Bài toán cung – cầu trên thị trường bất động sản: Yếu tố “tiên quyết” để giảm giá bán?

“Giỏ hàng” cao cấp là chủ đạo

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tình trạng lệch pha trong nguồn cung sản phẩm nhà ở đang trở nên nghiêm trọng, dẫn đến sự kém đa dạng trên thị trường BĐS.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là căn hộ chung cư, trong đó, phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%.

Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân, 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Tình trạng nhà ở cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm sóng thị trường BĐS, với sự gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo báo cáo, số lượng căn hộ hạng sang đã tăng gấp đôi so với quý III/2023, trong khi phân khúc căn hộ bình dân lại ghi nhận xu hướng sụt giảm.

VARS cho biết phân khúc trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...

Nhìn nhận về tình trạng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, dành cho giới đầu tư và người có nhiều tiền.

Trong khi đó, phân khúc bình dân, vốn đáng lẽ phải phổ biến, lại trở nên hiếm hoi bởi thiếu hụt nghiêm trọng các dự án mới. Thậm chí, các dự án nhà ở xã hội - loại hình được xác định có mức giá ưu đãi cho người lao động và thu nhập thấp - cũng đang triển khai một cách ì ạch.

Ông Đính cũng đưa ra cảnh báo rằng, nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung các phân khúc trên thị trường tiếp tục tiếp diễn mà không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng.

"Hệ quả là việc giá nhà tăng cao vượt tầm với của phần đông người dân sẽ làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở, gây áp lực lên an sinh xã hội. Điều này cũng có thể tạo ra nguy cơ "bong bóng" BĐS, khiến thị trường kém bền vững và dễ tổn thương trước các biến động kinh tế", TS. Nguyễn Văn Đính chỉ rõ.

Bên cạnh đó, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, tình trạng "lệch pha" cung - cầu sẽ ngày càng trầm trọng, khiến việc phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị đình trệ, đồng thời đẩy phần lớn người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và trung bình, ra khỏi khả năng tiếp cận nhà ở.

Hệ lụy không chỉ ảnh hưởng tới thị trường BĐS mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội, khi nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng.

Từ thực tế này, ông Đính khuyến nghị các cơ quan quản lý cần sớm đưa ra các biện pháp để "khơi thông" đường phát triển cho phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần tập trung nghiên cứu, phát triển các sản phẩm phù hợp với xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, tránh việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, hạng sang, gây lệch pha cung - cầu trên thị trường.

Giá nhà tăng do cung – cầu mất cân bằng

VARS đánh giá, thời gian vừa qua, câu chuyện về giá bán bất BĐS luôn là chủ đề nóng thu hút nhiều sự quan tâm của dư luận toàn xã hội. Thị trường giống như biển lớn, giá bán như những đợt sóng, sóng sau cao hơn sóng trước. Người dân choáng váng vì mỗi lúc giá bán BĐS lại bị đẩy lên cao và người không biết đến khi nào tình trạng này mới chấm dứt.

Đây  là hệ quả của việc thiếu hụt trầm trọng nguồn cung nhà ở có giá bán bình dân trong suốt một thời gian dài. Trong khi nhu cầu đối với phân khúc này cả để ở và đầu tư luôn neo ở mức cao. Cung không đáp ứng được cầu, khiến cầu bị nén lại và theo thời gian, mức độ nén càng cao. Khi độ nén đạt đến một giới hạn nhất định nó sẽ bật ra và bất chấp nhiều lưu ý để đi tìm cung.

Chia sẻ về tình hình giá BĐS tăng cao thời gian qua, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, xu hướng tăng giá BĐS là điều không thể tránh khỏi.

Tuy nhiên, việc giá BĐS tăng trưởng mạnh trong một thời gian rất ngắn là điều bất bình thường. Thị trường BĐS bao gồm 3 chủ thể chính là chủ đầu tư, môi giới và người mua. Câu chuyện đẩy giá trong thời gian qua hoàn toàn không phải do môi giới BĐS. Bản thân môi giới BĐS cũng không có khả năng can thiệp về mức giá của thị trường.

Vị lãnh đạo này nhận định, giá BĐS tăng cao, nguyên nhân chủ yếu do các chủ đầu tư lớn độc quyền nguồn cung, dẫn dắt về giá. Chi phí đầu tư tăng cao, nhu cầu mua lớn trong khi nguồn cung khan hiếm khiến các chủ đầu tư đặt kỳ vọng cao hơn về lợi nhuận.

Đồng quan điểm Giám đốc một doanh nghiệp BĐS cho biết, thị trường BĐS chỉ ghi nhận tăng trưởng "nóng" tại Hà Nội. Bởi giai đoạn 2020-2023, nhu cầu mua nhà của người dân vốn đã lớn, lại ngày càng tăng trưởng cùng làn sóng nhập cư. Trong khi, giai đoạn này, mỗi năm thị trường chỉ ghi nhận một vài dự án căn hộ mở bán, chỉ có thể đáp ứng một phần rất nhỏ nhu cầu.

Vị này dẫn chứng, Hà Nội có khoảng hơn 4 triệu người ở khu vực đô thị nên nhu cầu mua nhà rất cao. Mỗi năm, có khoảng từ 150.000-200.000 người nhập cư tới Hà Nội và đều có nhu cầu mua nhà. Nhưng, giai đoạn 2020-2023, Hà Nội chỉ có khoảng 10.000 sản phẩm mới được chào bán.

Do nhu cầu về nhà ở không được thị trường sơ cấp đáp ứng, nhu cầu mua nhà trên thị trường thứ cấp trong giai đoạn 2020-2023 rất lớn, khiến giá nhà ở thứ cấp tăng lên. Chủ đầu tư dự án sơ cấp căn cứ vào mức giá thứ cấp này và nhu cầu mua nhà để ở của người dân để xác định giá bán. Do đó, mức giá bán sơ cấp cũng tăng lên.