Thị trường căn hộ tại Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức tăng giá mạnh

Sau một năm, thị trường căn hộ tại Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận mức tăng giá mạnh, lên tới gần 50%, đưa khu vực này vươn lên nhóm có mặt bằng giá chung cư cao nhất phía Nam, chỉ đứng sau khu vực nội thành TP HCM. 

Cụ thể, theo dữ liệu của Batdongsan, kể từ khi Bà Rịa – Vũng Tàu được sáp nhập về TP HCM từ ngày 1/7, giá căn hộ tại khu vực này đã thiết lập mặt bằng mới. Hiện mức giá trung bình đạt khoảng 54 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 48% so với mức 36 triệu đồng mỗi m2 của năm 2024. So với các thị trường lân cận, tốc độ tăng này vượt xa mức tăng bình quân khoảng 30% của Bình Dương (cũ) trong cùng giai đoạn. Với mặt bằng hiện tại, Bà Rịa – Vũng Tàu trở thành khu vực có giá căn hộ cao thứ hai tại phía Nam, chỉ sau TP HCM cũ.

Các đơn vị nghiên cứu khác cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Avison Young Việt Nam cho biết giá căn hộ trung bình tại Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) hiện vào khoảng 52 triệu đồng mỗi m2, cao hơn đáng kể so với Bình Dương (46 triệu đồng mỗi m2) và Đồng Nai (36 triệu đồng mỗi m2). Trong khi đó, DKRA Group thống kê giá căn hộ tại địa phương này đang dao động trong biên độ rộng, từ 38 đến 127 triệu đồng mỗi m2. Đáng chú ý, năm ngoái mức giá cao nhất mới chỉ quanh 61 triệu đồng mỗi m2, cho thấy tốc độ thiết lập mặt bằng giá mới diễn ra khá nhanh.

Đà tăng giá diễn ra trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại khu vực này vẫn ở mức rất thấp và chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Theo Avison Young, trong năm nay, toàn khu vực chỉ có 4 dự án mở bán sơ cấp, trong đó 3 dự án thuộc phân khúc cao cấp với mức giá từ 55 đến 100 triệu đồng mỗi m2. Riêng nửa cuối năm, số lượng căn hộ chào bán mới chỉ khoảng 50 căn, chiếm chưa đến 1% tổng rổ hàng sơ cấp của toàn thị trường phía Nam.

Thực tế, các dự án được triển khai từ đầu năm đến nay phần lớn đều định vị ở phân khúc trung – cao cấp trở lên. Sun Group mở bán khu đô thị Blanca City với giá trung bình 75–110 triệu đồng mỗi m2; TDG Group đưa ra thị trường dự án The Maris với mức giá khoảng 70–90 triệu đồng mỗi m2; DIC Group phát triển dự án DIC Phoenix, giá khoảng 55 triệu đồng mỗi m2. Ở phân khúc thấp hơn, nguồn cung rất khan hiếm, hiện chỉ có dự án Maison Grand tại khu vực Phú Mỹ do Tumys Homes phát triển, với giá từ 33 triệu đồng mỗi m2 – được xem là mức giá “hiếm” trên thị trường hiện nay.

Nguồn cung hạn chế cũng kéo theo sự tăng giá mạnh trên thị trường thứ cấp. Nhiều dự án đã bàn giao ghi nhận mức tăng 20–30% chỉ sau một năm. Chẳng hạn, Vung Tau Centre Point tăng từ khoảng 44 lên 54 triệu đồng mỗi m2; The Gateway từ 40 lên 50 triệu đồng mỗi m2; CSJ Tower từ 40 lên khoảng 51 triệu đồng mỗi m2; Mermaid Seaview từ 43 lên gần 60 triệu đồng mỗi m2.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, giá bất động sản Vũng Tàu tăng mạnh thời gian qua chủ yếu xuất phát từ kỳ vọng của nhà đầu tư sau khi địa phương hợp nhất về TP HCM, cùng với những cải thiện rõ nét về hạ tầng giao thông và định hướng phát triển kinh tế biển. Bên cạnh yếu tố khan hiếm nguồn cung, việc dòng tiền tập trung vào các dự án cao cấp có sự tham gia của các chủ đầu tư lớn cũng góp phần thiết lập mặt bằng giá mới cho thị trường.

Ngoài ra, quỹ đất ven biển ngày càng thu hẹp, nhu cầu mua căn hộ vừa để ở vừa khai thác cho thuê du lịch phục hồi, cộng với chi phí đất đai và xây dựng tăng theo bảng giá đất mới, cũng là những yếu tố đẩy giá căn hộ tại Bà Rịa – Vũng Tàu đi lên.

Ở góc độ cung – cầu, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng nguồn cung bất động sản tại khu vực này vẫn thấp so với các địa phương lân cận. Chung cư chỉ chiếm khoảng 3,8% tổng nguồn cung toàn miền Nam, đất nền 11% và biệt thự khoảng 4,4%. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu bất động sản tại Bà Rịa – Vũng Tàu vẫn duy trì ở mức cao, tăng trung bình 20–25% trong năm nay nhờ lợi thế phát triển công nghiệp, cảng biển, logistics và du lịch.

Về trung và dài hạn, các đơn vị nghiên cứu đánh giá Bà Rịa – Vũng Tàu là thị trường có tiềm năng tăng trưởng bền vững nhờ vai trò trung tâm cảng biển và logistics của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Việc hình thành Khu thương mại tự do Cái Mép Hạ gắn với cụm cảng nước sâu Cái Mép – Thị Vải, cùng các dự án hạ tầng kết nối TP HCM và Đồng Nai, được kỳ vọng sẽ mở rộng nhu cầu nhà ở cho lực lượng lao động chất lượng cao và chuyên gia.

Tuy vậy, từ năm 2026, khi thị trường dự kiến đón thêm khoảng 11.000 căn hộ mới, nguồn cung tăng lên có thể giúp cân bằng cung – cầu tốt hơn. Khi đó, đà tăng giá được dự báo sẽ chậm lại và thị trường sẽ phân hóa rõ rệt hơn giữa các dự án, thay vì tăng đồng loạt như giai đoạn vừa qua.