Theo phân tích của MBS Research, năm 2025 ghi nhận bất động sản KCN là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất từ các biến động thương mại toàn cầu. Việc Mỹ công bố chính sách thuế đối ứng mới đối với hàng hóa nhập khẩu từ nhiều quốc gia, trong đó có Việt Nam, đã nhanh chóng tác động đến tâm lý nhà đầu tư. Không ít doanh nghiệp FDI lựa chọn phương án “án binh bất động”, trì hoãn mở rộng sản xuất, kéo theo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp suy giảm trong ngắn hạn.
Tác động thể hiện rõ tại khu vực phía Nam – nơi tập trung nhiều doanh nghiệp có tỷ trọng xuất khẩu lớn sang thị trường Mỹ. Trong 9 tháng đầu năm 2025, diện tích đất KCN được hấp thụ giảm mạnh so với cùng kỳ. Giá thuê tuy vẫn tăng nhưng tốc độ chậm lại, một phần do nguồn cung mới chủ yếu nằm ở các khu vực xa trung tâm, kém thuận lợi về kết nối. Trước bối cảnh đó, nhiều chủ đầu tư KCN buộc phải giữ giá ổn định hoặc đưa ra các chính sách ưu đãi, linh hoạt hơn để duy trì tỷ lệ lấp đầy.
Ngược lại, thị trường KCN phía Bắc cho thấy sự cân bằng tốt hơn. Dù không tránh khỏi tâm lý thận trọng chung, khu vực này vẫn duy trì mức hấp thụ tương đối ổn định nhờ lợi thế về vị trí địa lý, khả năng kết nối chuỗi cung ứng khu vực và sự hiện diện của các ngành điện tử, công nghệ cao. Đáng chú ý, phân khúc nhà xưởng và kho xây sẵn tiếp tục tăng trưởng, phản ánh xu hướng doanh nghiệp ưu tiên mô hình đầu tư linh hoạt, rút ngắn thời gian triển khai dự án.
Bước ngoặt của thị trường bắt đầu từ nửa cuối năm 2025, khi Mỹ công bố cụ thể mức thuế áp dụng với từng đối tác thương mại. Trong bức tranh chung, mức thuế dành cho hàng hóa Việt Nam không chênh lệch lớn so với nhiều quốc gia Đông Nam Á, thậm chí thấp hơn một số đối thủ cạnh tranh trực tiếp trong thu hút FDI. Thông tin này giúp tâm lý nhà đầu tư dần ổn định, thay vì phản ứng phòng thủ như giai đoạn đầu.
Thực tế cho thấy, dòng vốn FDI giải ngân vào Việt Nam vẫn duy trì đà tăng trưởng tích cực, cho thấy các dự án hiện hữu tiếp tục triển khai đúng kế hoạch. Dù vốn FDI đăng ký mới giảm so với cùng kỳ, mức suy giảm đã thu hẹp đáng kể sau khi chính sách thuế được làm rõ. Điều này phản ánh tâm thế “chờ đợi” nhiều hơn là rút lui của nhà đầu tư nước ngoài.
Đáng chú ý, Việt Nam liên tục ghi nhận các đề xuất đầu tư quy mô lớn trong các lĩnh vực công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và sản xuất linh kiện điện tử. TP.HCM và vùng phụ cận đang nổi lên như điểm đến quan trọng của dòng vốn này, kéo theo nhu cầu lớn về đất KCN, nhà xưởng và kho bãi hiện đại. Hoạt động xuất nhập khẩu của khối doanh nghiệp FDI vẫn tăng trưởng, cho thấy chuỗi sản xuất tại Việt Nam tiếp tục vận hành ổn định bất chấp biến động bên ngoài.
So với các quốc gia trong khu vực, Việt Nam vẫn giữ được lợi thế cạnh tranh nhờ năng lực sản xuất, chi phí lao động và năng lượng ở mức hợp lý. Cùng với đó, mạng lưới 16 hiệp định thương mại tự do đang có hiệu lực giúp doanh nghiệp FDI đa dạng hóa thị trường xuất khẩu, giảm rủi ro phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.
Tuy vậy, thị trường bất động sản KCN cũng đối mặt không ít thách thức. Rủi ro gian lận xuất xứ, đặc biệt dưới hình thức “trung chuyển”, đang bị các cơ quan chức năng Mỹ giám sát chặt chẽ. Ngoài ra, khả năng Mỹ tiến hành điều tra thương mại với một số ngành xuất khẩu chủ lực vẫn là yếu tố có thể ảnh hưởng đến quyết định đầu tư trong ngắn hạn.
Ở góc nhìn trung và dài hạn, đầu tư hạ tầng và cải cách thể chế được xem là nền tảng quan trọng cho chu kỳ phục hồi của bất động sản KCN. Hàng loạt dự án giao thông lớn đang được triển khai, từ đường sắt kết nối cửa khẩu phía Bắc với cảng biển, đến hệ thống cao tốc và trục giao thông xương sống tại khu vực phía Nam. Những dự án này giúp giảm chi phí logistics, đồng thời mở rộng không gian phát triển công nghiệp.
Song song đó, môi trường pháp lý đang được cải thiện thông qua sửa đổi Luật Đầu tư và chủ trương phát triển các khu thương mại tự do tại một số địa phương. Việc điều chỉnh quy hoạch tỉnh, thành phố sau sáp nhập cũng mở ra dư địa mới cho phát triển KCN, với nguồn cung đất công nghiệp được phân bổ hợp lý hơn.
Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản KCN hiện giao dịch ở mức định giá thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước cú sốc thuế quan, trong khi giá trị quỹ đất của nhiều doanh nghiệp lại gia tăng. Điều này khiến phân khúc KCN dần trở lại “tầm ngắm” của nhà đầu tư dài hạn.