TS Đinh Trọng Thịnh: Quyền lực thị trường nằm trong tay người bán, cầu lớn nhưng cung hạn chế

Chia sẻ tại diễn đàn “Để thị trường bất động sản trở lại lành mạnh và phát triển”, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đã có những chia sẻ xoay quanh nguồn vốn trong thị trường bất động sản. Từ trước tới nay, các nhà kinh doanh đang phụ thuộc quá vào nguồn vốn ngân hàng. Mặc dù lãi suất có thể hạ song ngân hàng huy động vốn từ người dân, vì thế lãi suất chỉ có thể giảm đến một mức nhất định.

Một nguồn vốn khác thị trường bất động sản có thể trông chờ là nguồn vốn từ nước ngoài và các quỹ đầu tư nước ngoài 72,5 tỷ đô la Mỹ. Ông Đinh Trọng Thịnh nhìn nhận, trên thị trường hiện nay ưu thế đang nghiêng về phía người bán, do cầu lớn nhưng cung hạn chế.

“Quyền lực thị trường nằm trong tay người bán. Chủ đầu tư chủ yếu dùng vốn huy động nên việc giảm giá là rất khó. Bởi vậy, giá vẫn cứ tăng”.

Vì vậy, vấn đề quan trọng là tăng nguồn cung, đặc biệt là nhà ở xã hội. PGS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, chính phủ cần thay đổi cách thức, có cơ chế quản lý hiệu quả để phát triển nhà ở xã hội. Với nguồn vốn từ nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài xem xét điều kiện phát triển của thị trường rồi mới quyết định có đầu tư hay không.

“Việc hoàn thiện cơ chế pháp lý rất quan trọng, để phù hợp với điều kiện đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Thịnh khẳng định.

Ngoài ra, tại diễn đàn này, gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội đang được mang ra bàn luận. Phát biểu tại buổi họp, TS. Cấn Văn Lực cho biết hiện nay Bộ Xây dựng đã kiến nghị các chính sách cho nhà ở xã hội, ban đầu 110.000 tỷ đồng sang 60.000 tỷ đồng. Khi đó, Ngân hàng Nhà nước đã huy động các Ngân hàng thương mại cho vay lãi suất thấp hơn 1,5-2%.

Tuy nhiên, hơn một năm vừa qua đã có nhiều điều chỉnh. Gói tín dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội mới dự kiến 30 nghìn tỷ đồng (trong đó 15 nghìn tỷ đồng từ phát hành trái phiếu và còn lại từ ngân sách địa phương). Quỹ này đã có sự tham gia của Ngân sách nhà nước. Ông cho biết, về lãi suất vay nhà ở xã hội, còn thiếu nhiều cơ sở pháp lý như lãi suất cho người nghèo 6,6%.

Ngoài ra, về lãi suất vay mua nhà hiện nay trên thị trường, TS Cấn Văn LỰc nhận định yếu tố khách quan khiến người mua “chùn chân” vay mua không phải là do lãi suất cao. Bởi lãi suất đã giảm 3% so với năm ngoái. Nguyên nhân thực sự ở đây là giá nhà quá cao trong khi thu nhập của người dân không tăng. Ông khẳng định, cần đưa ra mức giá nhà hợp lý hơn, phù hợp với mức chi trả của người dân.

Vấn đề giá tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm, đặc biệt phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập. Đã xuất hiện tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch bất động sản thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương phải có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ.

Ở một góc nhìn khác, ông Phan Đức Hiếu - Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho rằng chi phí vốn cho bất động sản chịu ảnh hưởng rủi ro lớn hơn rất nhiều so với lãi suất. Đề xuất không gọi gói 120 nghìn tỷ đồng là gói, mà gói 30 nghìn tỷ đồng có thể gọi là gói – đây là gói cho vay nói chung theo chỉ thị 40. Ông Hiếu cho rằng gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đang nhất trí với quan điểm nhà ở xã hội thiên về người mua, có cơ chế bền vững hơn để có chỗ ở cho người dân, cắt giảm chi phí.

Ngoài ra tại diễn đàn, các diễn giả đều nhấn mạnh vai trò quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương tới địa phương. Thị trường bất động sản là thị trường khác với các sản phẩm khác bởi có nhiều đặc thù, nhiều tham số và liên quan đến nhiều lĩnh vực. Đơn cử, phát triển một dự án có thể mất cả chục năm. Do đó, đòi hỏi sự tích cực, kiên trì đồng bộ của các cơ quan các cấp và các chủ thể tham gia vào thị trường.