Giá tăng nhanh nhưng đà tăng đã chậm lại
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy năm 2025, mức độ quan tâm đối với bất động sản Hà Nội đã phục hồi nhưng không còn bùng nổ như các năm trước. Giá rao bán trung bình tăng 13%, thấp hơn nhiều mức tăng 39% của năm 2024.
Tuy vậy, chênh lệch giữa các phân khúc lại khá rõ nét. Căn hộ cao cấp ở Tây Hồ và Ba Đình vẫn giữ sức nóng, với giá phổ biến 130–210 triệu đồng/m². Tính từ quý I/2023 đến quý III/2025, giá chung cư đã tăng 95%, khiến 56% người khảo sát đánh giá căn hộ hiện nay “khó tiếp cận”.
Trái lại, phân khúc phổ thông - trung cấp dưới 55 triệu đồng/m² lại ghi nhận bước nhảy vọt mạnh nhất với mức tăng 57–71% chỉ trong vòng hơn một năm. Đây cũng là nhóm duy trì lợi suất cho thuê tốt nhờ nhu cầu ở thật cao. Cùng lúc, xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra Đông Anh, Gia Lâm và Long Biên trở nên rõ ràng hơn.
Thanh Trì dẫn đầu, các quận trung tâm tiếp tục lập mặt bằng mới
Tính đến cuối quý III/2025, nhiều khu vực nội thành ghi nhận mức giá trung bình ở ngưỡng rất cao: Ba Đình: 128 triệu đồng/m², tăng 74%; Tây Hồ: 106 triệu đồng/m², tăng 91%; Đống Đa: 86 triệu đồng/m², tăng 111%; Cầu Giấy: 84 triệu đồng/m², tăng 99%; Thanh Xuân: 87 triệu đồng/m², tăng 98%; Hai Bà Trưng: 87 triệu đồng/m², tăng 67%.
Ở ngoại thành, mức tăng còn ấn tượng hơn: Thanh Trì: 59 triệu đồng/m², tăng 119% – cao nhất thị trường; Gia Lâm: 64 triệu đồng/m², tăng 114%; Hà Đông: 61 triệu đồng/m², tăng 108%; Bắc Từ Liêm: 84 triệu đồng/m², tăng 110%; Hoàng Mai: 68 triệu đồng/m², tăng 102%; Đông Anh: 72 triệu đồng/m², tăng 99%; Long Biên: 67 triệu đồng/m², tăng 83%; Nam Từ Liêm: 77 triệu đồng/m², tăng 88%.
Thanh khoản giữ mức cao, giá thứ cấp đồng loạt nhích lên
Nguồn hàng sơ cấp tại trung tâm Hà Nội tiếp tục khan hiếm. Trong hơn một tháng, toàn thị trường chỉ có ba dự án mới mở bán tại Cầu Giấy, Giảng Võ và Xuân Đỉnh - nhưng đều bán hết rất nhanh dù giá khởi điểm vượt 150 triệu đồng/m².
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán tăng 5–10% chỉ trong một tháng: Royal City: căn 3 ngủ tăng 400–600 triệu đồng. Home City: căn 2 ngủ có ban công tăng lên 8–8,2 tỷ đồng; căn không ban công tăng 200–300 triệu. Mỹ Đình Plaza: căn 2 ngủ từ 6,4–6,6 tỷ lên 7 tỷ đồng. Vinhomes Skylake: căn 1 ngủ từ 6,5 tỷ lên 7 tỷ đồng. Mức tăng 300–500 triệu đồng/căn ghi nhận tại Central Field, A10 Nam Trung Yên, Hanoi Center Point, Handiresco…
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, dù giá tăng mạnh, thanh khoản chung cư vẫn tốt. Nhưng ông cũng cảnh báo tâm lý thị trường đang chịu áp lực vì đà tăng kéo dài, khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại “thị trường đã lên đỉnh”.
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nhận định giá sơ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục tăng mạnh do chi phí đất đai, vật liệu và lãi vay đều tăng.
Ngoài ra, các chủ đầu tư ngày càng định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp, hướng tới nhóm khách hàng có khả năng chi trả cao - điều này khiến mặt bằng giá chung cư mới tại Hà Nội và TP.HCM duy trì đà tăng hai con số trong nhiều quý.
Thị trường thứ cấp cũng đi lên theo hướng cục bộ, chủ yếu ở những dự án có vị trí đẹp, hạ tầng hoàn thiện hoặc cộng đồng cư dân đã ổn định, tạo hiệu ứng lan tỏa từ các dự án mới mở bán giá cao.