Cuộc đua M&A bất động sản: Vẫn chờ thêm “bom tấn” kích nổ, chuyển từ xu hướng đối đầu sang đối tác?

Nhiều “bom tấn” đã được kích nổ

Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính chung 9 tháng đầu năm 2024, có khoảng 11 thương vụ M&A được ghi nhận đã giao dịch thành công. Tổng giá trị 9/11 thương vụ được cập nhật đạt hơn 1,8 tỷ USD. Giao dịch có giá trị cao nhất là 982 triệu USD, cao gấp 2,2 lần so với thương vụ lớn nhất được ghi nhận tính đến đầu tháng 12/2023.

Ngay cả khi chưa xác định rõ giá trị giao dịch thành công của 2 trong số 11 thương vụ M&A thành công, chắc chắn giá trị bình quân các thương vụ M&A 9 tháng đầu năm 2024 cũng đạt mức cao nhất trong 6 năm trở lại đây. Ít nhất là gấp đôi so với năm 2023", VARS nhận định.

Tuy vậy, xét trên tổng thể các thương vụ M&A bất động sản thời gian qua vẫn “vắng bóng” khối ngoại do vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình làm thủ tục pháp lý. Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn TP.HCM (CBRE Việt Nam) chia sẻ, trong 3 năm qua, các nhà đầu tư nước ngoài gặp rất nhiều khó khăn trong việc hoàn thiện thủ tục pháp lý. Do vậy, họ phải có động thái tái cấu trúc, xem xét lại từng dự án và phải thoái vốn một phần.

“Nhiều nhà đầu tư nước ngoài tìm đến CBRE để hỏi xem số lượng dự án được chào bán có tăng không, tình hình pháp lý có được cải thiện hay không… Họ đang chờ đợi để có thêm những con số cụ thể, rõ ràng hơn, từ đó mới quyết định có tham gia thị trường hay không”, bà Thanh cho biết thêm.

Nêu thực trạng tại TP.HCM trong 9 tháng qua chưa ghi nhận dự án nhà ở nào thực hiện M&A, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chia sẻ, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thì mới được phép chuyển nhượng, nên khiến không ít giao dịch gặp ách tắc.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, “khẩu vị” M&A của nhà đầu tư nước ngoài vẫn hướng vào bất động sản nhà ở, nhưng số lượng giao dịch rất hạn chế”. Vị chuyên gia này cho biết, việc phát triển các dự án mới gặp nhiều khó khăn vì quỹ đất hạn chế và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, nên nhiều nhà đầu tư nước ngoài chuyển hướng đầu tư vào các tài sản tạo ra dòng tiền như tòa nhà văn phòng, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, căn hộ dịch vụ.

Chuyển từ xu hướng đối đầu sang đối tác

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhu cầu M&A bất động sản sẽ vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở, bất động sản công nghiệp và logistics. Sở dĩ hoạt động M&A tập trung ở 3 phân khúc này là do nhu cầu nhà ở luôn duy trì ở mức cao và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu cùng nhu cầu phát triển khu công nghiệp.

Cũng theo Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một xu hướng có thể nhận thấy rõ trong các thương vụ M&A bất động sản trên là các doanh nghiệp đã chuyển đổi chiến lược từ "mua đứt, bán đoạn" sang "góp gạo thổi cơm chung". Chiến lược này đã, đang và sẽ tiếp tục nở rộ trong thời gian tới. Đặc biệt, khi các luật liên quan đến thị trường bất động sản chính thức có hiệu lực với nhiều quy định mới thúc đẩy thị trường phát triển minh bạch, nhất là các quy định bổ sung quyền lợi cho nhà đầu tư nước ngoài là "trợ lực" thúc đẩy hoạt động M&A từ nguồn vốn ngoại thì hoạt động mua bán, chuyển nhượng, bất động sản sẽ phát triển hơn. Ngoài "trợ lực" từ hành lang pháp lý, hoạt động M&A bất động sảnsẽ tiếp tục sôi động hơn với động lực từ các dự án hạ tầng lớn như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Long Thành, và các khu công nghiệp mới.

Đồng quan điểm, bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Môi giới và Đầu tư, Savills Hà Nội, chia sẻ thị trường có xu hướng nghiêng về phía bên mua, đặc biệt là đối với các tài sản mà chủ đầu tư không có năng lực triển khai hoặc đang gặp khó khăn về tài chính.

Ngược lại, trong các ngành có tiềm năng tăng trưởng, lợi thế đàm phán lại nghiêng về phía bên bán, khi các nhà đầu tư buộc phải trả mức giá cao hơn cho các dự án hấp dẫn và tỷ suất sinh lời cao.

Tuy nhiên, dù lợi thế nghiêng về bên nào, theo đại diện Savills, cuộc đua M&A đang dần chuyển từ xu hướng đối đầu sang đối tác. Trong bối cảnh hiện tại, M&A ôn hòa đang chiếm ưu thế, với xu hướng chủ đạo là tập trung vào lợi ích chung và phát triển hợp tác lâu dài.

“Các thương vụ này thường được thiết kế để tạo ra giá trị cho cả hai bên, nhằm tối ưu hóa nguồn lực và mở rộng cơ hội kinh doanh. Sự hợp tác ôn hòa không chỉ giúp củng cố mối quan hệ lâu dài giữa các bên liên quan mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững trong thị trường M&A”, bà Dung nói.