Thị trường trái phiếu bất động sản: Khó khăn đã “nguôi ngoai” nhưng thách thức vẫn chờ đợi phía trước

Đã bớt khó nhưng vẫn còn nhiều vấn đề

Trình bày báo cáo trên nghị trường Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh, cho biết giai đoạn 2015 - 2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đều có sự tăng trưởng, chiếm tỉ trọng từ 18-21% trong tổng dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế.

Các doanh nghiệp bất động sản là tổ chức phát hành lớn trên thị trường trái phiếu, sau ngân hàng thương mại, với mức lãi suất phát hành cao, có những thời điểm gần gấp đôi so với lãi suất tiết kiệm của ngân hàng để thu hút các nhà đầu tư.

Đáng chú ý, theo đoàn giám sát của Quốc hội, không ít doanh nghiệp khả năng tài chính còn yếu nhưng vẫn tăng cường phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Theo đó, trái phiếu bất động sản có nhiều diễn biến phức tạp, chưa tuân thủ quy định, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

"Nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu nhiều đợt, số lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro và các hành vi gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nhiều doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp không bảo đảm khả năng thanh toán, phải thực hiện đảo nợ", báo cáo nêu rõ.

Giai đoạn  2017 đến nay, thị trường TPDN tăng phi mã. Theo các báo cáo của Bộ Tài chính, giai đoạn 2015 - 2023, có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước, với tổng giá trị phát hành 726.335,5 tỷ đồng, kỳ hạn phát hành bình quân đạt 3,69 năm, lãi suất phát hành bình quân đạt 10,15%/năm. Ngoài ra, có 4 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành TPDN riêng lẻ ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng là 2,18 tỷ USD.

Có thể nói, thị trường TPDN đã trở thành một trong các kênh huy động vốn quan trọng bậc nhất cho thị trường bất động sản giai đoạn này. Tuy nhiên, theo đánh giá của đoàn giám sát, trái phiếu bất động sản giai đoạn này có nhiều diễn biến phức tạp, chưa tuân thủ quy định, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.

Cụ thể, trong giai đoạn trên, doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phát hành trái phiếu riêng lẻ với lãi suất cao, có thời điểm gấp đôi lãi suất tiết kiệm để thu hút nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu nhiều đợt, số lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro và có các hành vi gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhà đầu tư.

Trong khi đó, thị trường còn thiếu tính công khai, minh bạch, chuyên nghiệp; công tác giám sát chưa hiệu quả. Thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc vi phạm pháp luật về TPDN, phát sinh nhiều đơn thư tố cáo, kiến nghị, tụ tập đông người; nhiều doanh nghiệp phát hành TPDN không bảo đảm khả năng thanh toán, phải thực hiện đảo nợ.

Đặc biệt, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu sau đó chuyển nguồn vốn huy động này “lòng vòng” qua các doanh nghiệp khác, tiềm ẩn rủi ro sử dụng vốn sai mục đích. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ mất vốn gốc, lãi trái phiếu của nhà đầu tư. Đặc biệt, trong trường hợp dự án đầu tư gặp khó khăn, các doanh nghiệp tham gia quá trình chuyển vốn có thể mất khả năng thanh toán, đồng thời tạo nên hiệu ứng dây chuyền trên thị trường TPDN…

Giảm áp lực, rủi ro bằng cách nào?

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) tổng hợp từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, từ 4/10 đến cuối năm 2024, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn là 78.878 tỷ đồng. Trong đó, có 43,5% giá trị trái phiếu đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với khoảng 34.317 tỷ đồng.

Giới phân tích cho rằng, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn ở mức cao sẽ buộc nhiều doanh nghiệp phải tiếp tục tái phát hành để huy động vốn trong quý IV năm nay. Theo đó, hoạt động phát hành và mua lại trái phiếu sẽ tiếp tục diễn ra sôi động. Mặt bằng lãi suất dự kiến vẫn ở mức cao, đặc biệt đối với các doanh nghiệp bất động sản. Lãi suất của nhóm ngân hàng có thể tăng nhẹ khi đã chạm đáy và lãi suất huy động đã tăng trở lại.

Vì vậy, áp lực đáo hạn của nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị trái phiếu đáo hạn và chậm trả trong quý IV sẽ là một yếu tố rủi ro đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán, đặc biệt nếu thị trường bất động sản không phục hồi như kỳ vọng.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích khối khách hàng cá nhân, Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) nhận định, áp lực đáo hạn trái phiếu chủ yếu liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Vấn đề quan trọng hiện nay là giải quyết tính pháp lý cho các dự án. Ngoài ra, cần khơi thông nguồn vốn tín dụng cho thị trường bất động sản, sau khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ 1/8/2024.

Trong khi đó, TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital cho rằng, để thúc đẩy việc xử lý nợ xấu trái phiếu, việc gỡ ách tắc pháp lý cho các dự án bất động sản đóng vai trò quan trọng hàng đầu. Một mặt, các ngân hàng có thể rót vốn giải ngân để dự án được triển khai, có sản phẩm bán ra thị trường thu tiền về; mặt khác, tổ chức phát hành có thể đưa ra các phương án hoán đổi trái phiếu sang bất động sản.

Ngoài ra, cũng cần có thêm các giải pháp ổn định, khơi thông dòng vốn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp để giảm áp lực vốn tín dụng trung, dài hạn vào hệ thống ngân hàng. Các cơ quan, bộ, ngành, địa phương đẩy nhanh tiến độ phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Được biết, tại Kỳ họp thứ tám của Quốc hội, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến về Dự thảo một luật sửa 7 luật, trong đó có Luật Chứng khoán. Theo quy định của Dự thảo, nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp sẽ bị loại khỏi sân chơi trái phiếu riêng lẻ (ngoại trừ trái phiếu của tổ chức tín dụng).

Chia sẻ về vấn đề này, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, đừng để giữ an toàn cho cơ quan quản lý mà áp dụng “không quản được thì cấm”. Điều này sẽ khiến thị trường TPDN thêm khó khăn.

Theo chuyên gia này, để thị trường TPDN lấy lại niềm tin, các cơ quan quản lý nên tập trung vào thúc đẩy xếp hạng tín nhiệm và nâng cao trình độ của nhà đầu tư cá nhân, đồng thời khuyến khích nhà đầu tư cá nhân đầu tư các quỹ, các công ty tư vấn tài chính để hạn chế rủi ro.