Đà Nẵng: Nhà phố, biệt thự “sụt giảm” về nguồn cung

Thị trường trầm lắng

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TP Đà Nẵng tháng 11/2025 vừa được Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA công bố, nguồn cung sơ cấp của phân khúc nhà phố/biệt thự tại Đà Nẵng trong tháng 11/2025 tiếp tục sụt giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho, trong khi nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm. Thị trường trầm lắng, không ghi nhận phát sinh giao dịch trong tháng.

65,7% vào tổng nguồn cung sơ cấp. Giá bán sơ cấp giữ mức ổn định, không biến động nhiều so với tháng trước. Các chủ đầu tư vẫn đẩy mạnh các chương trình ưu đãi hấp dẫn như hỗ trợ vay ngân hàng, lãi suất ưu đãi và ân hạn nợ gốc nhằm tăng thanh khoản.

Nguồn: DKRA.

Theo ghi nhận của DKRA, mặt bằng giá bán thứ cấp của phân khúc nhà phố/biệt thự tại Đà Nẵng tháng 11/2025 tăng trung bình 4% - 6% so với cùng kỳ, mức tăng tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng kết nối thuận lợi.

Trong đó, căn hộ là điểm sáng hiếm hoi khi cả nguồn cung lẫn thanh khoản đều ghi nhận mức tăng trưởng tích cực so với cùng kỳ năm trước. Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung sơ cấp trong tháng tăng hơn 50% so với tháng 11/2024.

Đáng chú ý, nguồn cung mới tăng mạnh tới 53% so với cùng kỳ, phản ánh xu hướng các chủ đầu tư quay trở lại thị trường với tâm thế thận trọng nhưng chủ động hơn trong bối cảnh mặt bằng lãi suất và tâm lý người mua dần ổn định. Thanh khoản thị trường cải thiện rõ rệt khi lượng tiêu thụ tăng 73% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy lực cầu đang từng bước được khơi thông sau giai đoạn trầm lắng kéo dài. Phần lớn giao dịch tập trung tại các dự án mới mở bán trong tháng, chiếm khoảng 57% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp toàn thị trường.

Điều này cho thấy người mua có xu hướng ưu tiên các dự án mới, pháp lý rõ ràng và được triển khai trong bối cảnh thị trường đã “qua đáy”, thay vì lựa chọn các sản phẩm tồn kho kéo dài từ các giai đoạn trước.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung căn hộ vẫn cho thấy sự mất cân đối đáng chú ý. Theo DKRA Consulting, căn hộ hạng sang và hạng A chiếm tới 82% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sự áp đảo của phân khúc cao cấp phản ánh chiến lược “đánh chắc” của các chủ đầu tư, tập trung vào nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính tốt.

Ngược lại, phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục khan hiếm, đặt ra thách thức không nhỏ trong việc đáp ứng nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân địa phương.

Bao giờ khởi sắc trở lại?

Phân khúc nhà phố/biệt thự tại Đà Nẵng được nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực đặt câu hỏi lớn trong suốt 2023–2025: Bao giờ mới khởi sắc trở lại? Sau giai đoạn trầm lắng bởi nguồn cung thiếu, pháp lý vướng và sức mua thận trọng, thị trường nhà phố – biệt thự ở Đà Nẵng đang đứng trước điểm bùng nổ mới trong chu kỳ 2026–2028. Tuy nhiên, khác với giai đoạn tăng nóng trước đây, đà khởi sắc lần này không chỉ phụ thuộc vào tâm lý hưng phấn, mà dựa vào 4 động lực thực chất: hạ tầng kết nối, dòng vốn thực – đặc biệt dòng vốn FDI và dịch chuyển lao động chất lượng cao, định hướng phát triển đô thị xanh – du lịch – công nghệ, và quy trình pháp lý thuận lợi minh bạch.

Trước hết, hạ tầng kết nối vùng và đô thị chính là yếu tố then chốt quyết định thời điểm khởi sắc. Đà Nẵng đang trong giai đoạn hoàn thiện các tuyến giao thông chiến lược: cao tốc Đà Nẵng – Quảng Ngãi đã giảm thời gian đi lại với khu kinh tế trọng điểm, nâng khả năng kết nối với Chu Lai, Quảng Nam, Quảng Ngãi, mở rộng vùng bán kính hấp thụ dân số mới cho nhà phố – biệt thự. Đồng thời, quy hoạch mở rộng sân bay Đà Nẵng, cảng biển nước sâu và hệ thống đường vòng ven biển làm tăng tính hấp dẫn của các khu dân cư cao cấp, nhất là ở Ngũ Hành Sơn, Sơn Trà, Liên Chiểu và khu vực ven sông Cổ Cò. Hạ tầng hoàn chỉnh không chỉ tạo thuận lợi di chuyển, mà còn kéo theo dịch vụ chất lượng cao – điều kiện quan trọng để phân khúc nhà phố, biệt thự khởi sắc thực chất.

Bên cạnh hạ tầng, dòng vốn đầu tư thực – đặc biệt từ FDI và nhóm chuyên gia nước ngoài – đang tìm đến Đà Nẵng nhằm khai thác lợi thế cảng biển, du lịch tái sinh và trung tâm công nghệ tương lai. Theo số liệu dự báo ngành, khu vực miền Trung thu hút dòng vốn FDI vào sản xuất và dịch vụ chất lượng cao tăng khoảng 12–18%/năm trong giai đoạn 2025–2028, góp phần nâng tầng thu nhập và nhu cầu nhà ở cao cấp. Nhà phố và biệt thự không còn chỉ gắn với người mua ở thực, mà còn hướng tới nhu cầu ở kết hợp cho thuê chất lượng cao – một động lực mới giúp thị trường này phục hồi nhanh hơn những chu kỳ trước.

Tuy nhiên, nguồn cung và pháp lý là hai yếu tố từng “kìm hãm” phân khúc này trong năm 2023–2025. Phần lớn dự án nhà phố – biệt thự có mặt bằng lớn vướng quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc chậm GPMB, khiến số lượng sản phẩm đưa ra thị trường rất hạn chế. Điều này khiến thị trường thiếu thanh khoản, giá chững lại và sức mua thực bị kéo lùi. Song bước vào 2026–2028, cơ chế pháp lý ngày càng rõ ràng, quy trình phê duyệt đã rút ngắn, đặc biệt ở các dự án có quy hoạch đồng bộ, pháp lý minh bạch và cam kết bàn giao hạ tầng đầu tiên (infrastructure first), mở đường cho nguồn cung mới vào thị trường.

Đà Nẵng còn có lợi thế kết hợp du lịch – văn hóa – nghỉ dưỡng với không gian sống đô thị, khiến nhà phố và biệt thự ở những vị trí trọng điểm không chỉ hấp dẫn người mua ở thực, mà cả nhóm khách thuê dài hạn như chuyên gia, quản lý doanh nghiệp, giảng viên đại học, y bác sĩ chất lượng cao… Điều này giúp tỷ suất cho thuê tại Đà Nẵng giữ ở mức hấp dẫn 4–7%/năm, trở thành yếu tố neo giá có trọng lượng bên cạnh tính thanh khoản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), “phân khúc nhà phố và biệt thự tại Đà Nẵng sẽ khởi sắc thực sự từ 2026 khi có nguồn cung đủ lớn, pháp lý thông suốt và hạ tầng đồng bộ. Đây không còn là câu chuyện cơ hội đầu cơ đơn thuần, mà là phát triển dựa vào nhu cầu chất lượng sống thật và dòng vốn đầu tư dài hạn vào khu vực miền Trung.” Ông nhấn mạnh rằng giá và thanh khoản sẽ phục hồi theo quy trình chuyển nhượng minh bạch, tiến độ xây dựng đúng cam kết và yếu tố kết nối hạ tầng xung quanh – những biến số quyết định giá trị bền vững của tài sản.