Thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới: Thời của phân khúc cao cấp và hạng sang?

Chung cư cao cấp áp đảo

Theo báo cáo mới nhất từ hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE, trong quý III/2024, đơn vị này cho biết thị trường BĐS Hà Nội ghi nhận hơn 75% tổng nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp.

Các dự án này có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí bảo trì. Trong kỳ thị trường Hà Nội ghi nhận hai dự án mới được chào bán với mức giá dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán lên đến gần 200 triệu đồng/m2.

Diễn biến trên cũng được Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, theo đó tình trạng lệch pha trong nguồn cung sản phẩm nhà ở đang trở nên nghiêm trọng, dẫn đến sự kém đa dạng trên thị trường BĐS.

Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là căn hộ chung cư, trong đó, phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%.

Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân, 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.

Tình trạng nhà ở cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm sóng thị trường BĐS, với sự gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo báo cáo, số lượng căn hộ hạng sang đã tăng gấp đôi so với quý III/2023, trong khi phân khúc căn hộ bình dân lại ghi nhận xu hướng sụt giảm.

VARS cho biết phân khúc trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...

Nhìn nhận về tình trạng này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng, thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, dành cho giới đầu tư và người có nhiều tiền.

Trong khi đó, phân khúc bình dân, vốn đáng lẽ phải phổ biến, lại trở nên hiếm hoi bởi thiếu hụt nghiêm trọng các dự án mới. Thậm chí, các dự án nhà ở xã hội - loại hình được xác định có mức giá ưu đãi cho người lao động và thu nhập thấp - cũng đang triển khai một cách ì ạch.

Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc chung cư cao cấp "áp đảo" thị trường nhà ở, ông Đính cho rằng, nguồn cung mới dù được cải thiện nhưng lại tập trung ở một số dự án lớn và chủ đầu tư nhất định, làm hạn chế tính đa dạng của sản phẩm. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được xây dựng với tiêu chuẩn cao, trong khi chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, không ngừng gia tăng.

"Điều này khiến các chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì hướng đến các sản phẩm bình dân hoặc trung cấp", Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam phân tích

Cuộc chơi của căn hộ cao cấp

Theo dự báo của OneHousing, trong năm 2025, Hà Nội sẽ đón nhận thêm hơn 30.000 căn hộ mới, trong đó căn hộ cao cấp chiếm 64% và căn hộ hạng sang chiếm 36%. Đây là những con số ấn tượng, phản ánh sự phát triển mạnh mẽ của phân khúc cao cấp và hạng sang trong thị trường bất động sản thủ đô.

Các khu vực như phía Đông Hà Nội, đặc biệt là các đại dự án như Vinhomes Ocean Park, đang thu hút một lượng lớn khách hàng và nhà đầu tư, chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung căn hộ mới.

Các dự án này không chỉ có quy mô lớn mà còn có chất lượng vượt trội, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu và thượng lưu đang ngày càng gia tăng.

Thực tế, từ nhiều năm qua, các dự án chung cư cao cấp đã trở thành xu hướng chủ đạo tại Hà Nội. Những căn hộ này có giá bán trung bình từ 50 đến 80 triệu đồng mỗi mét vuông đối với phân khúc cao cấp và từ 80 đến 230 triệu đồng mỗi mét vuông đối với phân khúc hạng sang.

Việc xây dựng và cung cấp những sản phẩm này là một chiến lược nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của các gia đình có thu nhập cao và trung lưu, đồng thời cũng phản ánh sự thay đổi trong chiến lược của các nhà đầu tư.

Một lý do quan trọng giải thích cho sự chiếm ưu thế của căn hộ cao cấp và hạng sang là chi phí đầu vào ngày càng tăng cao. Việc áp dụng các quy định mới về pháp lý và môi trường xây dựng đã khiến cho các chủ đầu tư phải cân nhắc lại các phân khúc của mình.

Thay vì tập trung vào phân khúc trung cấp, các nhà đầu tư hiện nay đang chuyển hướng mạnh mẽ sang phát triển các sản phẩm cao cấp và hạng sang để đáp ứng nhu cầu và kỳ vọng về lợi nhuận, đặc biệt là khi tầng lớp trung lưu đang ngày càng gia tăng và có khả năng chi trả cao hơn.