“Giấc mơ an cư” của người trẻ lại thêm “thấp thỏm” khi giá nhà không ngừng leo thang

Giá nhà “leo thang” không ngừng

Giá nhà tại Việt Nam đang bước vào một chu kỳ “leo thang” kéo dài, tạo nên làn sóng lo ngại rộng khắp không chỉ với người mua nhà để ở mà cả những nhà đầu tư vốn từng kỳ vọng vào khả năng tăng trưởng ổn định. Theo dữ liệu từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, trong giai đoạn 2020–2025, giá căn hộ tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng trung bình 15–20% mỗi năm, thậm chí có thời điểm đạt mức 25–30% tại một số dự án mới mở bán có vị trí trung tâm, pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư uy tín.

Ở phân khúc đất nền, mức tăng còn mạnh hơn tại các khu vực vùng ven hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng, có nơi ghi nhận giá tăng 40–60% chỉ trong vòng 18–24 tháng. Điều này phản ánh một thực tế rõ ràng: tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người, vốn chỉ duy trì quanh mức 6–8%/năm theo tăng trưởng GDP danh nghĩa, và thấp hơn nhiều nếu xét theo thu nhập thực tế sau lạm phát.

Khoảng cách này dẫn đến hệ quả lớn về khả năng tiếp cận nhà ở. Nếu năm 2019, giá trung bình căn hộ tại TP.HCM khoảng 35–45 triệu đồng/m² thì đến năm 2025, nhiều dự án đã chạm ngưỡng 70–90 triệu đồng/m², trong khi các dự án hạng sang, siêu sang có thể vượt 120–200 triệu đồng/m². Hà Nội cũng có diễn biến tương tự khi giá căn hộ từ 30–40 triệu đồng/m² giai đoạn trước đã tăng lên 60–80 triệu đồng/m² ở các quận nội đô.

Nguyên nhân của đà tăng giá này đến từ nhiều yếu tố chồng lớp. Nguồn cung khan hiếm là động lực chính. Trong 5 năm qua, số lượng dự án được phê duyệt mới sụt giảm mạnh do điểm nghẽn pháp lý, quỹ đất sạch hạn chế, chi phí tuân thủ quy định xây dựng, phòng cháy chữa cháy và thủ tục cấp phép kéo dài. Dù các chính sách gỡ vướng pháp lý đang có tín hiệu cải thiện, tốc độ tái tạo nguồn cung vẫn chưa bắt kịp đà hấp thụ của thị trường. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào leo thang gồm giá đất, vật liệu xây dựng (thép, xi măng, cát, nhân công), chi phí tài chính, và chi phí phát triển hạ tầng nội khu đều tăng mạnh sau đại dịch và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt rõ rệt. Việc giá đất đấu giá tại nhiều khu vực thiết lập mặt bằng mới liên tục cũng tạo hiệu ứng “neo giá” cho toàn thị trường, khiến giá dự án mới khó có khả năng điều chỉnh giảm.

Một yếu tố quan trọng khác là tâm lý đầu tư mang tính kỳ vọng cao, cùng sự dịch chuyển của dòng vốn từ các kênh tài sản khác sang bất động sản.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, từng nhận định: “Giá bất động sản Việt Nam tăng nhanh do cung – cầu mất cân đối nghiêm trọng. Nếu nguồn cung không được khơi thông mạnh mẽ trong 1–2 năm tới, mặt bằng giá sẽ còn neo cao và khả năng hình thành bong bóng cục bộ là có thật.” Quan điểm này phản ánh rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay – tăng giá kéo dài nhưng thiếu nền tảng cung thực, khiến thanh khoản có thể “đứt gãy” nếu tín dụng bị siết hoặc tâm lý đảo chiều. Đồng thời, ông cũng nhấn mạnh vai trò của chính sách tín dụng thận trọng để tránh cú sốc nợ xấu hệ thống.

Ở góc nhìn nhà ở xã hội và khả năng tiếp cận, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) – cho rằng: “Giá nhà tăng phi mã đang đẩy giấc mơ an cư xa dần với đại bộ phận người trẻ. Nhà ở thương mại giá rẻ gần như biến mất ở nguồn cung mới. Nếu không có cú hích đủ mạnh từ nhà ở xã hội và chính sách tài chính nhà ở dài hạn, Việt Nam sẽ đối mặt với một thế hệ ‘thuê nhà vĩnh viễn’ tại đô thị.” Nhận định này đặt ra bài toán về cấu trúc nguồn cung: thị trường đang “lệch pha” khi tập trung mạnh vào phân khúc trung – cao cấp, trong khi phân khúc giá vừa túi tiền – nhóm tạo thanh khoản bền vững nhất – lại suy giảm.

Người trẻ lại thêm “thấp thỏm”

Việc giá nhà không ngừng leo thang, trong khi nhiều ngân hàng bắt đầu dừng hoặc thu hẹp các gói vay ưu đãi chỉ sau vài tháng triển khai khiến nhóm khách hàng trẻ thêm thấp thỏm trong cuộc kiếm tìm nơi an cư.

Trong 5 năm gần đây, áp lực mua nhà không còn là câu chuyện cá nhân mà đã trở thành vấn đề mang tính thế hệ, phản ánh sự lệch pha sâu sắc giữa thu nhập và giá tài sản nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn – nơi tập trung cơ hội việc làm, giáo dục và hạ tầng tốt nhất.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, rào cản lớn nhất hiện nay đối với người trẻ mua nhà nằm ở cả chính sách tín dụng, giá bán và nguồn cung sản phẩm. Dù ngân hàng có đưa ra gói vay kéo dài đến 35 năm, nhưng lãi suất ưu đãi thường chỉ cố định trong 1-3 năm đầu, sau đó thả nổi nên họ không dám vay vì lo áp lực trả nợ lớn.

“Khi tạo lập nhà ở, người trẻ phải thế chấp cả cuộc đời cho khoản vay kéo dài trong nhiều năm, nên ngân hàng cần ‘thoáng’ hơn khi cho đối tượng khách hàng này vay mua nhà”, ông Châu nói.

Tuy nhiên, ngay cả khi chính sách ưu đãi thoáng hơn thì người trẻ cần vượt qua một thách thức lớn nữa là giá nhà. Theo ông Châu, nguồn cung nhà ở hiện nay tại TP.HCM đã dồi dào hơn nhưng chủ yếu là nhà cao cấp, còn phân khúc vừa túi tiền vẫn thiếu trầm trọng.

Trong khi đó, khảo sát của Batdongsan.com.vn với hơn 1.000 người tiêu dùng cho thấy mong muốn mua nhà của người trẻ rất cao, khi có đến 93% người đã kết hôn và có con cho biết họ đặt mục tiêu mua nhà trong 5 năm tới, dù thừa nhận giá nhà là vấn đề lớn.