Dòng vốn bất động sản “Nam tiến” mạnh mẽ, TP.HCM trở thành tâm điểm đầu tư mới

Theo dữ liệu của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong 9 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới, tương đương 64% tổng nguồn cung năm 2024 – mức cao nhất cùng kỳ giai đoạn 2019–2025. Trong đó, chung cư chiếm tới 76% tổng nguồn cung mới.

Dù nguồn cung tăng mạnh, giá bán tại Hà Nội vẫn “neo cao”. Nhiều dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m² ngày càng phổ biến. Chỉ số giá chung cư trong quý III/2025 tăng 5% so với quý trước và tăng 96,2% so với quý gốc (Q1/2019) – cao gấp 1,7 lần mức tăng của TP.HCM cùng giai đoạn.

Giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m², vượt TP.HCM; trong đó 43% nguồn cung mới quý 3 có giá trên 120 triệu đồng/m². Mặt bằng giá cao khiến biên độ tăng giá thu hẹp, giảm sức hấp dẫn với dòng vốn đầu tư, đồng thời vượt xa khả năng tài chính của nhiều nhà đầu tư cá nhân.

Hệ quả, dòng tiền bắt đầu dịch chuyển ra khỏi Hà Nội, tìm đến các thị trường có mức giá hợp lý và dư địa tăng trưởng cao hơn – đặc biệt là khu vực miền Nam.

Ông Nguyễn Thái Bình, Tổng giám đốc Đông Tây Land, Phó Tổng Thư ký VARS, cho biết: “Nếu đầu năm, nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại phía Nam, thì đến cuối quý 3, tỷ lệ này đã đạt 30%, gần tương đương giai đoạn sôi động 2016–2020.”

Miền Nam đang thu hút dòng vốn nhờ mặt bằng giá tích lũy ổn định suốt 3 năm, tạo dư địa tăng trưởng tốt hơn. Một số khu vực vùng ven TP.HCM – bao gồm các địa phương mới sáp nhập – có giá thấp hơn Hà Nội 30–40%, trong khi hạ tầng kết nối và tốc độ đô thị hóa tăng mạnh.

Với 2–4 tỷ đồng, nhà đầu tư tại Hà Nội chỉ có thể sở hữu căn hộ 1 phòng ngủ hoặc 1+1, nhưng ở TP.HCM có thể lựa chọn đa dạng hơn – từ căn hộ đến nhà phố, đất nền. Một số dự án vùng ven TP.HCM hiện chỉ bằng 2/3 giá khu vực ven đô Hà Nội, mở ra biên độ tăng giá hấp dẫn trong trung và dài hạn.

Dòng vốn “Nam tiến” không chỉ để “săn giá rẻ” mà còn nhằm đa dạng hóa danh mục và tối ưu hiệu quả khai thác thực. So với Hà Nội, thị trường TP.HCM có sự phân hóa rõ nét hơn về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm căn hộ hàng hiệu, pháp lý hoàn chỉnh, vị trí trung tâm và hệ thống tiện ích cao cấp.

Đây là phân khúc phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, vừa có thể tích lũy tài sản dài hạn, vừa khai thác cho thuê hiệu quả. TP.HCM hiện là trung tâm kinh tế năng động nhất cả nước, thu hút mạnh FDI và đội ngũ chuyên gia nước ngoài có nhu cầu cao về nhà ở cao cấp.

Sức hút đầu tư còn được củng cố bởi chính sách phát triển hạ tầng và quy hoạch vùng sau sáp nhập hành chính TP.HCM mới. Nhiều dự án hiện nay bám theo các tuyến metro, vành đai và trục giao thông huyết mạch, giúp tăng khả năng kết nối và giá trị tài sản.

Đáng chú ý, hàng loạt chủ đầu tư lớn quay trở lại thị trường miền Nam sau khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, triển khai nhiều chiến dịch truyền thông mạnh mẽ. Nhiều nhà đầu tư cá nhân từ Hà Nội cũng có xu hướng đi cùng các chủ đầu tư quen thuộc, tận dụng lợi thế hiểu rõ thương hiệu và năng lực triển khai.

Một số dự án quy mô lớn như tổ hợp đô thị tại Cần Giờ đã ghi nhận sự quan tâm mạnh từ nhà đầu tư phía Bắc. Các sàn môi giới miền Bắc cũng nhanh chóng mở chi nhánh tại TP.HCM, mang theo hệ sinh thái khách hàng sẵn có.

Theo VARS IRE, làn sóng “Nam tiến” của dòng tiền đầu tư BĐS đang ngày càng mạnh mẽ. Tuy nhiên, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần chọn lọc kỹ phân khúc, cân đối khả năng tài chính và ưu tiên chiến lược dài hạn thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh.

Trong bối cảnh thị trường vẫn chủ yếu dựa vào nhu cầu đầu tư, nếu sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, nhà đầu tư có thể gặp rủi ro khi lãi suất tăng hoặc thanh khoản giảm. Khi đó, dòng tiền đứt gãy có thể khiến dự án đình trệ, tác động tiêu cực đến tâm lý và niềm tin thị trường.