Giá nhà đang ở “đỉnh” nhưng nhiều người vẫn chấp nhận “xuống tiền” vì sợ giá sẽ còn tăng tiếp?

Giao dịch sôi động dù giá nhà đã tăng cao

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing mới công bố, toàn thị trường Hà Nội có khoảng 83.000 giao dịch bất động sản nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2024. Giao dịch sơ cấp, gồm cao tầng và thấp tầng chiếm 27%, trong khi 73% còn lại là giao dịch thứ cấp, bao gồm thổ cư, chuyển nhượng chung cư và nhà thấp tầng.

Kết thúc quý III/2024, thị trường căn hộ mở mới tại Hà Nội ghi nhận mức giá trung bình đạt gần 80,5 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT và kinh phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước.

Mức giá căn hộ chuyển nhượng trung bình toàn Hà Nội đạt gần 55 triệu đồng/m2 (đã bao gồm toàn bộ phí dịch vụ, thuê theo quy định của pháp Luật), tăng 4% so với quý trước, đặc biệt tại hai dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City tăng tới 10%.

Dù giá neo ở mức cao, lượng giao dịch chung cư vẫn tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giao dịch căn hộ sơ cấp 9 tháng đầu năm 2024 đạt 21.100 căn, tăng 205% so với cùng kỳ năm 2023.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing nhìn nhận, với nhu cầu lớn và tốc độ tăng giá nhanh, bất động sản căn hộ đang được nhiều nhà đầu tư chọn là kênh trú ẩn an toàn cho dòng tiền tích lũy.

Tại Hà Nội, nguồn cung cả năm 2024 dự kiến đạt gần 30.000 căn, gần tương đương năm 2019 - thời kỳ trước Covid và cao hơn giai đoạn 2020 - 2023; đặc biệt cao hơn so với dự báo trước đó (là 22.000 - 24.000 căn). Theo đó, căn hộ phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm chủ yếu nguồn cung trong cuối năm 2024 và 2025.

Lý giải về việc nguồn cung tăng hơn so với dự báo ông Trần Minh Tiến cho biết: “Trong nửa cuối năm 2024, thị trường căn hộ tốt hơn so với dự báo trước đó, mức độ hấp thụ nguồn cung sơ cấp lên tới 80 - 90%. Nhiều dự án mới ra hàng và bán hết trong thời gian ngắn, cá biệt có những dự án khớp hết các căn mở bán mới trong 48 giờ hoặc bán hết bảng hàng chỉ trong 2-3 tuần. Nhận thấy tín hiệu tốt của thị trường, các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính đang có trong tay những dự án pháp lý đầy đủ đã ra hàng sớm hơn so với dự kiến là 2025 - 2026, cung cấp cho thị trường một lượng cung căn hộ tương đối dồi dào”.

Trong năm 2025, nguồn cung mở mới toàn thị trường dự kiến tương đương và cao hơn năm 2024, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, giao dịch thứ cấp cao tầng vẫn được ưa chuộng - dự báo khoảng 36.100 căn trong cả năm 2025 (tăng 3% so với năm 2024).

Chấp nhận “đỉnh giá” để xuống tiền

Thông thường, cuối năm sẽ là thời điểm phù hợp để tìm hiểu, khảo sát để kịp "tậu nhà đón Tết". Bởi nhiều người có nguồn tài chính dư dả hơn nhờ tiền lương, thưởng Tết, thưởng thành tích. Do đó, họ thường tranh thủ tìm hiểu, khảo sát mua nhà cuối năm để ổn định chỗ ở cho cả gia đình, đón một cái Tết trọn vẹn.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, mức độ quan tâm tới nhà đất trong quý III/2024 đã tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước, với mức độ gia tăng rộng khắp trên tất cả các phân khúc chính của thị trường như căn hộ chung cư, biệt thự - liền kề và đặc biệt là đất nền.

Tham gia khảo sát mới đây của chuyên trang bất động sản này, có 72% môi giới cho rằng thị trường đang ngày càng có nhiều tín hiệu tích cực hơn, đồng thời các nhà đầu tư cũng mạnh dạn hơn trong việc xuống tiền.

Chia sẻ mới đây, ông David Jackson,  Tổng Giám đốc, Avison Young Việt Nam cho rằng, thực tế diễn biến giá căn hộ vài năm trở lại đây luôn tăng theo chiều hướng thiết lập mặt bằng mới. Do tốc độ tăng giá nhanh, định nghĩa các phân khúc căn hộ thay đổi chỉ sau vài năm. Như tại Tp.HCM 5 năm trước, các dự án có giá khoảng 40 triệu/m2 được phân loại tiệm cận với mức trung-cao cấp; trong khi hiện nay, mức giá khoảng 50 triệu/m2 chỉ được xem là mức cơ bản của trung cấp.

Điều này phản ánh cung – cầu nhà ở chưa cân bằng, nguồn cung nghiêng về phân khúc trung cấp trở lên. Ngoài ra, quỹ đất ở tại các đô thị lớn ngày càng khan hiếm, trong khi đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, thúc đẩy tốc độ tăng giá bất động sản.

Theo ông David Jackson, các chi phí liên quan đến đất đai, vốn phát triển dự án dự báo tăng hơn nữa khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi), Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có thông tư, hướng dẫn áp dụng. Bài toán cân đối nguồn vốn để phát triển dự án cũng sẽ phức tạp hơn khi luật mới quy định mức đặt cọc không quá 5% tổng giá trị bất động sản. Vì vậy, giá bất động sản khó giảm trong ngắn hạn.

"Hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và nhà đầu tư đang mong sớm có các văn bản quy định chi tiết thi hành, hướng dẫn 3 luật về đất đai để luật sớm đi vào cuộc sống. Có như vậy, thị trường bất động sản mới có thời gian để “ngấm” chính sách mới, doanh nghiệp và địa phương có thể áp dụng được ngay. Thị trường bất động sản kỳ vọng khởi sắc hơn càng về cuối năm. Tuy nhiên, mỗi phân khúc sẽ có độ “ngấm” chính sách khác nhau, do đó tốc độ hồi phục và phát triển sẽ nhanh hoặc chậm tùy từng loại hình", chuyên gia Avison Young nhấn mạnh.