Người mua nhà “điêu đứng” vì giá nhà tăng “nóng”, cần nhiều giải pháp để “hạ nhiệt”

Hoạt động đầu cơ đang âm ỉ

Số liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản nhà ở quý III/2024 tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể về nguồn cung, với tổng số 22.412 sản phẩm được chào bán. Mặc dù giảm 25% so với quý trước, con số này vẫn cao hơn 60% so với cùng kỳ năm 2023. Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường đã ghi nhận 38.797 sản phẩm mới được chào bán. Nguồn cung vẫn ghi nhận sự phân hóa mạnh. Theo đó, 70% nguồn cung mới đến từ phân khúc căn hộ chung cư. Trong đó, các sản phẩm có giá bán trên 50 triệu đồng/m² trở lên chiếm phần áp đảo. Thị trường gần như vắng bóng hoàn toàn căn hộ chung cư thương mại giá bình dân. Miền Bắc vẫn là thị trường sôi động nhất, chiếm 46% nguồn cung mới.

Mặc dù thị trường bất động sản đang có những tín hiệu tích cực từ cung và cầu, song các hoạt động đầu cơ vẫn âm ỉ diễn ra, đe dọa sự ổn định của thị trường. Việc đẩy giá nhà đất lên cao một cách phi lý, các giao dịch thiếu minh bạch và sự tham gia ồ ạt của nhà đầu tư nhỏ lẻ với mục đích lướt sóng đang khiến bong bóng bất động sản ngày càng phình to. Đặc biệt, phân khúc căn hộ đang chứng kiến mức giá chào bán tăng chóng mặt do hoạt động đầu cơ tràn lan. Nguyên nhân sâu xa của tình trạng này là do nguồn cung chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế, tạo kẽ hở cho các hoạt động đầu cơ lợi dụng.

Thời gian qua, các phiên đấu giá đất diễn ra liên tục, thu hút hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người tham gia, sẵn sàng "ăn trực nằm chờ" để có được suất đấu. Giá trúng đất đã đạt mức kỷ lục, ngang ngửa với những dự án đã hoàn thiện hạ tầng. Không chỉ đất nền, phân khúc căn hộ cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ. Giá bán liên tục lập đỉnh mới, nhu cầu mua nhà tăng cao khiến nhiều người sở hữu chung cư nhận được "mưa" lời đề nghị mua lại. Dù giá cả tăng cao, các dự án mới vẫn được khách hàng đón nhận nhiệt tình, thậm chí phải "chịu" tình trạng "cháy hàng". Để sở hữu những căn hộ có vị trí đẹp, khách hàng còn phải chấp nhận trả thêm một khoản tiền chênh lệch đáng kể.

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam chia sẻ, thị trường bất động sản tiếp tục khiến người mua nhà "điêu đứng" khi giá cả leo thang không ngừng. Mặc dù nguồn cung đã có dấu hiệu cải thiện, nhưng giá nhà, đặc biệt là căn hộ, vẫn neo ở mức cao kỷ lục, cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhiều giải pháp đã được đề xuất

Chia sẻ về việc tăng giá bất động sản thời gian qua, ông Vương Duy Dũng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nguồn cung bất động sản chỉ là một trong các nguyên nhân làm tăng giá bất động sản tại một số khu vực, địa phương trong thời gian qua. Giá bất động sản tăng còn do chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt, tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực, địa phương chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá, trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Để kiểm soát giá nhà, ông Vương Duy Dũng cho biết, Bộ Xây dựng tiếp tục thực hiện các giải pháp Chính phủ đã đề ra trong thời gian qua và trong Nghị quyết 33 về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, Luật Các Tổ chức Tín dụng năm 2024 và các văn bản quy định chi tiết. Hiện, Bộ "nghiên cứu, đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất bảo đảm phù hợp với tình hình thực tiễn, theo hướng tăng tiền đặt cọc, xác định giá đất khởi điểm đem đấu sát tình hình thực tế khu vực, rút ngắn thời gian nộp tiền trúng đấu giá, hạn chế người tham gia đấu giá với mục đích đầu cơ. Có giải pháp, biện pháp hạn chế tác động tiêu cực của việc ban hành bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 đến mặt bằng giá đất, giá nhà, đến cung cầu của thị trường bất động sản", ông Dũng cho biết.

Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất đánh thuế bất động sản thứ hai xuất phát từ thực trạng, việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua tại một số khu vực, một số thời điểm cho thấy xuất hiện hiện tượng nhiều cá nhân, hội nhóm mua nhà, đất nhằm mục đích đầu cơ trong thời gian ngắn để kiếm lời, “tạo giá ảo,” “thổi giá”… để trục lợi của giới đầu cơ, các cá nhân môi giới bất động sản gây nhiễu loạn thị trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chứng kiến nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhu cầu đầu tư tăng cao, giá nhà ở sơ cấp, nhất là phân khúc căn hộ - loại hình đáp ứng chủ yếu nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn - đang có xu hướng neo cao và khó có dấu hiệu giảm trong ngắn hạn. Để tối đa hóa lợi nhuận trong bối cảnh này, các chủ đầu tư đang tập trung phát triển các dự án cao cấp, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích, đáp ứng nhu cầu của phân khúc khách hàng có khả năng chi trả cao.

Ông Đính cho rằng, để giải quyết tình trạng này, cần có những giải pháp đồng bộ, như tăng cường quản lý thị trường, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tiếp cận nguồn vốn vay mua nhà, đồng thời có những chính sách phù hợp để hạn chế đầu cơ, bình ổn thị trường.