Bất động sản các tỉnh ven đô sẽ hút dòng tiền của nhà đầu tư sau “cơn sốt đất” tại Hà Nội?

“Cơn sốt” tại Hà Nội….

Kể từ đầu năm 2024 đến nay, bất động sản Hà Nội liên tục sốt nóng ở hầu hết các phân khúc khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, đặc biệt với phân khúc chung cư.

Theo thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, trong quý III/2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng ở cả các dự án mới và dự án hiện hữu.

Cụ thể, mặt bằng giá tại các dự án mới đã tăng từ 4-6% theo quý và tăng 22-25% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, ở một số khu vực, giá còn tăng cục bộ từ 35-40% tùy vào vị trí so với quý trước.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có giá dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và nguồn cung. Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp (giá từ 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỷ trọng cao về cả giao dịch và nguồn cung. Phân khúc căn hộ cao cấp và siêu cao cấp (giá trên 50 triệu đồng/m2) theo sau về thị phần trên thị trường.

Theo dữ liệu từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng OneHousing, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội đã ghi nhận khoảng 83.000 giao dịch.

Giao dịch sơ cấp bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng - chiếm 27%, còn lại 73% là giao dịch thứ cấp, gồm các loại hình thổ cư, chuyển nhượng chung cư và nhà thấp tầng.

Kết thúc quý III/2024, giá trung bình căn hộ sơ cấp tại TP. Hà Nội đạt gần 80,5 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 7,6% so với quý trước. Trong khi đó, giá chuyển nhượng căn hộ trung bình trên toàn thành phố đạt gần 55 triệu đồng/m2 (bao gồm toàn bộ phí dịch vụ và thuế theo quy định), tăng 4% so với quý trước.

Dù giá neo ở mức cao, lượng giao dịch chung cư vẫn tăng mạnh ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giao dịch căn hộ sơ cấp 9 tháng đầu năm 2024 đạt 21.100 căn, tăng 205% so với cùng kỳ năm 2023. Trong khi đó, giao dịch chuyển nhượng cao tầng khoảng 25.200 căn, và 30% giao dịch tập trung chủ yếu tại hai đại đô thị lớn ở phía Tây và phía Đông của Hà Nội.

Không chỉ chung cư, biệt thự - liền kề tại Hà Nội cũng ghi nhận đà tăng trưởng mạnh mẽ thời gian qua. Theo báo cáo phân tích thị trường bất động sản quý III/2024 của Savills, nguồn cung mới trong quý đã đạt 176 căn, ghi nhận mức tăng 38% so với quý trước. Nguồn cung sơ cấp cũng đạt 673 căn từ 15 dự án, tăng 11% theo quý nhưng giảm 7% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, biệt thự và liền kề tiếp tục chiếm ưu thế, mỗi loại hình này chiếm tới 38% tổng nguồn cung, cho thấy sự ổn định của các phân khúc này trong thị trường.

Đặc biệt, lượng giao dịch trong quý III/2024 đã ghi nhận sự bứt phá ấn tượng, tăng tới 194% theo quý và 223% so với năm trước, đạt tổng cộng 326 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng tăng 30 điểm phần trăm, lên mức 48%, cho thấy sự hồi phục mạnh mẽ và nhu cầu gia tăng từ phía khách hàng.

Mặc dù giá sơ cấp trên thị trường bất động sản Hà Nội đang có dấu hiệu giảm, nhưng giá bán thứ cấp lại thể hiện xu hướng tăng trưởng mạnh mẽ, cho thấy sức hấp dẫn không ngừng của thị trường. Cụ thể, giá thứ cấp của biệt thự hiện đã cao hơn 13% so với giá sơ cấp, đạt 169 triệu đồng/m², trong khi giá liền kề cũng ghi nhận mức tăng 4%, lên 187 triệu đồng/m², tương đương với mức chênh lệch 20% so với giá sơ cấp. Điều này cho thấy rằng, dù giá sơ cấp có điều chỉnh, nhu cầu thực tế trên thị trường vẫn rất cao, phản ánh tâm lý lạc quan của các nhà đầu tư cũng như người mua.

…sẽ lan sang các tỉnh lân cận

Sau cơn sốt tại thị trường tại Hà Nội, sức sóng được dự báo sẽ bắt đầu lan dần sang các tỉnh. Dấu hiệu cho thấy điều này hoàn toàn có thể xảy ra đó là hiện tượng “sốt” không chỉ diễn ra ở khu vực trung tâm Hà Nội mà ngay các thị trường quận, huyện vùng ven cũng tăng mạnh. Đất đấu giá tại các huyện ven liên tục tạo kỷ lục mới về giá trúng, đẩy giá đất khu vực xung quanh tăng cao.

Cụ thể, trong khi giá biệt thự, liền kề tại các huyện ven đô như Hoài Đức chạm ngưỡng 200 triệu đồng/m2 thì giá bán chung cư sơ cấp cũng tăng đến mức nhiều người ngỡ ngàng khi nhanh chóng vượt mức 70 triệu đồng/m2. Đáng chú ý là tốc độ tăng giá của chung cư phía Tây Hà Nội, mặt bằng giá tại đây đã tăng mạnh do có nhiều dự án cao cấp liên tục ra hàng. Hiện giá chung cư tại phía Tây Hà Nội đã đạt ngưỡng từ 90 - 100 triệu đồng/m2.

Đánh giá về vấn đề này, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản BHS cũng cho rằng, thời gian qua, giá nhà đất tại Hà Nội tăng quá mạnh do dòng tiền đang tập trung quá lớn vào nội đô, chưa đổ ra ngoài.

Cũng theo ông Nga, cuộc chơi tại Hà Nội sẽ rất khốc liệt với các nhà đầu tư và chỉ dành cho các nhà đầu tư tay to, có ngân sách đầu tư từ 15 tỷ trở lên. Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ hơn sẽ tìm cách dịch chuyển sớm ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác. Vì vậy sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài Hà Nội, có thể cuối năm 2024 hoặc đầu 2025. Đây cũng là điều đã xảy ra tương tự ở các chu kỳ bất động sản trước đó.

Ông Nga cũng nhìn nhận sự dịch chuyển của dòng tiền sẽ giúp các dự án bất động sản ở địa phương khác thi công, hoàn thiện, tạo cơ sở hạ tầng cho các vùng đất mới, qua đó giúp kinh tế địa phương phát triển.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes nhận định, khi giá nhà đất Hà Nội tăng cao thì nhu cầu đầu tư sẽ không tăng mạnh trong thời gian tới.

Hiện nay, các khách hàng có trong tay 5-10 tỷ đồng gần như không còn cơ hội để đầu tư tại thị trường Hà Nội.

Theo quan sát của ông, từ tháng 5 trở đi xu hướng dòng tiền là “chảy” vào các tỉnh ven đô Hà Nội như: Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương… Với thị trường tỉnh, ông Chung nhìn nhận đất nền sẽ hồi phục trở lại vì xét cho cùng đây vẫn thuộc khẩu vị chung của thị trường.