Giá bất động sản tăng cao trong khi tồn kho vẫn lớn

Theo số liệu thống kê, phân khúc chung cư tồn kho 2.999 căn; nhà ở riêng lẻ 7.045 căn; đất nền 7.061 nền, tương đương 73% so với quý I/2024 (lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý I/2024 là 19.323 căn/nền, trong đó nhà ở riêng lẻ 8.468 căn, đất nền 10.855 nền). Có thể thấy tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Đáng chú ý, mặc dù lượng sản phẩm tồn kho lớn, nhưng giá bán các sản phẩm nhà đất trên thị trường vẫn tiếp tục gia tăng, đặc biệt là tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Cụ thể, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5 - 6,5% so với đầu năm 2024 và 25% so với cùng kỳ năm 2023, tùy từng khu vực, vị trí. Trong đó, giá bán chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Cá biệt, sản phẩm của một số dự án có mức tăng đến 33%.

Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Tập đoàn bất động sản Trần Anh Group cho biết, hàng tồn kho thực tế lớn hơn số liệu báo cáo, vì các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết trên sàn chứng khoán là rất lớn, các doanh nghiệp này có số lượng dự án ở các tỉnh khá nhiều và lượng hàng bán kéo dài trong nhiều năm.

Đơn cử tại Bình Dương, có khá nhiều dự án chung cư đã đủ pháp lý, tuy nhiên, lượng hàng bán ra lại rất thấp. Cụ thể như Tập đoàn Danh Khôi với dự án Astral City, dự án có số lượng 4.966 căn chung cư, được mở bán từ năm 2020, tuy nhiên, hiện mới chỉ bán được khoảng 40% số sản phẩm trên. Tập đoàn Lê Phong có 3 dự án đang mở bán với đầy đủ pháp lý và đang trong giai đoạn bàn giao nhà tại 2 dự án, số sản phẩm chưa bán hết còn gần 1.000 căn…

Bên cạnh đó, hiện Bình Dương đang có hàng chục dự án được mở bán từ lâu và đã xây dựng gần xong nhưng chủ đầu tư vẫn đang chào bán hàng tồn kho. Trong khi đó, theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện thị trường đang tồn kho khoảng 3.706 căn chung cư. Như vậy có thể thấy số liệu đã lệch nhau rất lớn.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, hiện nay, sản phẩm bất động sản tồn kho trên thị trường là do một số vướng mắc như: về pháp lý, có nhiều dự án đã triển khai nhiều năm nhưng vướng mắc pháp lý nên không thể bán được hàng, dẫn đến tồn kho; về cơ cấu sản phẩm, hiện nay hàng tồn kho chủ yếu là dòng sản phẩm cao cấp, việc tồn kho không chỉ gây ra nợ xấu đối với hệ thống ngân hàng, mà còn tiềm ẩn nguy cơ xấu cho nền kinh tế. Vì vậy, một mặt Nhà nước cần tiếp tục nghiên cứu, triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; đồng thời phía doanh nghiệp cũng phải cơ cấu lại giá sản phẩm cho phù hợp, thậm chí chấp nhận hy sinh một phần lợi nhuận để bán hàng, tránh gây ra tổn hại cho nền kinh tế.

Giá bất động sản tăng cao bất chấp tồn kho lớn

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II-2024, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn thì giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng từ tăng 5%-6,5% trong quý II và 25% theo năm tùy từng khu vực và vị trí. Giá bán căn hộ chung cư tăng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm.

Theo Bộ Xây dựng đánh giá, giá bán chung cư tăng nóng không chỉ ở những dự án mới mở bán mà còn ở nhiều căn hộ cũ, đã được qua sử dụng nhiều năm. Tuy nhiên, tình trạng này cũng chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn, đồng thời có dấu hiệu chững lại vào cuối quý 2 do giá đã ở mức cao và tâm lý người mua đang ở trạng thái chờ đợi.

Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đã chỉ ra, căn hộ chung cư TP.HCM trong quý II/2024, cũng không nằm ngoài xu thế tăng giá, giá rao bán căn hộ chung cư TP.HCM phân khúc trung cấp (giá 35-55 triệu đồng/m2) tăng 2%; cao cấp (giá trên 55 triệu đồng/m2) tăng 5% so với cùng kỳ năm 2023.

Tại Hà Nội, giá chung cư tăng trung bình từ 5-6,5% trong quý 2, một số dự án căn hộ chung cư có sự tăng cao, như tại các khu đô thị Royal City tăng 33%; The Pride 33%, Mỹ Đình Sông Đà - Sudico tăng 32%, Vinhomes West Point tăng 28%. Một số khu đô thị đã cũ như khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, giá chung cư cũng tăng 25%; khu chung cư tái định cư tại Nam Trung Yên tăng 20%…

Ở phân khúc đất nền, thị trường cũng nhiều biến động về giá, nhất là trong thời gian gần đây khi các phiên đấu giá đất ngoại thành Hà Nội bị đẩy giá lên cao khiến nhiều người choáng ngợp. Trong đó, lô đấu giá tại Thanh Oai cao nhất vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, ở Hoài Đức cũng chạm ngưỡng 133,3 triệu đồng/m2.

Giới chuyên gia cho rằng, trong thời gian tới, giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng. Để khác phục vấn đề tăng – giảm bất động sản quá nhanh, các bộ ngành cùng địa phương sẽ đề xuất giải pháp điều tiết thị trường khi giá bất động sản tăng hoặc giảm trên 20% trong ba tháng, theo Nghị định 96.