Thực trạng trên thị trường bất động sản: Giá nhà tăng cao nhưng thanh khoản lại “èo uột”

Thanh khoản bốc hơi 1 nửa

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt 45%, tăng 15 điểm % so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm 20 điểm % so với năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án thấp tầng mở bán mới đạt khoảng 50%. Trong khi phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường, đóng góp 72% lượng giao dịch.

Về nguyên nhân khiến lực mua nhà ở chậm lại, bà Phạm Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam lý giải, sau thời kỳ tăng trưởng “nóng”, sức cầu sẽ chuyển sang trong giai đoạn điều chỉnh.

Hơn nữa, thị trường bất động sản đã "bớt" khát cung, do đó, thanh khoản và tỷ lệ hấp thụ giảm là điều tất yếu.

Quý I/2025, nguồn cung toàn thị trường nhà ở đạt 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm chào bán mới, chỉ bằng khoảng 1/2 quý trước nhưng tăng gấp ba lần so với quý I/2024.

Bên cạnh đó, mức giá nhà ở ngày càng tăng cao cũng là lý do khiến thanh khoản chậm lại.

Cụ thể, giá bán trung bình chung cư tại Hà Nội trong quý I đạt mức trung bình 70,2 triệu đồng/m2, tăng nhẹ 2,5% so với quý trước và tăng mạnh 77,6% so với quý I/2019. Đà tăng giá chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư mở bán lại dự án với mức giá điều chỉnh nhích lên.

Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá của một số dự án ghi nhận diễn biến đi ngang, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024.

Giao dịch thứ cấp chỉ ghi nhận tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp mới ở khu vực trung tâm Hà Nội.

Khu vực TP. HCM ghi nhận mức giá bán bình quân là 71,8 triệu đồng/m2. Giá chung cư các dự án gần như không tăng so với quý trước nhưng so với quý I/2019, ghi nhận mức tăng 35%.

Giá bán bình quân căn hộ chung cư tại TP. Đà Nẵng trong quý cũng đạt mức 62 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước và tăng 58,6% so với quý I/2019.

Giá bán sơ cấp "neo" ở mức cao là một phần nguyên nhân khiến một bộ phận người trẻ đang phải lựa chọn phương án thuê nhà thay vì mua nhà. Nhu cầu mua nhà vì thế cũng được điều chỉnh do phần lớn người dân khó có khả năng tài chính để sở hữu nhà ở.

Trong thời gian tới, dự báo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường sẽ tiếp tục đà phát triển với mặt bằng giá duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Những thay đổi trong hành vi tiêu dùng và thị hiếu khách hàng này sẽ đặt ra yêu cầu khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược phát triển dự án để đảm bảo sản phẩm bất động sản có thanh khoản trong tương lai.

Bắt mạch dòng tiền 2025

ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc nhận định, năm 2025 hứa hẹn mở ra cơ hội phát triển đối với thị trường bất động sản ở các tỉnh lân cận Hà Nội. Làn sóng dịch chuyển dòng tiền đang trở nên rõ nét hơn, trong bối cảnh giá nhà, đất ở Thủ đô đang ở mức cao kỷ lục.

“Để gia tăng lợi suất, giới đầu tư sẽ tìm đến các tỉnh lân cận Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang. Những địa phương này đang ghi nhận đà phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp, thu hút lượng lớn người lao động tới làm việc, kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở, tạo ra tiềm năng lớn cho các dự án bất động sản trong khu vực”, ông Quyết phân tích.

Theo CEO của Đất Xanh Miền Bắc, giá căn hộ chung cư tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam… chỉ bằng 30 - 40% so với mức giá tại Hà Nội, nhưng tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê lại không hề kém.

“Với 2 tỷ đồng, nhà đầu tư có thể sở hữu một căn chung cư 50 m2 tại Bắc Ninh và thu về 12 triệu đồng/tháng từ việc cho thuê. Trong khi đó, để đạt được mức thu tương tự tại Hà Nội, số vốn bỏ ra để mua căn hộ có thể lên đến 4 tỷ đồng”, ông Quyết nêu ví dụ.

Là lãnh đạo của một công ty bất động sản nhận định rằng, dòng tiền đầu tư trong năm 2025 có thể sẽ tiếp tục tập trung tại phía Bắc. Khu vực này đang “ghi điểm” nhờ lượng dự án mở bán mới dồi dào.

“Trong năm 2025, chung cư sẽ tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, nhờ việc đáp ứng nhu cầu ở thực và khả năng sinh dòng tiền. Khi cán cân cung cầu của khối khách hàng phổ thông đạt tới điểm cân bằng, nhà đầu tư mới dần dịch chuyển dòng tiền sang các phân khúc khác”, ông Khánh dự báo.

Căn cứ vào các chu kỳ biến động trước đó của thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường có thể sớm bước sang giai đoạn củng cố ngay từ đầu quý II/2025. Khi đó, nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc và phân khúc chung cư sẽ chia sẻ vị trí tâm điểm với loại hình nhà phố.

Từ quý II/2025 đến quý IV/2025, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc. Lúc này, giới đầu tư sẽ không còn đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Vì vậy, những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự sẽ được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.