bán. Số bán Vinhomes Ocean Park cũng tăng 194% so với quý trước và tăng 674% so với cùng kỳ 2023, chủ yếu từ các dự án cao cấp (Masteri Waterfront, Zurich, Beverly..).
Giá bán sơ cấp chung cư Hà Nội trong quý II/2024 đạt 65tr/m2, tăng 25% so với quý I/2024 và tăng 30% so với cùng kỳ năm 2023, do nguồn cung mới chủ yếu là cao cấp và hạng sang.
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho hay: "Nguồn cung và lượng tiêu thụ đều đạt ở mức cao nhất từ năm 2021 đến nay là dấu hiệu cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt tại một số dự án cao cấp - hạng sang với mức giá tương đối cao cũng đã bán hết trong thời gian ngắn, cho thấy nhu cầu rất cao của thị trường đối với phân khúc căn hộ".
Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho hay: "Nguồn cung và lượng tiêu thụ đều đạt ở mức cao nhất từ năm 2021 đến nay là dấu hiệu cho thấy thị trường chung cư Hà Nội đang hồi phục mạnh mẽ, đặc biệt tại một số dự án cao cấp - hạng sang với mức giá tương đối cao cũng đã bán hết trong thời gian ngắn, cho thấy nhu cầu rất cao của thị trường đối với phân khúc căn hộ".
Lý giải nguyên nhân tình trạng một số dự án cao cấp - hạng sang với mức giá tương đối cao cũng đã bán hết trong thời gian ngắn, ông Tiến đưa ra 3 nguyên nhân chính.
Đầu tiên, loại hình căn hộ có tầm tiền dễ thanh khoản như studio và 1 phòng ngủ được giới đầu tư ưa chuộng trong thời gian gần đây bởi dễ dàng cho thuê có dòng tiền hàng tháng, đồng thời tiềm năng tăng giá tốt, vì vậy luôn trong tình trạng cháy hàng trong thời gian đầu mở bán.
Thứ hai, lãi suất cho vay bất động sản ở quý II vẫn được duy trì ở mức thấp với các gói vay từ 50 - 80% giá trị căn hộ. Các chính sách bán hàng giãn tiến độ thanh toán từ 2%-5% giá trị căn hộ mỗi đợt kèm thời gian hỗ trợ lãi suất dài cũng được các chủ đầu tư áp dụng, giúp khách hàng giãn dòng tiền chi trả và đồng thời kích thích nhu cầu mua nhà. Có thể kể đến dự án Lumiere Evergreen, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất ân hạn nợ gốc kéo dài thời gian ngay cả sau khi nhận bàn giao nhà.
Thứ ba, các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật các tổ chức tín dụng được Thủ tướng Chính phủ yêu cầu đẩy nhanh tiến độ xây dựng hướng dẫn thi hành bộ luật để kịp thời hiệu lực vào ngày 01/08/2024 đã phần nào giúp thị trường yên tâm giao dịch một cách ổn định và bền vững.
"Với mức tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường chung cư Hà Nội trong quý II, và 03 bộ Luật liên quan Bất động sản sẽ có hiệu lực trong thời gian tới sẽ là động lực quan trọng cho thị trường trong giai đoạn nửa cuối năm 2024", ông Tiến nhận định.
Dự báo giá còn tăng 22% từ giờ đến cuối năm?
Cũng theo số liệu được CBRE Việt Nam công bố, trong 6 tháng đầu năm 2024, nguồn cung mở bán chung cư mới tại Hà Nội trong quý II tăng gần gấp 4 lần so với quý trước, xấp xỉ 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay.
Thúc đẩy nguồn cung mới dồi dào, thị trường chung cư Hà Nội quý này ghi nhận sức mua tăng mạnh, với số căn bán được trong nửa đầu năm 2024 vượt mức ghi nhận được của cả năm 2023. Tính riêng trong quý 2, số căn đã bán được đạt 10.170 căn, gấp 5 lần số căn bán được quý trước và cả cùng kỳ năm ngoái.
Các dự án chung cư tập trung ở các khu đô thị lớn phía Tây và phía Đông Hà Nội tiếp tục ghi nhận tỷ lệ bán tốt. Đặc biệt, quý này ghi nhận một số dự án tuy có số lượng căn mở bán lớn (1.000 - 2.000 căn) nhưng đã bán hết 80-90% quỹ hàng. Trong khi đó, một dự án ở phía Tây sau khi chính thức mở bán giai đoạn 1 trong quý 2 cũng đã nhanh chóng triển khai các công tác mở bán giai đoạn 2. Về loại sản phẩm, các căn diện tích nhỏ, có giá trị căn vừa tiền và thuận tiện để cho thuê như studio và 1 phòng ngủ ghi nhận thanh khoản tốt trên thị trường.
Mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội đang ngày càng tiệm cận mức giá ghi nhận tại TP.HCM ở cả 2 thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình chung cư Hà Nội đạt xấp xỉ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các ưu đãi), chỉ thấp hơn 3 triệu đồng với mức giá trung bình hiện tại của TP.HCM. So với quý trước, giá bán đã tăng 6,5% và tăng gần 25% theo năm. Nguồn cung mới phân khúc cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn, cùng với sự hiện diện mạnh mẽ hơn của các chủ đầu tư phía Nam khiến mặt bằng giá sơ cấp chung cư Hà Nội giữ mức cao.
Bên cạnh đó, quỹ căn hoàn thiện và bàn giao trong 1-2 năm trở lại đây mới chỉ đạt khoảng 15-20.000 căn, chưa thực sự dồi dào nếu so với giai đoạn 2019-2020 khi quỹ căn bàn giao lên tới 30-40.000 căn/năm, trong khi nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, cũng góp phần thúc đẩy giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao.
Tại thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng trưởng nóng trong quý 1, mức tăng giá bán trong quý này đã chậm lại với mức tăng 5% theo quý và hơn 22% theo năm. Giá bán thứ cấp trung bình căn hộ chung cư Hà Nội xấp xỉ 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì). Nguồn cung sơ cấp đang trở nên dồi dào hơn đã khiến mặt bằng giá bán thứ cấp đi vào chu kỳ ổn định hơn.
Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội dự báo từ nay tới cuối năm 2024, với nguồn cung sơ cấp thời gian tới tiếp tục tăng, đà tăng mặt bằng giá bán thứ cấp dự kiến sẽ chững lại với giá bán tại thời điểm cuối năm 2024 kỳ vọng tăng khoảng 22% theo năm.
Cũng theo chuyên gia CBRE, với xu hướng điều chỉnh lãi suất hiện nay, sắp tới người mua nhà sẽ phải cân nhắc về khả năng chi trả. Việc mặt bằng lãi suất điều chỉnh tăng, sẽ tác động đến tâm lý của người mua và chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư do các chi phí về huy động vốn. Tuỳ vào biên độ tăng của lãi suất mà mức tăng giá dự án sắp tới sẽ phải điều chỉnh cho phù hợp, vì phải dựa trên nhu cầu và khả năng chi trả của người mua.