Bắt mạch xu hướng giá chung cư năm 2026: Tăng hay giảm

Nhìn lại diễn biến giá năm 2025

Năm 2025 là một năm đặc biệt của thị trường chung cư Việt Nam, nơi giá không còn tăng “sốc đứng” như 2020–2022, nhưng cũng không giảm như kỳ vọng của số đông. Thị trường vận động theo hình chữ “Z mở rộng”: đầu năm trầm lắng – giữa năm phân hóa – cuối năm tăng cục bộ tại các đô thị trọng điểm, song thanh khoản đi kèm chọn lọc gắt gao. Điểm bao trùm là sự nghịch lý kéo dài giữa chi phí đầu vào tăng và sức mua có giới hạn, tạo nên mặt bằng giá neo cao nhưng biên độ dịch chuyển khác nhau tùy từng khu vực, tuổi đời dự án và năng lực chủ đầu tư.

Tại Hà Nội, giá sơ cấp 2025 duy trì xu hướng tăng nhẹ do khan hiếm nguồn cung mới ở nội đô và tiêu chuẩn pháp lý – PCCC được nâng cao, khiến chi phí phát triển dự án đội lên. Các dự án mở bán ở phía Tây và Đông Hà Nội (Hoài Đức, Nam Từ Liêm, Long Biên, Gia Lâm) ghi nhận giá 55–75 triệu/m², tăng 3–7% so với cuối 2024. Riêng khu vực lõi trung tâm (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng), những rổ hàng hiếm từ dự án cao cấp mới vẫn chạm 95–150 triệu/m², nhưng số lượng giao dịch thực tế không lớn. Trên thị trường thứ cấp, phần lớn giá đi ngang đến tăng 1–3%, riêng chung cư có hạ tầng kết nối tốt, cộng đồng cư dân ổn định, gần bệnh viện – trường học – trục vành đai, giá nhích 3–6% vào quý IV. Ở chiều ngược lại, các dự án xa trung tâm, bàn giao lâu nhưng vận hành yếu, phí quản lý thiếu minh bạch, bắt đầu xuất hiện mức giảm 2–5% để kích cầu, nhưng không tạo thành xu hướng giảm sâu.

Tại TP.HCM, bức tranh 2025 rõ nét hơn ở yếu tố “định giá theo khả năng khai thác”. Giá sơ cấp tại Thủ Đức (nơi Metro số 1 vận hành ổn định cả năm đầu tiên) dao động 60–85 triệu/m², tăng 4–8% tùy dự án. Khu Nam (Nhà Bè, Bình Chánh) phổ biến mức 38–55 triệu/m², tăng nhẹ 2–5%, nhờ lực cầu thuê phục hồi cùng xu hướng dịch chuyển dân số trẻ ra vùng cận trung tâm. Các quận trung tâm (1, 3, 4, 5) không tăng mạnh ở sản phẩm mới do thiếu dự án, nhưng thứ cấp tại một số tòa nhà chất lượng tốt vẫn tăng 3–6% cuối năm. Đáng chú ý, chung cư cũ 15–25 năm tuổi tại các quận 5, 10, 11 chứng kiến mức điều chỉnh giảm 5–12%, không phải vì dư cung, mà vì rủi ro vận hành – bảo trì – PCCC – pháp lý sở hữu chung khiến người mua e ngại. Đây là năm người mua trả giá cho an toàn và chất lượng sống, thay vì trả giá cho câu chuyện vị trí đơn thuần.

TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng của BIDV đánh giá: “2025 cho thấy giá sơ cấp chung cư không có cơ sở giảm vì chi phí đất, xây dựng, vốn và tuân thủ tiêu chuẩn đều tăng. Nhưng giá thứ cấp không còn được ‘nâng đỡ’ bởi đầu cơ, mà phải quay về điểm cân bằng sức mua và năng lực khai thác.” Ông nhấn mạnh, thị trường đang bước vào giai đoạn định giá thực dụng, nơi người mua chấp nhận trả giá cao hơn cho tài sản ít rủi ro và có dòng tiền thật, còn sản phẩm thiếu chất lượng sẽ tự điều chỉnh mà không cần chờ chính sách.

Năm 2026: Tăng hay giảm?

Thị trường chung cư đang đứng trước một ngưỡng cửa tái cấu trúc mạnh mẽ. Khi nguồn cung mới bắt đầu đổ bộ và áp lực tài chính từ các khoản vay cũ dần lộ diện, cục diện bất động sản năm 2026 dự báo sẽ không còn chỗ cho những cơn "ngáo giá", thay vào đó là sự lên ngôi của giá trị thực.

Năm 2026 đang trở thành tâm điểm của giới đầu tư và người mua nhà, với câu hỏi trung tâm: giá chung cư sẽ tăng hay giảm? Trả lời câu hỏi này không thể đơn giản bằng một từ “tăng” hay “giảm”, bởi thị trường năm 2026 là một bức tranh phức hợp của nhiều biến số: chi phí vốn, lãi vay, nguồn cung mới, sức mua thực tế, hạ tầng, xu hướng di dân cơ học và chất lượng sản phẩm. Dưới góc nhìn tổng thể, giá chung cư sơ cấp 2026 có xu hướng tăng nhẹ hoặc đi ngang ở các đô thị lớn, trong khi thị trường thứ cấp sẽ phân hóa mạnh, thậm chí có nơi giảm cục bộ tùy theo chất lượng sản phẩm và yếu tố vận hành.

Trước hết, cần nhìn vào động lực chi phí và cung – cầu. Chi phí đầu vào như giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công và quy chuẩn pháp lý – PCCC được thắt chặt – đều tiếp tục neo cao so với giai đoạn trước. Điều này khiến chi phí phát triển dự án không thể giảm sâu, từ đó đẩy giá bán sơ cấp lên mức cao hơn để bù đắp chi phí và đạt tỷ suất lợi nhuận tối thiểu. Đồng thời, nguồn cung mới ở các đô thị như Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa thể hồi phục mạnh như kỳ vọng sau những năm khó khăn về pháp lý và tín dụng. Vì vậy, nguồn cung hạn chế tại những khu vực trọng điểm sẽ là yếu tố hỗ trợ mặt bằng giá duy trì hoặc tăng 1–4% vào năm 2026.

Theo TS. Cấn Văn Lực: “Giá chung cư sơ cấp năm 2026 có xu hướng tăng nhẹ hoặc đi ngang với mức độ điều chỉnh tùy theo vị trí, pháp lý và tiến độ dự án. Đây không phải là một đợt tăng nóng, mà mang tính điều chỉnh theo chi phí thực và kỳ vọng an toàn của thị trường. Người mua hiện nay không còn đầu cơ như trước, họ mua bằng dòng tiền thực và lựa chọn sản phẩm tạo giá trị sống bền vững.” Nhận định này phản ánh thực tế rằng thị trường đang dịch chuyển từ giai đoạn “tăng giá theo kỳ vọng” sang “tăng giá theo giá trị thật”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: “Giá chung cư 2026 sẽ không giảm sâu diện rộng, nhưng sẽ phân hóa rất mạnh. Những dự án có quy hoạch rõ ràng, bàn giao đúng hạn, minh bạch pháp lý, và năng lực vận hành chuyên nghiệp sẽ tiếp tục giữ giá hoặc tăng nhẹ. Còn những dự án cũ, vận hành yếu, không có điểm khác biệt sẽ bị thị trường ‘thưởng phạt’ rõ rệt – tức là có thể giảm giá để phù hợp với nhu cầu thực.” Nhận xét này cho thấy giá trị vận hành và yếu tố sống thật đang trở thành tiêu chí định giá quan trọng hơn bao giờ hết.