Tại khu vực nội đô, không ít dự án từng “đắp chiếu” nhiều năm nay đã được tái khởi động sau khi tháo gỡ pháp lý. Trên trục đường Ba Tháng Hai, dự án The Park Avenue chính thức quay lại thị trường với gần 1.000 căn hộ, dự kiến bàn giao năm 2027. Theo các sàn môi giới, mức giá chào bán không dưới 150 triệu đồng/m², phản ánh mặt bằng giá ngày càng cao của phân khúc trung tâm.
Ở phân khúc hạng sang, Masterise Homes giới thiệu phân khu cao tầng Masteri Park Place thuộc Khu đô thị The Global City, cung ứng khoảng 1.600 căn hộ với giá từ 150 triệu đồng/m². Các dự án này tiếp tục củng cố vai trò của khu vực TP.HCM cũ như “sân chơi” của sản phẩm cao cấp và hạng sang.
Trong khi đó, sau hợp nhất, Bình Dương cũ nổi lên là “đầu tàu” nguồn cung căn hộ trung cấp. Hàng loạt dự án được tung ra thị trường cuối năm với mức giá phổ biến 40–60 triệu đồng/m². Đơn cử, tại phường Đông Hòa, dự án Bcons Center City có quy mô gần 2.000 căn hộ được chào bán từ khoảng 55 triệu đồng/m², thu hút sự quan tâm của nhóm khách mua ở thực.
Theo Avison Young, thị trường căn hộ TP.HCM sau hợp nhất được bổ sung khoảng 20 dự án mới, chủ yếu đến từ Bình Dương cũ, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu cũ đóng góp thêm khoảng 5 dự án. Mặt bằng giá bán cũng phân tầng rõ rệt: TP.HCM cũ dao động 80–140 triệu đồng/m²; Bình Dương cũ từ 40–58 triệu đồng/m²; thấp nhất là Bà Rịa – Vũng Tàu cũ với khoảng 34–45 triệu đồng/m². Chênh lệch giá giữa các khu vực lên tới 30–50%.
Đánh giá về khả năng hấp thụ, ông Dương Kim Quân, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons, cho biết các dự án trung cấp giá 35–45 triệu đồng/m² tại Bình Dương cũ vẫn giao dịch tốt, trong khi những sản phẩm có giá cao hơn ghi nhận tốc độ bán chậm hơn. Theo ông, sự khác biệt về giá đến từ định vị dự án và các chi phí cấu thành như tiền sử dụng đất, xây dựng và lãi vay.
Ở góc nhìn thị trường, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết năm 2025, thị trường căn hộ TP.HCM sau hợp nhất đón khoảng 15.800 căn hộ mở bán mới, phần lớn đến từ Bình Dương cũ. Dự báo năm 2026, khu vực này có thể ghi nhận khoảng 50.000 sản phẩm nhà ở bán mới, trong đó căn hộ chiếm khoảng 65%.
Theo các chuyên gia, nguồn cung lớn, giá bán phân hóa và biên lợi nhuận ngắn hạn thu hẹp đang buộc nhà đầu tư phải điều chỉnh chiến lược. Thay vì lướt sóng nhanh, dòng tiền có xu hướng tìm đến đầu tư trung – dài hạn, ưu tiên những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng và có lực cầu ở thực bền vững. Thị trường vì thế bước sang giai đoạn cạnh tranh thực chất hơn, nơi giá trị sử dụng và khả năng khai thác lâu dài trở thành yếu tố quyết định.