[Longform] Nhìn lại 1 năm của thị trường bất động sản Đà Nẵng

Năm 2024 khép lại với những dư chấn về pháp lý, thanh khoản và dòng vốn bị siết chặt, khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào trạng thái “phòng thủ”, giao dịch giảm sâu, mặt bằng giá điều chỉnh cục bộ, đặc biệt ở phân khúc nghỉ dưỡng và đất nền vùng ven. Tuy nhiên, 2025 lại mở ra một chương mới, khi hàng loạt yếu tố tích cực đồng thời xuất hiện, tạo thành bệ đỡ giúp thị trường bật dậy mạnh mẽ hơn kỳ vọng.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Đà Nẵng, trong 11 tháng đầu năm 2025, doanh thu lĩnh vực bất động sản và dịch vụ liên quan ước đạt hơn 734 triệu USD, tăng gần 92% so với cùng kỳ 2024. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong cơ cấu ngành dịch vụ của thành phố, vượt xa nhiều lĩnh vực khác như bán lẻ, logistics hay F&B. Con số này không chỉ phản ánh sức hồi phục về quy mô thị trường, mà còn cho thấy niềm tin đầu tư đang được tái thiết lập – yếu tố quan trọng bậc nhất đối với một thị trường từng bị “đóng băng tâm lý” trong 2 năm trước đó.

Sự phục hồi này thể hiện rõ qua 3 phương diện: Thanh khoản cải thiện mạnh, Dòng vốn quay lại thị trường sơ cấp và Tâm lý chuyển từ phòng thủ sang “tìm điểm vào lệnh mới”.

Năm 2025 đánh dấu sự trở lại mạnh mẽ của ngành du lịch Đà Nẵng, tạo ra cú hích trực tiếp cho thị trường bất động sản, đặc biệt ở các sản phẩm gắn liền với khai thác dòng tiền ngắn hạn như condotel, shophouse du lịch, khách sạn ven biển và căn hộ dịch vụ. Theo ước tính từ Sở Du lịch thành phố, Đà Nẵng đón khoảng 11 triệu lượt khách trong năm 2025, tăng hơn 20–25% so với 2024, trong đó khách quốc tế phục hồi ấn tượng với mức tăng gần 35% nhờ các đường bay thẳng từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Thái Lan, Singapore và một phần thị trường châu Âu.

Mùa cao điểm hè 2025 chứng kiến công suất phòng khách sạn 4–5 sao đạt 75–90%, nhiều thời điểm “cháy phòng” tại các trục Võ Nguyên Giáp – Trường Sa – Hoàng Sa. Sự bùng nổ này kéo theo nhu cầu lưu trú dài ngày, mô hình du lịch trải nghiệm, du lịch MICE và du lịch wellness, từ đó làm gia tăng sức hấp thụ của BĐS nghỉ dưỡng có khả năng vận hành ngay.

Ông Trần Chí Cường, Phó Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng, nhận định: “Du lịch 2025 của Đà Nẵng không đơn thuần phục hồi, mà tăng trưởng theo chiều sâu. Thành phố đang định vị lại mình như điểm đến MICE – lễ hội – chăm sóc sức khỏe, nơi du khách đến quanh năm và doanh nghiệp tìm cơ hội đầu tư dài hạn”.

Dù vậy, du lịch bùng nổ cũng tạo ra bài toán mới: thiếu nhân sự chất lượng cho vận hành khách sạn, áp lực nâng cấp dịch vụ đêm, và rủi ro “mượn danh du lịch để thổi giá đất” ở một số vùng ven chưa có sản phẩm thực sự. Ông Nguyễn Quốc Anh (Batdongsan.com.vn) cảnh báo: “Du lịch tốt là nền tảng cho BĐS dịch vụ, nhưng phải gắn với khả năng khai thác thật. Nếu không, thanh khoản có thể tăng ngắn hạn nhưng không đủ lực tái định giá bền vững”. Tổng thể, 2025 là năm Đà Nẵng thoát khỏi “điểm lặng”, du lịch trở thành lực kéo thực chất cho BĐS, giúp thị trường chuyển mình sang chu kỳ tăng trưởng dựa trên giá trị khai thác, hạ tầng và niềm tin pháp lý, thay vì chỉ dựa kỳ vọng như những giai đoạn trước.

Việc hợp nhất TP Đà Nẵng với tỉnh Quảng Nam không chỉ là bước tái cấu trúc hành chính mang tính lịch sử ở khu vực miền Trung — nếu được Quốc hội phê duyệt trong giai đoạn 2025–2026 — mà còn mở ra biên độ tăng trưởng mới cho kinh tế, du lịch, hạ tầng và bất động sản của hai địa phương này.

Đà Nẵng vốn được biết đến như một trung tâm du lịch – dịch vụ – logistics nhờ cảng biển Liên Chiểu, sân bay quốc tế và các khu du lịch biển, Sơn Trà, Bà Nà – Núi Chúa. Trong khi đó, Quảng Nam sở hữu hệ sinh thái đa dạng với phố cổ Hội An, khu dự trữ sinh quyển Cù Lao Chàm, rừng kết hợp du lịch sinh thái – mạo hiểm, các thị xã như Tam Kỳ, Núi Thành giàu tiềm năng công nghiệp – cảng biển. Việc hợp nhất sẽ thúc đẩy hình thành siêu đô thị ven biển với tổng GDP đứng trong nhóm đầu cả nước, đồng thời giảm chi phí trùng lặp hành chính và gia tăng tính cạnh tranh toàn cầu.

Về bất động sản, hợp nhất sẽ giúp vùng Đà Nẵng – Quảng Nam mở rộng quỹ đất phát triển dự án quy mô, giảm áp lực tăng giá cục bộ chỉ trong phạm vi TP cũ. Cụ thể, các vùng như Hòa Quý – Lạc Long – Liên Chiểu – Nam Ô ở Đà Nẵng, và Điện Nam – Điện Ngọc – Núi Thành – Tam Kỳ ở Quảng Nam sẽ được kết nối bằng hạ tầng đường ven biển và cao tốc, tạo thành hành lang phát triển du lịch – đô thị ven biển liền mạch. Các phân khúc hưởng lợi gồm căn hộ dịch vụ, khách sạn – resort, shophouse ven biển, khu phức hợp thương mại – giải trí và hậu cần logistics.

Tuy nhiên, cũng có những thách thức cần lưu ý, như việc đồng bộ quy hoạch giữa các địa phương, phân bổ ngân sách công trung hạn, đảm bảo nguồn nhân lực chất lượng cao cho các ngành dịch vụ mới, và bảo tồn giá trị văn hóa – môi trường đặc thù của từng vùng (đặc biệt là phố cổ Hội An).

Năm 2025, thị trường bất động sản Đà Nẵng chính thức bước vào giai đoạn tái thiết lập mặt bằng giá đất trung tâm, mở ra kỷ nguyên định giá cao gắn với sự khan hiếm quỹ đất lõi đô thị, sức bật của du lịch – dịch vụ và các động lực đầu tư hạ tầng mang tính cấu trúc. Nếu như giai đoạn 2022–2024 là thời kỳ thanh lọc và điều chỉnh kỳ vọng, thì 2025 lại chứng kiến sự dịch chuyển sang logic mới: giá đất không còn phụ thuộc hoàn toàn vào sóng đầu cơ, mà được neo bởi giá trị sử dụng, thương hiệu điểm đến và khả năng khai thác dòng tiền bền vững. Theo dữ liệu thị trường, đất ở các trục lõi như Bạch Đằng, Trần Phú, Lê Duẩn, Hùng Vương, Nguyễn Văn Linh, Phan Châu Trinh ghi nhận mức tăng giá thứ cấp 10–18% so với cuối 2024; riêng một số vị trí siêu đắc địa ven sông Hàn và gần biển Mỹ Khê tăng 20–25%, thiết lập ngưỡng tham chiếu mới cho toàn khu vực trung tâm. Giá đất mặt tiền đường lớn khu Hải Châu phổ biến trong khoảng 180–300 triệu/m², còn các vị trí thương mại hạng A có thể chạm 350–450 triệu/m², thậm chí cao hơn khi gắn với mô hình F&B, bán lẻ cao cấp và du lịch đêm.

Sự tăng giá này đến từ 3 điểm tựa chính. Thứ nhất, nguồn cung đất trung tâm gần như không còn, trong khi nhu cầu sở hữu của nhóm nhà đầu tư giàu kinh nghiệm, doanh nghiệp dịch vụ và khách hàng cao cấp gia tăng. Thứ hai, du lịch bùng nổ quanh năm giúp các sản phẩm thương mại – lưu trú tại khu trung tâm có tỷ suất thuê hấp dẫn hơn mặt bằng chung cả nước. Thứ ba, đầu tư công với các dự án trọng điểm như cảng Liên Chiểu, nâng cấp sân bay, di dời ga đường sắt, mở rộng hầm Hải Vân, phát triển hành lang ven biển nối Hội An – Đà Nẵng tạo kỳ vọng dài hạn về quy mô kinh tế vùng, khiến giá đất lõi được “nâng đỡ” từ nền tảng vĩ mô chứ không chỉ do tâm lý ngắn hạn.

Hệ quả của mặt bằng giá mới là cấu trúc người mua thay đổi. Giao dịch trung tâm không còn do nhóm lướt sóng dẫn dắt, mà được chi phối bởi người mua dài hạn: doanh nghiệp mở rộng chuỗi dịch vụ, nhà đầu tư khai thác tài sản cho thuê, và nhóm khách hàng ở thực có tiềm lực tài chính mạnh. Theo bà Trang Bùi (Cushman & Wakefield Việt Nam): “Giá đất trung tâm Đà Nẵng đã vượt qua pha điều chỉnh, và đang bước vào pha tái thiết lập. Điều quan trọng không phải giá có cao hay không, mà là ‘ai’ đang mua và ‘mua để làm gì’. Khi mục đích là khai thác giá trị thật, mặt bằng giá cao sẽ đứng vững”. Tư duy này lý giải vì sao dù lãi suất cho vay mua BĐS vẫn quanh 10,5–11,5%/năm và tín dụng không còn ồ ạt, giá đất lõi vẫn tăng và khó quay đầu.

Năm 2025, trong bối cảnh bất động sản Đà Nẵng phục hồi mạnh và du lịch – hạ tầng tạo lực kéo bền vững, thị trường cũng bắt đầu xuất hiện dấu hiệu tăng nóng cục bộ ở một số tiểu vùng trung tâm và ven biển, đặt ra bài toán quản trị thanh khoản, minh bạch thông tin và phát triển cân bằng dài hạn. Lượng giao dịch ước tăng 35–45% YoY so với 2024, nhưng tốc độ tăng giá tại một số khu vực lõi như Hải Châu, Sơn Trà giáp sông Hàn và trục biển Non Nước – Mỹ Khê có thời điểm vượt 18–25% chỉ trong 6–9 tháng, cao hơn tốc độ tăng thu nhập bình quân của người dân địa phương (ước 7–9%/năm).

Sự lệch pha này khiến giá tài sản lõi đô thị được tái định vị nhanh, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro mất cân đối cấu trúc người mua, khi nhóm ở thực dần bị thu hẹp “không gian tiếp cận”, còn nhà đầu tư ngắn hạn có xu hướng quay lại nếu mặt bằng giá tăng quá nhanh.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính (Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam) cảnh báo: “Khi hạ tầng lớn đang triển khai, nhà đầu tư dễ có xu hướng ‘đi trước’ thị trường. Nhưng nếu cơ quan quản lý không sớm đưa ra khung tham chiếu giá và lộ trình quy hoạch – khai thác đất rõ ràng, các điểm nóng ảo có thể xuất hiện, làm lệch dòng vốn và tạo rủi ro thanh khoản về sau”. Ông nhấn mạnh rằng, tăng trưởng vùng phải gắn với năng lực khai thác, tốc độ hoàn thiện tiện ích và sức chứa dân cư – du lịch thực.

Bài toán quản trị thị trường 2025–2026 vì vậy không chỉ nằm ở kiểm soát tăng giá, mà còn ở điều tiết phân bổ nguồn lực. Thành phố cần tránh tập trung vốn – giao dịch – tiện ích quá mức vào một dải hẹp ven sông Hàn và ven biển, trong khi các vùng Tây Bắc (Liên Chiểu – Nam Ô), phía Nam (Hòa Xuân – Hòa Quý) và trục đô thị mở rộng về Hòa Vang vẫn cần thêm hạ tầng xã hội, dịch vụ vận hành và sản phẩm an cư vừa túi tiền để tạo cân bằng. Nếu không, hệ quả có thể là: giá lõi tăng nhưng thiếu người ở thực, vùng ven tăng giá ảo nhưng khó khai thác, dòng vốn bị hút vào câu chuyện thay vì dữ liệu, và rủi ro điều chỉnh mạnh khi kỳ vọng vượt xa tiến độ thực tế.