Thị trường bất động sản khu công nghiệp: Bước vào chu kỳ tái định vị

Tác động ban đầu của cú sốc thuế quan

Khi Mỹ công bố các mức thuế đối ứng với hàng hóa từ nhiều đối tác thương mại, trong đó Việt Nam chịu mức thuế khá cao, thị trường BĐS KCN lập tức chịu tác động mạnh. Các doanh nghiệp FDI – vốn là lực kéo chính của nhu cầu thuê đất và xây dựng hạ tầng sản xuất – tạm hoãn quyết định mở rộng nhà xưởng và thuê đất để chờ đợi rõ ràng hơn về chính sách thương mại toàn cầu.

Theo dữ liệu của CBRE và MBS Research, trong 9 tháng đầu 2025, diện tích đất KCN hấp thụ (absorption) trong các thị trường cấp 1 ở miền Nam và miền Bắc đều giảm so với cùng kỳ, phản ánh nhu cầu thuê chậm lại rõ rệt trước bất định chính sách thuế và xuất khẩu.

Cú sốc này khiến giá thuê đất công nghiệp tăng rất chậm, thậm chí một số khu vực phải duy trì hoặc nâng chất chính sách ưu đãi để giữ chân khách thuê. Nguồn cung mới trong khu công nghiệp giai đoạn đầu xuất hiện nhiều dự án xa trung tâm, chi phí logistics cao, làm giá thuê chỉ nhích nhẹ.

Dù thuế quan Mỹ gây khó khăn ngắn hạn, nhưng vị thế chiến lược của Việt Nam – chi phí lao động cạnh tranh, mạng lưới hiệp định thương mại rộng, và vị trí địa lý thuận lợi cho sản xuất xuất khẩu – vẫn là điểm hút vốn FDI mạnh mẽ. Điều này giúp BĐS KCN trở nên hấp dẫn dài hạn hơn so với nhiều quốc gia trong khu vực.

Một báo cáo mới từ MBS cho thấy, FDI không “chảy khỏi” Việt Nam sau cú sốc thuế. Nhiều doanh nghiệp vẫn tích cực đàm phán thuê đất KCN và bàn giao mặt bằng để đón các dự án mới, đặc biệt ở các khu vực có kết nối hạ tầng tốt.

Tổng giám đốc một công ty phát triển KCN lớn tại miền Bắc, nhận định: “2025 là năm dòng vốn công nghiệp quay lại bằng dự án thật, không còn thăm dò. Doanh nghiệp sản xuất chọn lọc kỹ nhưng sẵn sàng trả giá cao hơn cho KCN có hạ tầng điện ổn định, xử lý nước thải chuẩn và kết nối cảng – cao tốc. Vì vậy, giá thuê có thể tăng nhẹ, nhưng thanh khoản sẽ bùng nổ ở nơi sẵn sàng bàn giao đất sạch nhanh.”

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia phân tích thị trường công nghiệp, đánh giá: “BĐS KCN phục hồi từ 2025 nhưng không phải mọi nơi đều thắng. KCN có vị trí xa logistics, thiếu nguồn điện dự phòng, thủ tục đất chậm, hoặc không cung cấp được dịch vụ một cửa cho doanh nghiệp sẽ đi ngang hoặc mất cơ hội hấp thụ, trong khi KCN gần cảng biển, sân bay, đại học kỹ thuật, khu công nghệ cao sẽ tăng giá thuê 5–12% tùy vùng.”

Chu kỳ tái định vị: Điểm nhấn 2026–2028

Giai đoạn 2026–2028 được nhìn nhận là chu kỳ tái định vị chiến lược của bất động sản khu công nghiệp (BĐS KCN) tại Việt Nam, nơi thước đo thành bại không còn nằm ở tốc độ mở rộng quỹ đất hay đòn bẩy tài chính ngắn hạn, mà dịch chuyển sang năng lực tạo dòng tiền khai thác sớm, mức độ sẵn sàng hạ tầng, chuẩn hóa pháp lý và chất lượng vận hành hệ sinh thái công nghiệp. Nếu 2022–2025 là giai đoạn “đào thải và thu gọn đội hình”, thì 2026–2028 là giai đoạn định nghĩa lại giá trị tài sản công nghiệp trong chuỗi sản xuất – logistics toàn cầu, với dòng vốn đổ vào có chọn lọc, kỷ luật và gắn trực tiếp với hoạt động thuê – vận hành thực.

Động lực nền tảng của chu kỳ tái định vị này đến từ 4 lực đẩy chính.

Thứ nhất, làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng theo chiến lược “China+1/Asia+1” vẫn tiếp diễn, đặc biệt ở các ngành điện tử, bán dẫn, pin – năng lượng mới, cơ khí chính xác, trung tâm dữ liệu, và logistics xuyên biên.

Thứ hai, hạ tầng quốc gia giai đoạn này đồng loạt về đích: sân bay Long Thành tăng tốc hoàn thiện, cảng biển nước sâu tại Hải Phòng và Bà Rịa – Vũng Tàu mở rộng công suất, các tuyến cao tốc liên vùng Bắc – Nam và Vành đai 3, 4 tại hai đô thị lớn đi vào khai thác ổn định.

Thứ ba, khung pháp lý đất công nghiệp trở nên rõ ràng và kỷ luật hơn sau khi Luật Đất đai 2024 được thực thi đồng bộ, quy định chặt chẽ về đấu giá – định giá – chuyển mục đích – nghĩa vụ tài chính – môi trường, giúp giảm rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư nghiêm túc, nhưng cũng loại bỏ mô hình gom đất thiếu triển khai.

Thứ tư, dòng vốn thuê dài hạn từ FDI, OEM, 3PL và các quỹ phát triển nhà xưởng/kho vận trở thành neo thanh khoản mới, giúp chủ đầu tư có dòng tiền dự báo được, thay cho mô hình “đẩy giá chờ sóng”.

Ông Nguyễn Quốc Anh, chuyên gia phân tích thị trường công nghiệp, nhận định: “Chu kỳ 2026–2028 là chu kỳ định giá lại theo mức độ sẵn sàng và thời gian tạo dòng tiền. KCN có thể bàn giao đất sạch nhanh, kết nối cảng – sân bay tốt và điện dự phòng ổn định sẽ tăng giá thuê bền, trong khi KCN chậm GPMB, thiếu hạ tầng số hoặc không đáp ứng tiêu chuẩn môi trường – PCCC sẽ mất nhịp hấp thụ, chứ không phải giảm giá thuê để cạnh tranh.” Ông nhấn mạnh, “đất công nghiệp không thiếu, đất sạch triển khai nhanh mới thiếu.”

Đồng quan điểm, chuyên gia, TS. Cấn Văn Lực đánh giá: “Doanh nghiệp KCN giai đoạn này cần chuyển tư duy từ ‘giữ đất chờ tăng giá’ sang ‘giữ khách thuê để tăng dòng tiền’. Giá thuê tăng hay không phụ thuộc vào quản trị nợ – pháp lý sạch – tiến độ hạ tầng – khách thuê anchor. Nhà phát triển nào quá tham định giá đất, bỏ quên định giá vận hành sẽ tự làm mất thanh khoản của mình trong chu kỳ mới.”