Căn hộ giảm sức nóng, bất động sản gắn với hạ tầng trọng điểm lên ngôi
Cuối năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu chững lại sau gần hai năm tăng nóng, với giá trung bình đạt khoảng 91 triệu đồng/m², gấp 3 lần so với năm 2019 (CBRE). Theo Bộ Xây dựng, sức hấp thụ thị trường giảm khi tồn kho căn hộ quý III/2025 tăng 37% so với quý I, trong bối cảnh nguồn cung lớn và dự báo đạt đỉnh vào năm 2026 với khoảng 33.000 căn/năm, khiến xu hướng thoát hàng của nhà đầu cơ xuất hiện rõ nét.
Các chuyên gia cho rằng, dù căn hộ trung tâm vẫn là kênh trú ẩn an toàn, nhưng nguồn cung lớn, giá cao và lệch pha cung – cầu khiến phân khúc này hạ nhiệt, giá có xu hướng đi ngang và thanh khoản suy giảm, đặc biệt với các dự án xa trung tâm. Trong bối cảnh đó, dòng tiền đang dịch chuyển sang bất động sản gắn với hạ tầng trọng điểm, nhất là các dự án đón đầu metro. Thực tế cho thấy, các sản phẩm gần tuyến metro như căn hộ cho thuê, shophouse, nhà phố thương mại được ưa chuộng nhờ nhu cầu thuê bền vững, tỷ lệ lấp đầy cao và dư địa tăng giá dài hạn.
Theo Savills Việt Nam, giá căn hộ dọc tuyến Metro số 1 TP.HCM đã tăng 35–70% trong 5 năm, trong khi bất động sản gần Metro số 3 Hà Nội tăng khoảng 40%. Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà gần metro năm 2024 tăng tới 45%, kéo theo giá thuê tăng trung bình 25–30% từ giai đoạn xây dựng đến khi tuyến metro đi vào khai thác.
Từ kinh nghiệm quản lý bán hàng các sản phẩm thấp tầng tại Hòa Lạc, ông Nguyễn Đình Dũng, đại diện G.Empire Group nhận định: Sự thuận tiện trong di chuyển làm thay đổi khẩu vị của người mua nhà, metro và các mô hình đô thị TOD hình thành, họ sẽ có xu hướng ưu tiên ở gần metro, sẵn sàng chi trả cao hơn cho những bất động sản có khả năng tiếp cận nhanh hệ thống giao thông công cộng.
Sự hiện diện của metro giúp mở rộng tệp khách thuê và biến bất động sản từ “chờ tăng giá” thành tài sản tạo dòng tiền đều đặn. Theo đó, nhà đầu tư đang dịch chuyển khỏi phân khúc giá cao, lợi suất thấp để tìm đến bất động sản dọc tuyến metro, nơi mặt bằng giá còn hợp lý nhưng tiềm năng khai thác dòng tiền rõ ràng, đồng thời góp phần tái cấu trúc không gian đô thị và giảm áp lực cho khu trung tâm.
Khác với giai đoạn đầu cơ trước đây, nhà đầu tư hiện ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thực, trong đó các yếu tố như khoảng cách tới ga metro, khả năng kết nối, mật độ dân cư và quy hoạch giữ vai trò quyết định. Bước sang năm 2026, thị trường sẽ phân hóa mạnh, lướt sóng ngắn hạn dần nhường chỗ cho nhà đầu tư có kiến thức, đầu tư bài bản và tầm nhìn dài hạn, tập trung khai thác giá trị bền vững của đô thị hiện đại.
“Người mua sẽ ưu tiên các dự án pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, không gian sống xanh, tiện ích đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận thiện, sản phẩm có giá trị kép vừa để ở, vừa có thể dễ dàng cho thuê”, ông Nguyễn Đình Dũng nhận định.
Hoa Lac Metro City – Ngôi sao sáng của thị trường
Tại Hà Nội, đón đầu sự lên ngôi của phân khúc BĐS dòng tiền bám trục metro và hưởng lợi từ các siêu dự án hạ tầng trọng điểm, những nhà đầu tư nhạy bén cũng đã dịch chuyển dòng tiền theo tuyến metro số 5 vừa được khởi công xây dựng, dự kiến đi vào vận hành trước 2030.
Dự án được mong chờ và quan tâm nhất hiện nay tại khu vực là Hoa Lac Metro City - khu đô thị TOD đầu tiên tại thung lũng silicon của Việt Nam.
Hoa Lac Metro City sở hữu 8,3 ha đất vàng tại lõi trung tâm đô thị Hòa Lạc - khu vực được quy hoạch trở thành thủ phủ thành phố phía Tây Hà Nội. Dự án nằm cách ga Metro số 5 (Tiến Xuân) chỉ 500 m, liền kề Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và Đại học Quốc gia, hiện thực hóa mô hình đô thị TOD “một bước tới metro” với khả năng kết nối vượt trội.
Với nguồn cung giới hạn 192 sản phẩm gồm biệt thự, liền kề, shophouse, mini hotel và căn hộ cao cấp, Hoa Lac Metro City được phát triển nhằm đáp ứng chuẩn sống của cộng đồng cư dân mới, dự kiến khoảng 600.000 người theo quy hoạch, chủ yếu là trí thức trẻ và chuyên gia dịch chuyển về Hòa Lạc trong giai đoạn tới.
Hoa Lac Metro City là khu đô thị compound đầu tiên tại Hòa Lạc, sở hữu hệ tiện ích all in one chuẩn “resort cao cấp”, vừa là nơi an cư đáng sống, vừa là điểm đến giao thương, giải trí của khu vực, đồng thời là sản phẩm đầu tư giá trị khi giá bất động sản tăng cùng tiến độ quy hoạch và sự bùng nổ dân số tri thức.
Dự án do KITA Group phát triển, được kỳ vọng là bất động sản metro tiên phong trong chu kỳ mới, mang lại giá trị kép cho chủ sở hữu và góp phần định hình hướng phát triển đô thị bền vững của Hà Nội.