Giá bán nhà trong ngõ “ngang ngửa” nhà mặt phố nhưng giao dịch lại “ảm đạm”

Nhà trong ngõ giá 3-4 tỷ là “hiếm”

Theo đánh giá của OneHousing, hiện nay để tìm được căn nhà nhỏ trong ngõ với mức giá 3 - 4 tỷ đồng là không dễ. Với một căn nhà ngõ vừa phải, xe máy tránh nhau, công năng vừa đủ ở có diện tích từ 30m2, 2 - 3 phòng ngủ, nếu tính riêng giá đất đã khoảng hơn 100 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng giá giao dịch sẽ trên 4 tỷ đồng. Vì thế, những căn nhà khoảng 3 - 4 tỷ đồng nếu có thì hoặc là lỗi về mặt phong thủy (thóp hậu, đường đâm); nhà trên đất đã cũ, chủ nhà chỉ xác định bán đất; hoặc là ngõ rất sâu, ngõ vào đến nhà nhỏ…

Theo khảo sát thực tế, nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại quận xa trung tâm Hà Nội, ôtô không vào tận nơi đang được rao bán 200-250 triệu đồng một m2, tùy diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao. So với hồi đầu năm, giá này tăng 30-40%, tương đương 9-15 tỷ đồng cho diện tích 40-60 m2. Mức này ngang với giá một số căn nhà mặt phố trong cùng khu vực.

Ở ngoại thành, các căn nhà trong ngõ đang giao dịch mức giá khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí có những căn lô góc, lô đẹp, giá sẽ khoảng hơn 100 triệu đồng/m2. Theo dự báo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, những tháng cuối năm 2024, thị trường thổ cư dự kiến ghi nhận khoảng 23.000 giao dịch, vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực phía Đông và phía Tây.

Theo tình hình chung của thị trường nhà thổ cư cũng có phần tăng giá, nhưng không có dấu hiệu tăng nóng trong một vài tháng mà tăng đều đặn và ổn định hơn. Với nhà thổ cư, việc dừng mua không tác động tới việc chủ nhà sẽ giảm giá, chủ nhà chỉ giảm giá khi họ đang rất cần tiền để đầu tư cho một việc khác.

Giám đốc một sàn giao dịch nhà đất thổ cư phía Tây Hà Nội cho biết nhà trong ngõ là loại hình đặc thù vì mỗi căn có đặc điểm vị trí, chiều rộng ngõ, mặt tiền, diện tích khu đất, hiện trạng xây dựng... khác nhau. Tất cả tiêu chí này đều ảnh hưởng đến giá bán.

Theo ông, mặt bằng giá 200-300 triệu đồng một m2 trước đây thường ghi nhận với nhà mặt phố, ngõ rộng ôtô vào tận cửa... thì nay xuất hiện ở nhiều căn trong ngõ hẹp. "Đây là giá kỳ vọng của người bán sau đà tăng nhiệt của loại hình chung cư và đất đấu giá thời gian qua", ông nhận xét.

Mặc dù, được rao bán giá cao ngang nhà mặt phố, nhiều căn trong ngõ giao dịch chậm, thậm chí không có thanh khoản.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, trong bối cảnh hiện nay, người mua nhà dừng mua nhà thời điểm này là đúng đắn. Đó cũng là phản ứng phù hợp để từ đó những chủ đầu tư hoặc những người bán bất động sản có thay đổi hành vi của mình phù hợp với điều kiện cũng như tình hình hoạt động của thị trường. Và trên thực tế, đã có nhiều người chọn phương án tạm thời thuê nhà chờ xem thị trường bất động sản diễn biến ra sao mới quyết định mua nhà chung cư hay nhà đất. Tuy nhiên, với mức giá như hiện nay, giấc mơ có nhà riêng vẫn sẽ xa vời với những người thu nhập trung bình chứ chưa nói đến thu nhập thấp.

“Kiềm chế” đà tăng giá bằng cách nào?

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ ra, giá nhà ở đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người dân. Chẳng hạn, đối với chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II/2024 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã tăng lần lượt 58% và 27% so với quý II/2019. "Ăn theo" cơn sốt giá chung cư, giá bán nhà ở gắn liền với đất, cũng "được đà" tăng cao, trong đó kể cả những khu vực xa trung tâm Hà Nội, khi nguồn cung nội đô ngày càng khan hiếm. Giá nhà đất tăng quá nhanh, khiến cho khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày một hạn chế.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, bên cạnh giải pháp tăng nguồn cung, nhà nước cần có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng về mặt dài hạn. Do đó, nhằm điều tiết thị trường phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững, để giá đất tăng giảm theo đúng thị trường, việc ban hành chính sách thuế bất động sản là công việc cấp bách.

"Đánh thuế bất động sản hiệu quả và minh bạch, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua bất động sản phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh sẽ vừa giúp tăng nguồn thu ngân sách, vừa giúp điều tiết thị trường bất động sản. Đây cũng là xu hướng chung trên thế giới. Sắc thuế cần áp dụng với ngôi nhà thứ 2 trở lên. Việc người có nhiều tài sản, tài sản lại không ngừng sinh lời thì việc nộp thuế nhiều hơn là điều đương nhiên. Khi thực tế, hầu hết người mua nhà trong thời gian qua là người mua nhà thứ 2, thứ 3. Tuy nhiên, để sử dụng công cụ này cũng sẽ có những thách thức, vướng mắc. Tuy nhiên, việc đánh thuế bất động sản được nhiều hơn mất", ông Đính phân tích.

Trước tình trạng giá nhà đất ngày càng đắt đỏ, Bộ Xây dựng cho hay sẽ nghiên cứu, đề xuất thí điểm mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý. Đề xuất này nhằm hạn chế tình trạng sàn giao dịch, môi giới có thể cấu kết gây nhiễu loạn thị trường, giảm bớt rủi ro về giá và pháp lý cho người mua.