Đất nền đang “trở lại đường đua” dịp cuối năm

Đất nền trở lại dịp cuối năm

Sau thời gian dài trầm lắng do tác động của chính sách tín dụng siết chặt, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư và thanh khoản suy giảm, đất nền đang dần lấy lại vị thế khi nhiều yếu tố hỗ trợ cùng lúc hội tụ. Trước hết, mặt bằng giá đất nền tại không ít địa phương đã được điều chỉnh về mức hợp lý hơn so với giai đoạn “sốt nóng” 2021–2022. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính buộc phải cắt lỗ hoặc giảm giá sâu để xoay vòng dòng tiền, vô hình trung tạo ra cơ hội cho những người có sẵn tiền nhàn rỗi tham gia thị trường. Điều này giúp thanh khoản cải thiện rõ rệt, đặc biệt với các lô đất có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí kết nối thuận lợi và giá trị vừa tầm.

Bên cạnh yếu tố giá, tâm lý nhà đầu tư cuối năm cũng có sự thay đổi tích cực. Khi các kênh đầu tư khác như chứng khoán hay tiền gửi ngân hàng chưa tạo được mức sinh lời vượt trội, đất nền tiếp tục được xem là kênh tích lũy tài sản trung và dài hạn an toàn. Thực tế cho thấy, nhiều nhà đầu tư không còn kỳ vọng “lướt sóng” nhanh mà chuyển sang chiến lược nắm giữ dài hơi, đón đầu quy hoạch và hạ tầng. Các thông tin về việc đẩy mạnh giải ngân đầu tư công, triển khai các dự án cao tốc, vành đai, cầu – cảng tại nhiều địa phương đã góp phần kích hoạt lại nhu cầu săn tìm đất nền, nhất là ở những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng mới.

Ngoài ra, nguồn cung đất nền mới tiếp tục khan hiếm cũng là yếu tố quan trọng khiến phân khúc này nóng lên vào cuối năm. Việc siết chặt phân lô bán nền tại nhiều tỉnh, thành khiến số lượng dự án đất nền được phê duyệt không nhiều, trong khi nhu cầu tích lũy đất vẫn hiện hữu. Trong bối cảnh đó, những sản phẩm đất nền có sổ đỏ riêng, không vướng tranh chấp, quy hoạch rõ ràng càng được săn đón. Thị trường ghi nhận sự quan tâm lớn tại các khu vực giáp ranh TP.HCM, Hà Nội, cũng như một số tỉnh vệ tinh có tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng vốn FDI ổn định.

Tuy nhiên, sự sôi động trở lại của đất nền cuối năm mang tính chọn lọc cao, không còn lan tỏa đồng loạt như các chu kỳ trước. Nhà đầu tư hiện nay thận trọng hơn, ưu tiên khảo sát kỹ pháp lý, tiềm năng khai thác và khả năng tăng giá thực tế, thay vì chạy theo tin đồn. Các khu vực từng xảy ra sốt ảo, hạ tầng chưa rõ ràng hoặc giá bị đẩy lên quá cao so với mặt bằng chung vẫn gặp khó về thanh khoản. Điều này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc”, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị thực mới thu hút được dòng tiền.

Triển vọng trong dài hạn

Theo giới phân tích đánh giá, điểm mạnh đầu tiên của đất nền là khả năng giữ giá và linh hoạt khai thác. Khác với sản phẩm phụ thuộc vào vận hành chung, chủ sở hữu đất nền có thể chủ động mô hình sử dụng: xây ở, cho thuê, kinh doanh dịch vụ nhỏ hay chuyển nhượng theo nhịp phát triển dân cư – thương mại. Rủi ro vận hành thấp, còn biên độ tăng giá gắn chặt với tốc độ đô thị hóa và hoàn thiện hạ tầng.

Thứ hai, giá đất nền vận động theo “chu kỳ” của ba yếu tố: pháp lý – quy hoạch, hạ tầng kết nối và mật độ dịch vụ – dân cư. Khi ba biến số này đồng pha, giá mở ra chu kỳ mới. Giới chuyên gia nhận định nếu năm 2022 thị trường chao đảo vì lãi suất tăng thì 2025 lại cho thấy gam màu tươi sáng hơn, dù lãi suất cuối năm có xu hướng nhích lên, dòng tiền vẫn ưu tiên các phân khúc ở thực và tài sản có khả năng giữ giá dài hạn.

Cuối cùng là “sức đỡ” từ du lịch và dịch vụ. 11 tháng năm 2025, khách quốc tế đến Việt Nam đạt 19,15 triệu lượt người, tăng 20,9% so với cùng kỳ năm trước, tạo lực cầu thực cho lưu trú – thương mại, từ đó kéo theo nhu cầu đất ở và đất kinh doanh tại các đô thị du lịch, đặc biệt dải ven biển.

Một trong những yếu tố then chốt tạo nền tảng cho triển vọng dài hạn của đất nền là sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông và đầu tư công. Trong nhiều năm tới, việc hoàn thiện các tuyến cao tốc Bắc – Nam, vành đai tại Hà Nội, TP.HCM, cùng hệ thống đường liên vùng, cầu cảng, logistics sẽ làm thay đổi đáng kể diện mạo không gian phát triển của nhiều địa phương.

Lịch sử thị trường cho thấy, hạ tầng đi đến đâu thì giá đất tăng theo đến đó, dù mức độ tăng nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào quy hoạch và khả năng hấp thụ dân cư. Với những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, việc sở hữu đất nền tại các khu vực “đón đầu hạ tầng” không chỉ mang lại tiềm năng tăng giá mà còn tạo dư địa linh hoạt trong khai thác, chuyển nhượng hoặc phát triển sau này.

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền vẫn là loại hình được nhà đầu tư ưa chuộng nhờ tâm lý “ăn chắc, mặc bền”, tuy nhiên dư địa tăng giá trong dài hạn chỉ thực sự thuộc về những khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng triển khai thực tế. “Thời kỳ mua đất theo tin đồn, theo sóng ngắn hạn đã qua. Nhà đầu tư hiện nay phải nhìn vào giá trị thật, nhu cầu ở thật và khả năng hình thành đô thị, dân cư”, ông Đính nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định đất nền vẫn là phân khúc có sức hút dài hạn, nhưng cần được đặt trong khuôn khổ pháp lý và quy hoạch chặt chẽ hơn. Theo ông Châu, việc siết phân lô bán nền trong những năm gần đây là cần thiết để thị trường phát triển lành mạnh, tránh sốt đất ảo. “Khi nguồn cung đất nền bị kiểm soát, những sản phẩm có pháp lý đầy đủ, gắn với hạ tầng và khu dân cư hiện hữu sẽ trở nên có giá trị hơn trong dài hạn”, ông Châu đánh giá. Điều này đồng nghĩa với việc đất nền không biến mất khỏi thị trường, mà đang được “nâng chuẩn” về chất lượng.