Băn khoăn bảng giá đất mới
Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội vừa hoàn thiện dự thảo bảng giá đất áp dụng từ 1/1/2026, đề xuất điều chỉnh tăng tại hầu hết khu vực so với hiện hành. Theo dự thảo, giá đất nội thành tăng phổ biến khoảng 2%, còn khu vực ngoại thành tăng cao nhất lên đến 26%.
Cơ quan soạn thảo cho biết việc điều chỉnh nhằm thu hẹp khoảng cách giữa bảng giá và giá giao dịch thực tế, làm cơ sở cho chính sách tài chính về đất, thu hút đầu tư, đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và doanh nghiệp.
Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà ở Hà Nội đang neo mức cao kỷ lục, đề xuất này vấp phải nhiều lo ngại về nguy cơ khiến chi phí đầu tư tăng và thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến bất hợp lý.
Các chuyên gia cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết để phản ánh sát giá trị thị trường, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách, song nếu thực hiện thiếu kiểm soát, chính sách có thể vô tình tạo ra những tác dụng ngược.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu bảng giá đất được xây dựng với mục tiêu bám sát giá thị trường, trong khi giá thị trường lại đang được "bơm, thổi" một cách vô lý, Nhà nước sẽ vô tình công nhận mặt bằng giá không phản ánh giá trị thực. Khi đó, bảng giá sẽ trở thành công cụ neo giá, khiến thị trường khó điều chỉnh về mức hợp lý.
Chia sẻ về vấn đề này, TS Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho rằng việc tăng bảng giá đất trong thời điểm hiện nay "chưa phù hợp với chỉ đạo của Chính phủ về kiểm soát giá nhà".
Theo ông, chi phí liên quan đất đai thường chiếm 30-50% giá thành bất động sản. Khi bảng giá tăng, tất cả khâu - từ bồi thường, giải phóng mặt bằng đến nghĩa vụ tài chính - đều bị kéo theo. Điều này giống như "đổ thêm dầu vào lửa" khi các cơ quan quản lý đang tìm cách bình ổn thị trường.
Giá nhà đất sẽ biến động mạnh?
Đánh giá về tác động của Bảng giá đất mới, Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản - cho biết, bảng giá đất tăng sẽ gián tiếp đẩy giá đất cụ thể tăng, do giá đất cụ thể tính theo các phương pháp so sánh, thu nhập, thặng dư không được thấp hơn giá theo bảng giá đất, dẫn đến bảng giá đất trở thành "giá sàn".
Theo luật sư, nếu bảng giá đất tăng gấp 2 lần thì tiền sử dụng đất, thuế, phí, lệ phí… người dân phải nộp sẽ cao gấp đôi, trong khi đây là nhóm chủ thể có số lượng đông đảo. Bảng giá đất chắc chắn sẽ gây ra tác động trong phạm vi rộng, bao trùm.
Ví dụ đơn giản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp xưa nay vẫn được coi là khoản thu "nhẹ nhàng" do mức thuế suất chỉ là 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Nhưng nay nếu bảng giá đất được điều chỉnh tăng gấp 5 lần, khoản thu này sẽ trở thành gánh nặng với nhiều người.
"Tôi cho rằng, một giải pháp quan trọng mà các cơ quan quản lý cần tính tới là điều chỉnh hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Chẳng hạn với khoản thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện nay quy định tỉ suất thuế là 2% và tính theo bảng giá đất. Với giả định bảng giá đất tăng thì tỉ suất thuế 2% cần được nghiên cứu để điều chỉnh giảm nhằm không làm gia tăng gánh nặng thuế cho các chủ thể", Luật sư Đỉnh nói.
Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nếu được xây dựng khoa học và minh bạch, bảng giá đất mới sẽ giúp nâng cao tính công bằng trong quản lý, hạn chế tình trạng “hai giá”, đảm bảo Nhà nước thu đúng, thu đủ, đồng thời tạo nền tảng vững chắc cho công tác bồi thường, tái định cư và đấu giá đất công. Về lâu dài, điều này sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững và có trật tự.
Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo trong ngắn hạn, mức điều chỉnh tăng tại một số khu vực có thể khiến chi phí tài chính liên quan đến đất (như tiền sử dụng đất, lệ phí, thuế chuyển nhượng) tăng lên, tác động trực tiếp đến người mua nhà ở thực và doanh nghiệp phát triển dự án. Nếu không có lộ trình phù hợp, giá thành sản phẩm và chi phí đầu tư có thể tăng, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận nhà ở và tính thanh khoản của thị trường.