Thanh khoản chung cư Hà Nội giảm tốc cuối năm

Theo thống kê, trong tháng 11/2025, tổng số giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại Hà Nội đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng 10, song vẫn cao hơn mức bình quân của cả năm 2025. Đà giảm này không diễn ra trên diện rộng mà thể hiện sự phân hóa rõ nét theo từng khu vực và nhóm sản phẩm.

Phân khúc căn hộ thứ cấp chịu tác động mạnh nhất, với khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, các loại hình thổ cư và nhà thấp tầng ghi nhận mức giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Dù sụt giảm, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò chủ lực khi chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch toàn thị trường và duy trì vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ sáu liên tiếp.

Thanh khoản tại một số khu vực có mức độ tập trung đầu tư cao ghi nhận mức điều chỉnh mạnh. Hai đại đô thị Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City lần lượt ghi nhận khoảng 880 và 310 giao dịch trong tháng 11, giảm tới 40% so với tháng trước. Ngược lại, nhóm các dự án còn lại trên địa bàn Hà Nội chỉ giảm nhẹ khoảng 4%, cho thấy thị trường không suy yếu đồng loạt mà đang trong quá trình sàng lọc cục bộ.

Trên thị trường căn hộ sơ cấp, mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao và chưa xuất hiện xu hướng giảm. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu, đà tăng giá đã liên tục thiết lập các mốc mới trong năm 2025. Quý III/2025, giá bán sơ cấp chung cư tại Hà Nội đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với quý trước và cùng kỳ. Trước đó, số liệu của Savills Hà Nội cho thấy giá trung bình trong quý II/2025 ở mức 91 triệu đồng/m2, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh đó, giai đoạn 2026–2027 được dự báo sẽ chứng kiến lượng nguồn cung lớn gia nhập thị trường. Việc nhiều dự án đồng loạt mở bán được xem là yếu tố tạo áp lực lên thanh khoản, đồng thời có thể dẫn đến điều chỉnh mặt bằng giá, đặc biệt khi phân khúc căn hộ hạng C – vốn khan hiếm trong thời gian dài – dự kiến quay trở lại từ năm 2027.

Lý giải diễn biến hạ nhiệt của thị trường, đại diện One Mount Group cho biết thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với việc giá chuyển nhượng chững lại, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính.

Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất huy động thêm 0,8–1,2 điểm phần trăm, đưa mặt bằng lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%. Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân từ cuối năm 2023 đến đầu năm 2024 bắt đầu kết thúc giai đoạn ân hạn nợ gốc, khiến áp lực trả nợ gia tăng.

Diễn biến lãi suất và dòng tiền cũng tác động trực tiếp đến giá chuyển nhượng. Trong giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 10/2025, giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park tăng khoảng 22%, lên mức 77 triệu đồng/m2; Vinhomes Smart City tăng khoảng 14%, đạt gần 98 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, bước sang tháng 11, giá chào bán gần như đi ngang, chỉ tăng nhẹ khoảng 0,8% so với tháng trước, cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn.

Theo các đơn vị nghiên cứu, nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và tương đồng với diễn biến của thị trường giai đoạn cuối năm 2024, khi thanh khoản giảm kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi phục hồi trở lại trong các quý sau. Trong trung hạn, thị trường được dự báo sẽ vận hành theo cấu trúc thận trọng hơn, với vai trò của dòng vốn đầu cơ ngắn hạn dần thu hẹp, thay vào đó là nhu cầu ở thực và nhóm nhà đầu tư dài hạn.

Bên cạnh yếu tố cung – cầu, động lực tăng trưởng của thị trường căn hộ Hà Nội trong các năm tới còn đến từ các dự án hạ tầng trọng điểm tại khu Đông và khu Tây như cầu Ngọc Hồi, cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở và các tuyến đường sắt đô thị. Theo dự báo, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội trong năm 2026 có thể đạt khoảng 37.000–38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025.