Nút thắt khiến thị trường nhà ở khó ‘lên hương’ trong năm 2024

Bất động sản vừa trải qua một năm khó khăn ở đa số phân khúc. Trong đó thị trường nhà ở đối diện với không ít thách thức về nguồn cung, thanh khoản. Những nghịch lý từng xuất hiện giai đoạn trước được nhiều chuyên gia dự báo tiếp tục kéo dài sang năm 2024, đòi hỏi giải pháp bền vững để gỡ khó cho thị trường nhà ở.

Phân khúc nhà ở được săn đón nhiều nhất bị thiếu trầm trọng

Dữ liệu của Savills cho thấy cứ 100 căn hộ mới được bán tại Hà Nội trong năm 2023, chỉ có ba căn có giá dưới hai tỷ đồng. Tình trạng thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền bị đẩy lên đỉnh điểm trong năm 2023 khi phần lớn các dự án mới ra mắt từ phân khúc trung và cao cấp trở lên. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm qua, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP. HCM.

Dẫn tin từ VnExpress, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhìn nhận cơ cấu sản phẩm trên thị trường nhà ở ngày càng mất cân đối khi thị trường thiếu vắng hẳn nhà ở thương mại giá bình dân. Nếu như năm 2019, phân khúc này chiếm 30% tổng nguồn cung mở bán mới thì hiện nay chỉ còn khoảng 6%. Mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có ở dự án nhà ở xã hội hoặc những dự án ở các tỉnh vùng ven.

Theo ông Đính, nguồn cung khó có thể bật tăng trong ngắn hạn nên nghịch lý thiếu nhà bình dân thừa nhà giá cao có thể tiếp diễn trong năm nay. Nút thắt pháp lý khiến cơ quan quản lý thận trọng hơn trong phê duyệt dự án nhưng cũng khiến doanh nghiệp gặp khó khăn về đầu ra, không có nguồn lực để trả nợ và phát triển dự án mới.

Ảnh minh hoạ

Nhà ở xã hội rơi vào nghịch lý nơi thiếu nơi thừa

8 tháng trước, hơn 1.300 người diện thu nhập thấp đã phải bốc thăm giành 149 suất mua nhà ở xã hội NHS Trung Văn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Giá bán của chủ đầu tư là 19,5 triệu đồng/m2, đã gồm thuế giá trị gia tăng VAT.

Tình trạng này không hiếm gặp ở những đô thị lớn. Cuối năm 2023, tỉnh Đồng Nai cũng tiến hành bốc thăm cho người lao động tại chung cư A6 - A7, phường Quang Vinh, TP. Biên Hòa. Số hồ sơ cao gấp hai lần số căn mở bán. Giá bán dự án này khoảng 18,8 triệu đồng/m2.

Trái ngược với cảnh "đắt hàng" trên, nhiều dự án nhà xã hội lại rơi vào cảnh mở bán chục lần vẫn ế. Điển hình như dự án AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội mở bán 27 lần trong 9 năm nhưng chưa hết. Hay Bắc Ninh mới bán được hơn 350 căn nhà ở công nhân giữa năm 2023 nhưng còn "ế" hơn 1.300 căn, dù đây là tỉnh đông khu công nghiệp, công nhân hàng đầu miền Bắc.

Giá nhà tăng ngược chiều nền kinh tế

Khi thị trường bất động sản bắt đầu lao dốc từ giữa năm 2022, kỳ vọng về các đợt điều chỉnh giá nhà giống thời kỳ 2008-2009 xuất hiện. Đặc biệt, năm 2023 là thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện, kỳ vọng giảm giá nhà lại càng dâng cao.

Tuy nhiên, dữ liệu của nhiều đơn vị nghiên cứu cho thấy, giá chào bán chung cư và nhà liền thổ vẫn tăng liên tục và neo cao, bất chấp những khó khăn chung của nền kinh tế. 

Dữ liệu của Cushman & Wakefield cho thấy giá chung cư tại Hà Nội trong quý IV/2023 đạt khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 27% theo năm. Tương tự, nhà liền thổ cũng tăng 9% theo quý, đạt khoảng 142 triệu đồng/m2. Tại TP. HCM, phần lớn các dự án sơ cấp vẫn giữ nguyên giá bán.