Ngưỡng doanh thu tính thuế cho thuê nhà 100 triệu đồng/năm có quá thấp?

Liên quan đến quy định đối với các trường hợp cá nhân có BĐS cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải kê khai, nộp thuế, gần đây nhiều ý kiến cho rằng  ngưỡng doanh thu tính thuế cho thuê nhà 100 triệu đồng/năm đang quá lạc hậu, cần điều chỉnh tăng lên 150 triệu đồng/năm và khi mức trượt giá tăng trên 20% thì cần điều chỉnh. Cũng có ý kiến đề nghị cần cho phép người thuê nhà nói riêng cũng như cá nhân, hộ kinh doanh nói chung được khấu trừ chi phí trước khi tính doanh thu tính thuế

Về vấn đề này, mới đây, Bộ Tài chính đã chính thức có ý kiến, Cụ thể, theo quy định của Luật thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và Luật thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) thì cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu trở xuống không thuộc diện chịu thuế. Các trường hợp cá nhân có BĐS cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng) được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

  Theo quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính thì hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu thuế 10% (GTGT 5%, TNCN 5%).

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí.

Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành BĐS theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

Như vậy mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê BĐS ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

Theo Bộ Tài chính, những trường hợp cho thuê BĐS thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh BĐS (theo Luật kinh doanh BĐS). “Việc kinh doanh BĐS theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành - sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ...”- Đại diện Bộ Tài chính phân tích.

Vì vậy,  theo đại diện Bộ Tài chính, việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê BĐS (tiền mua BĐS, chi phí lãi vay, ...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu BĐS lâu dài, BĐS có thể tăng giá trong tương lai. Đối với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất,....).

Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê BĐS, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với DN. Cụ thể: thuế GTGT của cá nhân là 5% trong khi của DN là 10%; thuế TNCN của cá nhân là 5% trong khi thuế TNDN của DN là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ (-) chi phí).

Tuy nhiên, đại diện Bộ Tài chính  cho biết, Bộ Tài chính, trực tiếp là Tổng cục Thuế cũng thường xuyên lắng nghe, ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật thuế GTGT trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.