Thị trường bất động sản 2025: Trải qua giai đoạn sàng lọc, liên tục “chào hàng” các siêu dự án

Giai đoạn sàng lọc: Doanh nghiệp “tái sinh” hoặc rời cuộc chơi

Thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ trong 2024–2025, đánh dấu bước ngoặt khốc liệt chưa từng có kể từ chu kỳ suy thoái 2011–2013. Đây không còn là thời kỳ “ai cũng có phần”, mà là cuộc đào thải dựa trên năng lực tài chính, quản trị rủi ro và khả năng thích ứng pháp lý – sản phẩm.

Bước vào 2025, hơn 65% doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ tiếp tục chịu áp lực tài chính lớn do chi phí vốn cao, hàng tồn kho kéo dài và tiến độ pháp lý chậm. Theo ước tính từ các hiệp hội ngành, có khoảng 18–22% doanh nghiệp buộc phải thu hẹp quy mô, chuyển hướng hoạt động, sáp nhập hoặc tạm dừng phát triển dự án mới. Ở nhóm doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là phụ thuộc trái phiếu doanh nghiệp giai đoạn trước, áp lực đáo hạn vẫn hiện hữu với dư nợ trái phiếu bất động sản đến cuối 2025 còn khoảng 160.000–180.000 tỷ đồng, giảm so với mức 220.000 tỷ cuối 2024 nhưng vẫn chiếm gần 35% tổng dư nợ trái phiếu toàn thị trường.

Tuy nhiên, điểm sáng là làn sóng M&A tiếp tục là “cửa thoát an toàn” và đồng thời là “cửa vào chiến lược” cho các ông lớn. Trong 9 tháng đầu 2025, thị trường ghi nhận khoảng 110–125 thương vụ M&A bất động sản, tổng giá trị ước đạt 6,8–7,5 tỷ USD, tăng 15–20% so với 2024. Các thương vụ tập trung chủ yếu ở nhóm: (1) đất sạch có vị trí chiến lược; (2) dự án đang vướng pháp lý nhưng có lộ trình tháo gỡ; và (3) khu đô thị/đô thị vệ tinh có quy mô trên 50–200ha.

Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV, “đây là giai đoạn thanh lọc lành mạnh nhưng đau đớn; doanh nghiệp nào tái cấu trúc sớm, minh bạch dòng tiền và chủ động xử lý nợ sẽ có cơ hội hồi phục mạnh hơn ở chu kỳ mới. Thị trường cần những chủ đầu tư khỏe, chứ không thể nuôi mãi mô hình tăng trưởng bằng đòn bẩy cao.” Ông nhấn mạnh, tái cấu trúc không chỉ là giãn nợ, mà là thay đổi chiến lược vốn và mô hình phát triển, chuyển từ “mở rộng nóng” sang “tối ưu thật”.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: “Sàng lọc hiện nay đang loại bỏ tư duy đầu cơ, làm ăn chộp giật và môi giới hóa chủ đầu tư. Những doanh nghiệp rời thị trường phần lớn là công ty không sở hữu năng lực phát triển dự án thực sự, lệ thuộc kênh phân phối và vay vốn ngắn hạn. Trong khi đó, nhóm doanh nghiệp tái sinh lại là các công ty biết ‘co cụm chiến thuật, bung sức chiến lược’, chấp nhận giảm biên lợi nhuận để giữ tiến độ và niềm tin thị trường.” Ông cũng cảnh báo, 2025 sẽ là năm phân hóa rõ rệt hơn, khi bộ lọc pháp lý – vốn tiếp tục siết chặt, buộc doanh nghiệp phải “làm thật, bán thật, bàn giao thật”.

Làn sóng siêu dự án được “chào hàng”

Nếu như hơn 5 năm trước, với quy mô gần 1.000 ha và tổng vốn khoảng 5 tỷ USD, NovaWorld Phan Thiết được xem là một trong những dự án bất động sản lớn nhất thị trường.

Thời điểm đó, Vingroup, Vinhomes mới bắt đầu bước vào giai đoạn phát triển những đại đô thị đầu tiên như Smart City (hơn 280 ha), Ocean Park 1 (hơn 420 ha) tại Hà Nội hay Grand Park tại TP HCM (khoảng 272 ha). Trong khi đó, Sun Group vẫn tập trung vào mảng bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, đến năm 2025, các dự án vốn hàng tỷ USD hoặc quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha không còn hiếm trong danh mục đầu tư của hai ông lớn này. Điển hình như vừa qua, Vingroup đã khởi công Khu đô thị thể thao Olympic với diện tích trên 9.000 ha tại 11 xã phía Nam Hà Nội. Đây sẽ là dự án bất động sản lớn nhất cả nước, quy mô dân số trên 1,1 triệu người.

Trong khi đó, Sun Group đánh dấu sự trở lại thị trường bất động sản đô thị vào cuối năm ngoái với dự án Urban City (khoảng 420 ha) tại tỉnh Hà Nam cũ. Và từ đầu năm đến nay, đơn vị này liên tiếp đề xuất quy hoạch và triển khai hàng loạt dự án quy mô lớn.

Bên cạnh hai ông lớn kể trên, thị trường năm qua cũng ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn khác rộng từ 200 ha trở lên như Eco Retreat (220 ha) tại Long An (trước sáp nhập Tây Ninh) của Ecopark, Alluvia City, Hưng Yên của Xuân Cầu hay Hồng Hạc City tại Bắc Ninh. Trong đó, Hồng Hạc City có vốn khoảng 1,1 tỷ USD, đánh dấu bước đi đầu tiên trong chiến lược Bắc tiến của Phú Mỹ Hưng sau ba thập kỷ phát triển tại thị trường phía Nam.

Ở chiều ngược lại, Tập đoàn T&T của "Bầu" Hiển lại Nam tiến với khu đô thị City Millennia (267 ha) tại xã Cần Giuộc, Tây Ninh. Sau khi hoàn thành, đại đô thị này có thể cung cấp hơn 9.000 sản phẩm, từ nhà ở thấp tầng đến căn hộ cao cấp.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ cùng với hạ tầng giao thông ngày càng được đầu tư, nâng cấp đã kích hoạt cuộc đua xây dựng các đại dự án bất động sản. Ông cũng cho rằng việc sắp xếp lại các tỉnh, thành phố góp phần tái cấu trúc bản đồ địa ốc, mở ra cơ hội cho các siêu đô thị.

Ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc SGO Group, nhận định làn sóng phát triển đại đô thị đang làm thay đổi cuộc chơi trên thị trường bất động sản. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư vừa và nhỏ cần điều chỉnh chiến lược, tập trung nguồn lực vào những thị trường có tính thanh khoản cao hoặc các dự án đã hoàn thiện pháp lý. Ông cũng cho rằng doanh nghiệp nhỏ nên cơ cấu lại danh mục đầu tư để đảm bảo an toàn vốn và hiệu quả kinh doanh.