Thị trường bất động sản phía Nam sẽ “tăng nhiệt” nhờ ăn theo dự án đường Vành đai 3

Động lực cho thị trường bất động sản

Chính thức được khởi công từ tháng 6/2023, tuyến đường Vành đai 3 dự kiến thông xe vào giữa năm 2025 và chính thức hoàn thiện vào năm 2026. Đây được xem là công trình giao thông lớn nhất phía Nam. Tuyến đường được thi công theo tiêu chuẩn cao tốc đô thị, bao gồm 4 làn xe cơ giới, 2 bên là làn hỗn hợp, tốc độ tối đa của các phương tiện lên tới 100 km/h, tổng vốn dự án lên tới 75.378 tỷ đồng.

Vành đai 3 sẽ đi qua 4 địa bàn gồm TP.HCM, Đồng Nai, Long An và Bình Dương, kết nối 5 tuyến cao tốc hướng tâm, gồm: TP.HCM - Trung Lương, TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, Bến Lức - Long Thành, TP.HCM - Mộc Bài và TP.HCM - Chơn Thành.

Là một trong các trục giao thông huyết mạch, dự kiến sau khi hoàn thành, đường Vành đai 3 sẽ giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông, tạo liên kết vùng, đồng thời thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế, xã hội khu vực TP.HCM và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An. Đặc biệt, tuyến đường có ý nghĩa mở rộng lõi phát triển đô thị về phía Đông thành phố.

Theo các chuyên gia trong ngành, xét về mặt vị trí địa lý, khu Đông TP.HCM thụ hưởng nhiều lợi ích trực tiếp nhất từ đường Vành đai 3. Hiện nay, khu vực này có quy hoạch khá đồng bộ, tập trung nhiều khu công nghiệp, công nghệ cao, thu hút nhiều lực lượng lao động trí thức, chuyên gia cấp cao, gia đình trẻ đến sinh sống và làm việc… Trong tương lai không xa, cùng với lực đòn bẩy đến từ trục huyết mạch Vành đai 3, khu Đông TP.HCM, cụ thể là TP. Thủ Đức sẽ càng phát huy tiềm năng trên nhiều lĩnh vực và trở thành lựa chọn an cư của đông đảo các gia đình thành phố.

Giá đất từng “tăng bằng lần”

Dự án vành đai 3 từng được kỳ vọng trở thành “làn gió mát” thổi vào thị trường bất động sản phía Nam vốn đang nhuốm màu u ám. Thực tế, ở  thời kỳ sôi động, giá bất động sản dọc tuyến đường liên tục tăng bình quân 15-20%, nhiều dự án được thổi giá gấp 2-3 lần.

Thực tế, trước khi thị trường rơi vào khủng hoảng, sản phẩm nhà đất dọc tuyến đường vành đai 3 đi qua TP. Thủ Đức, Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, hay các khu vực lân cận thuộc Đồng Nai, Bình Dương, Long An… đã liên tục tăng giá.

Đơn cử, theo khảo sát của Batdongsan, tại Bến Lức (Long An), giá đất đã tăng gấp 3 lần trong vòng 5 năm qua, từ mức trên dưới 8 triệu đồng/m2 vào năm 2018, lên khoảng 15-18 triệu đồng/m2 năm 2022. Năm 2023, bất chấp thanh khoản chậm chạp, giá đất khu vực này vẫn chạm ngưỡng 23 triệu đồng/m2.

Ngược về quận 9 (TP.HCM), giá đất cũng tăng vọt trong giai đoạn 2018-2022, từ khoảng 31 triệu đồng/m2 vào năm 2018, lên đỉnh điểm 73 triệu đồng/m2 vào năm 2022. Giai đoạn đầu năm 2023, giá đất quận 9 dù giảm sốt nhưng vẫn ở mức 67-69 triệu đồng/m2.

Cần cẩn trọng trước các thông tin quy hoạch

Ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc R&D DKRA Vietnam cũng từng chia sẻ, không thể phủ nhận một điều rằng, hạ tầng giao thông luôn tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời điểm khó khăn hiện nay, nhà đầu tư muốn đón đầu thành công cần lưu ý một số yếu tố.

Thứ nhất là tài chính. Giai đoạn này nhà đầu tư nên sử dụng vốn tự có để đầu tư, tránh dùng vốn vay, nếu có chỉ nên sử dụng tỷ lệ thấp, đồng thời cần lên phương án trả nợ cụ thể.

Thứ hai là khi lựa chọn đầu tư theo hướng đón đầu quy hoạch hạ tầng, đặc biệt là những tuyến đường vành đai, nhà đầu tư cần xem xét kỹ pháp lý dự án đó và phải rà soát lại quy hoạch của địa phương, bởi với những tuyến đường lớn sẽ có những tuyến đường nhỏ kết nối, nếu bỏ tiền vào dự án vướng quy hoạch hay pháp lý sẽ rất rủi ro.

Thứ ba là kiểm soát và sàng lọc thông tin. Đối với những dự án hạ tầng lớn, thông tin bên lề thường rất nhiều và hầu hết chưa được xác thực. Do đó, nhà đầu tư cần tránh chạy theo đám đông và tìm cách xác định được mức giá thực tế, điều này sẽ giúp nâng cao hiệu quả đầu tư.

“Ngay giai đoạn khởi đầu này, nhà đầu tư cần xác định chiến lược đầu tư trung - dài hạn thì mới đảm bảo được lợi nhuận kỳ vọng, bởi các dự án hạ tầng giao thông lớn thường có điểm rơi kéo dài nên cần phải trường vốn, nhất là vốn tự có. Ngay cả việc lựa chọn đầu tư vào dự án ở khu vực nào cũng phải tính kỹ vì không phải khu vực nào nơi tuyến đường đi qua cũng có tiềm năng tăng giá”, ông Thắng nói.