Phía sau hàng ngàn tỷ đồng tồn kho của loạt đại gia bất động sản

Mặc dù bị ảnh hưởng của dịch COVID-19 khiến hoạt động bán hàng của nhiều doanh nghiệp bất động sản bị chậm lại, lượng hàng tồn kho tăng mạnh, nhưng thời gian qua, cổ phiếu bất động sản là một trong những nhóm ngành chứng kiến cơn sóng mạnh nhất trên thị trường chứng khoán.

Báo cáo tài chính quý 3/2021 của nhiều doanh nghiệp bất động sản cho thấy, lượng hàng tồn kho tiếp tục tăng mạnh, có doanh nghiệp có tồn kho tăng gấp hàng chục lần so với thời điểm cuối năm 2020.

Chẳng hạn, tính đến 30/9/2021, CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) ghi nhận giá trị hàng tồn kho ở mức rất cao với 17.654 tỷ đồng, chiếm khoảng 80% tổng tài sản và cao gấp gần 3 lần so với hồi đầu năm 2021. Nếu tính riêng trong quý 3 thì giá trị tồn kho của Nam Long đã tăng thêm hơn 3.900 tỷ đồng. Trong đó tập trung lớn nhất là ở các dự án: Izumi, Southgate, Akari, Paragon Đại Phước và Waterpoint.

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (AGG) cũng ghi nhận giá trị hàng tồn kho chiếm 7.221 tỷ đồng, tăng khoảng 26% so với đầu năm và tương ứng 61% tổng giá trị tài sản. Trong đó, The Sóng (Bà Rịa - Vũng Tàu), Westgate (TP.HCM), The Standard (Bình Dương) là những dự án chiếm phần lớn giá trị tồn kho với gần 5.700 tỷ đồng…

Còn CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hạch toán giá trị hàng tồn kho tăng 28% sau 3 quý, đạt gần 12.000 tỷ đồng vào cuối tháng 9. Trong đó, tồn kho của Phát Đạt chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và các chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản đang triển khai.

Hàng tồn kho trên báo cáo tài chính của Tập đoàn Đất Xanh (DXG) đạt giá trị tổng cộng 11.141 tỷ đồng, tăng hơn 15% chỉ trong 3 tháng quý 3. So với hồi đầu năm, giá trị tồn kho của Đất Xanh tăng gần 10%. Trong đó, giá trị bất động sản dở dang tồn kho của Đất Xanh tăng nhẹ 6% lên hơn 10.200 tỷ đồng. Giá trị tồn kho bất động sản thành phẩm của Đất Xanh cao hơn gấp 8 lần so với hồi đầu năm, đạt 376 tỷ đồng.

Đáng chú ý hơn, CTCP Bất động sản Thế kỷ (Cen Land - CRE), doanh nghiệp chuyên hoạt động trong mảng môi giới, chứng kiến lượng hàng tồn kho tăng tới hơn 30 lần sau 9 tháng từ mức 32 tỷ đồng hồi đầu năm nay lên tới 1.019 tỷ đồng vào cuối quý 3. Đây là giá trị các bất động sản bao gồm các căn hộ, đất nền công ty mua từ chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh bán lại. Ngoài ra, nợ phải trả của Cen land tăng 78% so với hồi đầu năm, ở mức 3.144 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay tài chính chiếm 71% tổng dư nợ.

Ngoài ra, các doanh nghiệp như Khải Hoàn Land, Nhà Khang Điền… cũng có giá trị hàng tồn kho tăng mạnh. Phần lớn giá trị tồn kho dưới dạng thành phẩm chứ không hẳn là thi công dở dang.

Theo Bộ Xây dựng, số lượng nhà ở đưa ra thị trường còn tồn, chưa giao dịch được ước tính khoảng 15.067 căn, cho thấy khả năng hấp thụ của thị trường bất động sản trong quý 3 sụt giảm. Nguyên nhân là nhiều địa phương là các thị trường trọng điểm giãn cách xã hội thời gian dài để phòng chống dịch bệnh như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương.

Ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam (YSVN) cho biết, phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong quý 3 đều ghi nhận giá trị hàng tồn kho tăng là điều dễ hiểu do việc khó bán hàng, thanh khoản thị trường gần như đóng băng trong giai đoạn giãn cách. Giá trị hàng tồn kho tăng lên là một trong những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm.

Trong thực tế, từ đầu năm đến hết quý 3/2021, Nam Long ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm hơn 2.200 tỷ đồng; Cen Land âm 1.019 tỷ đồng, Phát Đạt là âm 62 tỷ đồng... Khi dòng tiền âm, doanh nghiệp thiếu vốn nên sẽ phải tìm nguồn huy động vốn để hoạt động, kinh doanh như: Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng hoặc huy động vốn bằng cách phát hành thêm cổ phiếu...

Cũng theo ông Minh, hiện tại nội lực của nhiều doanh nghiệp bất động sản đang suy giảm, trừ một số “ông lớn” đầu ngành có thanh khoản tốt về dòng tiền. Trong thời gian tới, nhiều doanh nghiệp nếu không thể huy động vốn có thể sẽ phải chấp nhận chuyển nhượng tài sản để có dòng tiền hoạt động. 

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), những số liệu tồn kho của doanh nghiệp niêm yết chưa phản ánh được hết con số thực của hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản trên cả nước và còn nhiều doanh nghiệp khác chưa niêm yết... Lượng hàng tồn kho bất động sản tăng lên sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế nói chung. Hàng tồn kho nằm trong nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, bị dừng triển khai, không ra được sản phẩm làm tăng gánh nặng chi phí, lãi vay ngày càng lớn.