Giá nhà vẫn tiếp tục tăng sau sáp nhập
Kể từ ngày 1/7/2025 – thời điểm chính thức áp dụng sáp nhập một số tỉnh, thành phía Nam – thị trường bất động sản tại các khu vực liên quan chứng kiến đà tăng giá rõ rệt, thay vì hình thành mặt bằng giá hợp lý hơn như nhiều bên kỳ vọng.
Tại Dĩ An, Thuận An (trước đây thuộc Bình Dương), giá căn hộ trung bình từ mức 32-40 triệu đồng/m² trong nửa đầu năm đã tăng lên khoảng 35-50 triệu đồng/m² sau sáp nhập. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại Nhà Bè, Bình Chánh (TP.HCM cũ) với mức giá tăng từ 40-60 triệu đồng/m² lên 55-70 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, ở những khu vực như Bến Lức (Long An cũ, nay thuộc tỉnh Tây Ninh), mức giá căn hộ trong quý I-II/2025 chỉ dao động 26-30 triệu đồng/m², thì đến hiện tại đã tăng vọt lên mức 35-60 triệu đồng/m². Báo cáo mới nhất từ DKRA Group cũng cho thấy, giá nhà phố, biệt thự và đất nền tại nhiều khu vực tăng trung bình từ 3-8% so với hai quý đầu năm.
Chi phí đầu vào cao là rào cản lớn
Theo ông Nguyễn Huy Vũ, Trợ lý Tổng giám đốc Công ty cổ phần Sea Holdings, giá bất động sản hiện khó có thể giảm trong ngắn hạn do chi phí đầu vào đang ở mức rất cao, đặc biệt là tiền sử dụng đất.
“Khung giá đất do Nhà nước ban hành hiện nay đang vượt xa so với giá thị trường mà doanh nghiệp mua quỹ đất. Chẳng hạn, một dự án mua 6.000 m² đất với giá 160 tỷ đồng, nhưng khi cơ quan chức năng thẩm định, thuế đất bị áp lên đến hơn 175 tỷ đồng. Đây là con số chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí đầu tư,” ông Vũ phân tích.
Không chỉ vậy, chi phí xây dựng, bán hàng, marketing, cùng các yếu tố như nhu cầu ở thực, hạ tầng kết nối và mật độ dân cư cũng tiếp tục ảnh hưởng mạnh đến giá bán. Các dự án mở bán hiện tại đang phải “gồng gánh” thêm các khoản chi phí khác như lãi phạt thuế đất, lãi vay kéo dài do vướng mắc pháp lý. Điều này khiến giá thành phát triển dự án tăng cao, buộc doanh nghiệp phải giữ giá bán ở mức cao.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho biết: “Các dự án được cấp phép từ năm 2026, khi được hưởng ưu đãi từ chính sách mới, mới có cơ hội hình thành mặt bằng giá thấp hơn.”
Chủ đầu tư “không giảm giá”, chỉ điều chỉnh qua chiết khấu
Ông Nguyễn Ngọc Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Việt Land cho biết, thay vì điều chỉnh giá bán niêm yết, nhiều doanh nghiệp đang áp dụng hình thức chiết khấu để hỗ trợ người mua. Tuy nhiên, để có thể thực hiện các chính sách này, chủ đầu tư buộc phải cắt giảm các chi phí khác, bao gồm cả phí môi giới hoặc chi phí thi công.
“Việc giảm giá công khai sẽ ảnh hưởng đến biên lợi nhuận, cũng như tâm lý người mua cũ. Do đó, chiết khấu đang là biện pháp linh hoạt hơn trong bối cảnh hiện nay,” ông Tuấn chia sẻ.
Từ góc độ nghiên cứu thị trường, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu tại Savills Việt Nam – nhấn mạnh, tại TP.HCM, giá nhà vẫn chưa có dấu hiệu giảm do nguồn cung hạn chế nghiêm trọng.
Theo thống kê, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ giai đoạn 2021–2025, nhưng đến nay mới hoàn thành khoảng 24% kế hoạch, tương đương 56.000 căn. Riêng quý II/2025, nguồn cung mới tăng 38% so với cùng kỳ nhưng chỉ đạt chưa tới 2.000 căn hộ. Tổng cộng 6 tháng đầu năm, nguồn cung sơ cấp trên toàn TP.HCM đạt hơn 6.000 căn – con số được đánh giá là thấp so với nhu cầu ở thực, nhất là tại các khu vực đông dân và hạ tầng đang phát triển. Sự mất cân bằng cung – cầu tiếp tục duy trì áp lực lên mặt bằng giá.
Kỳ vọng chính sách mới làm “bệ phóng” điều chỉnh giá
Theo ông Võ Hồng Thắng, để thị trường bất động sản phía Nam có thể xuất hiện xu hướng giảm giá rõ rệt, cần phải chờ đến thời điểm cuối năm 2026, khi các bộ luật và chính sách mới chính thức có hiệu lực.
Cụ thể, các luật như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, nếu được thông qua và ban hành đúng tiến độ, sẽ mở ra cơ hội cho các dự án mới được tiếp cận mức thuế đất ưu đãi hơn, thời gian hoàn tất thủ tục nhanh hơn, từ đó làm giảm chi phí đầu tư.
Ông Phạm Văn Nam, Phó Tổng giám đốc OBC Holdings nhận định, những thay đổi về địa giới hành chính sẽ mang lại dư địa phát triển lớn trong trung và dài hạn, nhưng trong ngắn hạn, cung – cầu và chi phí đầu vào vẫn là các yếu tố quyết định giá bán.
“Chúng tôi kỳ vọng lãi suất cho vay bất động sản sẽ duy trì mức ổn định trong thời gian tới. Khi lãi suất hợp lý, cùng với các chính sách đất đai được điều chỉnh phù hợp, người mua sẽ quay trở lại thị trường với mục tiêu ở thực hoặc đầu tư dài hạn. Điều này sẽ giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn,” ông Nam chia sẻ.
Cũng theo ông Nam, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, các địa phương cần tập trung kiểm soát ba yếu tố: cung – cầu, tín dụng và pháp lý. Khi cả ba yếu tố này cùng được cải thiện, thị trường mới có thể thoát khỏi trạng thái “neo giá cao” như hiện nay và bước vào chu kỳ tăng trưởng ổn định hơn.