Chung cư cao cấp chiếm lĩnh thị trường
Những năm gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự “lên ngôi” mạnh mẽ của phân khúc chung cư cao cấp, khi hầu hết các dự án mới tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay Nha Trang đều tập trung vào nhóm khách hàng có thu nhập cao. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới năm 2025, hơn 70% thuộc phân khúc trung – cao cấp, trong khi nhà ở bình dân chỉ chiếm chưa đến 5%. Điều này phản ánh rõ thực trạng “mất cân bằng cấu trúc” trên thị trường: nguồn cung cho người thu nhập cao dư thừa, còn người mua ở thực lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, sự “phủ sóng” của phân khúc cao cấp phần lớn đến từ việc chi phí đất và chi phí xây dựng leo thang, khiến doanh nghiệp khó phát triển sản phẩm giá rẻ mà vẫn có lợi nhuận. Ngoài ra, thị hiếu người mua thay đổi – đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ thành đạt – cũng góp phần thúc đẩy các chủ đầu tư chuyển hướng sang dòng sản phẩm cao cấp với tiện ích đồng bộ, thiết kế sang trọng, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp.
Trong báo cáo vừa công bố của Savills Việt Nam cũng chỉ ra, với sự gia nhập của lượng lớn căn hộ hạng A, giá chào bán sơ cấp căn hộ tiếp tục duy trì xu hướng tăng, đạt khoảng 101 triệu đồng/m2. Trong 9 tháng đầu năm nay, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm phần lớn số căn bán được, trong khi không có sản phẩm dưới 2 tỷ đồng. Trên thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ ghi nhận tăng trung bình 39% so với cùng kỳ năm ngoái, cá biệt có những khu vực tăng rất mạnh và trở thành điểm nóng.
“Thị trường đang chứng kiến sự gia tăng của nguồn cung căn hộ cao cấp. Trước đây, thị trường chủ yếu là căn hộ trung cấp, nhưng tại thời điểm quý III/2025, nhiều dự án hạng A đã được ra mắt ở khu vực trong Vành đai 3. Điều này giúp thị phần căn hộ hạng A tăng và cải thiện, đồng thời làm giảm thị phần căn hộ hạng B. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ hạng C vẫn còn hạn chế”, vị này cho biết.
Chuyên gia Savills dự báo trong quý cuối năm nay, thị trường sẽ đón nguồn cung mới với 8.900 căn hộ. Trong hai năm tới, số lượng căn hộ bàn giao sẽ dồi dào, chủ yếu vẫn sẽ là căn hộ trung cấp, căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục gia tăng nhưng căn hộ giá bình dân thì chưa thể cải thiện.
Giảm giá nhà bằng cách nào?
Trước tình trạng giá nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của người dân, Chính phủ đang khẩn trương xây dựng và chuẩn bị ban hành Nghị quyết về một số biện pháp kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Đây được xem là giải pháp kịp thời, nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng phát triển ổn định, lành mạnh, phù hợp với mục tiêu an sinh xã hội và ổn định kinh tế vĩ mô.
PGS.TS. Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế nhận định, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ đề xuất ba trụ cột chính nhằm kiểm soát giá nhà và định hình lại thị trường. Đầu tiên là thiết lập Trung tâm giao dịch bất động sản, nơi tích hợp các dữ liệu về quy hoạch, tình trạng pháp lý, nghĩa vụ tài chính và lịch sử giao dịch của từng tài sản.
Trung tâm này sẽ đóng vai trò như một “đầu mối chính thức” trong các giao dịch bất động sản, giúp giảm thiểu tình trạng thổi giá và tạo nền tảng minh bạch cho thị trường. Nếu vận hành đúng, trung tâm này sẽ kéo mặt bằng kỳ vọng giá về gần với giá trị thực, đồng thời giảm rủi ro cho cả người mua lẫn doanh nghiệp.
Trụ cột thứ hai là hạn mức tín dụng đối với người mua nhiều nhà, nhằm hạn chế đầu cơ lướt sóng. Theo đó, người sở hữu từ căn nhà thứ hai trở lên sẽ bị siết tỷ lệ vay vốn và tăng chi phí sử dụng đòn bẩy tài chính.
Cùng đó, trụ cột thứ ba chính là phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, với định nghĩa rõ ràng về "giá phù hợp" gắn liền với thu nhập trung vị của từng địa phương và tỷ lệ thanh toán hợp lý (30 - 35% thu nhập).
Ở góc độ chuyên gia, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam - TS. Lê Xuân Sang khẳng định, để giải quyết tận gốc bài toán giá nhà, cần “mở van” nguồn cung, đặc biệt là nhà ở giá rẻ.
Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất và yêu cầu định giá theo “nguyên tắc thị trường” theo Luật Đất đai 2024 cũng tạo điều kiện để giá đất bị đẩy lên nhanh chóng, đặc biệt là tại các khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng.
Tất cả các chính sách hành chính chỉ mang tính tạm thời. Gốc rễ để hạ nhiệt thị trường vẫn là phải tăng cung thực chất, nhất là ở phân khúc nhà phù hợp với khả năng chi trả của người dân.