Thị trường bất động sản vẫn chờ những chính sách mới có hiệu lực

Vướng mắc pháp lý là chủ yếu

Theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), “vướng mắc pháp lý” là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp chủ đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở.

Việc Chính phủ thành lập Tổ Công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp là “rất kịp thời, hoạt động hiệu quả và đã đạt được nhiều kết quả tích cực”. Từ đó, nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã thành lập “Tổ công tác của địa phương” phối hợp chặt chẽ với “Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” và cấp có thẩm quyền để nỗ lực tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, thời gian qua Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt tháo gỡ ngay các vướng mắc của các văn bản dưới Luật thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, như: Ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Qua đó, giúp cho hàng trăm ngàn người mua nhà sớm được cấp “sổ hồng”;

Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được cơ cấu lại nợ, gia hạn thời gian trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ; Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay thương mại thông thường để hỗ trợ chủ đầu tư, người mua nhà tại các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư…

Tuy nhiên theo Chủ tịch HoREA, một số “bất cập, vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở là do một số quy định của Luật. Đơn cử như vướng mắc tại khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, một số “bất cập, vướng mắc” của các dự án bất động sản, nhà ở là do một số quy định của văn bản dưới luật, như: Liên quan tới thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định “việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch”.

Cũng chia sẻ về những khó khăn pháp lý mà các dự án đang phải đối mặt, TS. Trần Xuân Lượng, giảng viên chuyên ngành bất động sản, Đại học Kinh tế quốc dân,ước tính, cả nước có hàng nghìn doanh nghiệp đang gặp khó khăn do pháp lý ách tắc.

Thông thường, một dự án bất động sản mất ít nhất hai năm để xong thủ tục hành chính nhưng để dự án đến được khâu thi công xây dựng thì cần đến ít nhất năm năm, ông Lượng nhìn nhận.

Nguyên nhân là do sau khâu thủ tục hành chính, dự án còn phải đền bù giải phóng mặt bằng, tái định cư, duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng... Đây đều là những công đoạn mất rất nhiều thời gian của các doanh nghiệp.

"Có những dự án chỉ xong được khâu chuẩn bị thủ tục đầu tư, rồi mãi mãi nằm im bất động, không thể triển khai thi công xây dựng do những tắc nghẽn về pháp lý, rất khó để khơi thông", ông Lượng, chia sẻ.

Chờ Luật mới để “khơi thông” pháp lý

Có thể nói, kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay là vẫn chờ những chính sách mới có hiệu lực.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), dự báo quá trình phục hồi của thị trường bất động sản sẽ tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng “thăm dò”. Hiện nay các nhà đầu tư, người mua nhà cũng như doanh nghiệp triển khai dự án nhà ở đều có tâm lý chung là chờ đợi, xem các chính sách mới liên quan đến đầu tư - kinh doanh bất động sản sẽ tác động như thế nào đến thị trường.

Đặc biệt là những điểm mới của Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ có tác động khi đi vào thực tiễn. Cụ thể, Luật Đất đai 2024 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam, có quyền và nghĩa vụ sử dụng đất như cá nhân trong nước hay không. Điều này góp phần làm tăng nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản, tạo cơ hội tăng giao dịch. Từ đó thúc đẩy nguồn cung bất động sản và đảm bảo sự bình đẳng, công bằng đối với người dân.

Cũng theo ông Đính, thị trường năm 2024 sẽ thanh lọc những chủ đầu tư tài chính kém, thay vào đó là những chủ đầu tư có tài chính lành mạnh, sản phẩm tốt với pháp lý hoàn chỉnh... Bởi khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các dự án bất động sản buộc phải hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch, thiết kế mới được bán hoặc cho thuê.

Tương tự, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định một số điểm mới, như môi giới không được hoạt động tự do mà phải tham gia sàn giao dịch; doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; cấm phân lô bán nền đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; quy định trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được phép thu tối đa 50% giá trị hợp đồng mua bán thay vì 70% như hiện tại.

Như vậy, những quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS sẽ loại bỏ nhiều môi giới BĐS không chuyên, tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh và minh bạch trên thị trường.

Về Luật Nhà ở, quy định chung cư mini trong Luật Nhà ở 2023 được xem xét cấp sổ hồng nếu đáp ứng đủ điều kiện, tạo cơ hội tiếp cận nhà ở đối với người dân, đặc biệt là nhóm người có thu nhập thấp vẫn có thể sở hữu nhà. Ngoài ra, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định không quy định thời hạn sở hữu chung cư, qua đó góp phần thúc đẩy việc phát triển phân khúc này trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt trong trung tâm các thành phố lớn.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định bổ sung đối tượng được đầu tư phát triển nhà ở xã hội và cả đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội. Từ đó giúp thị trường gia tăng nguồn cung nhờ đa dạng hóa nguồn lực đầu tư, mở rộng đối tượng thụ hưởng chính sách hợp lý hơn, bổ sung các chính sách ưu đãi thiết thực.