Đề nghị ngưỡng chịu thuế với doanh thu từ cho thuê nhà

Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng (GTGT) và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp (TNCN) cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng) được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế và số thuế phải nộp hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú chịu là 10% trong đó, nộp thuế GTGT 5% và nộp thuế TNCN 5%. 

Ví dụ, một hộ cho thuê nhà có doanh thu 200 triệu/năm, khoảng 16,7 triệu đồng/tháng thì thuế phải nộp 20 triệu gồm: 10 triệu tiền thuế giá trị gia tăng và 10 triệu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp.

 Theo thông tin một số cơ quan báo chí phản ánh với 10% thuế phải nộp của hoạt động cho thuê nhà thì đây là mức thuế suất cao nhất vì các loại hình kinh doanh dịch vụ khác chỉ chịu thuế suất từ 4,5% đến 7%. Đã vậy khi tính thuế không được trừ bất kỳ khoản chi phí nào.

Ngưỡng chịu thuế của hoạt động cho thuê nhà là 100 triệu đồng/năm (8,3 triệu đồng/tháng) đã không còn phù hợp với tình hình thực tiễn nhất là với các đô thị lớn như Hà Nội và TP HCM. Nếu áp dụng mức này thì hầu hết các chủ căn hộ đều phải đóng thuế. 

Đã có nhiều ý kiến  đề xuất điều chỉnh ngưỡng nộp thuế cần phải điều chỉnh tăng từ 30% đến 40% để phù hợp với tỷ lệ lạm phát đã tăng trên 20% và mức giảm trừ gia cảnh cho cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công đã được điều chỉnh tăng 22%.

TS. Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) đề nghị nên nâng ngưỡng chịu thuế của hoạt động cho thuê nhà nên nâng từ ngưỡng 100 triệu đồng/năm tức khoảng 8,2 triệu đồng/tháng hiện nay lên 120 triệu đồng/năm.

 Ông Thịnh cũng cho rằng mức thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là 5% và giá trị gia tăng (GTGT) 5% với doanh thu cho thuê nhà là cao, cần giảm xuống một nửa, sau này tùy tình hình có thể nâng lên.

Phó Vụ trưởng Tạ Thị Phương Lan Phó Vụ trưởng Vụ trưởng Vụ quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân (Tổng cục Thuế) khẳng định: Tổng cục Thuế thường xuyên lắng nghe, ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa Luật thuế GTGT trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.

Nhưng bà Lan cũng giải thích rõ về chính sách thuế hiện tại. Theo giải thích của bà Lan,mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

Theo như bà Lan cho biết thì “Những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản)”.

Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiền gửi tiết kiệm ở ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này vì cái được lớn nhất là có được tài sản để dành - sở hữu lâu dài và tài sản đó có thể đem lại dòng tiền ổn định theo năm tháng, không bị mất giá, thậm chí là tài sản tích luỹ.

Về việc không trừ chi phí hợp khi tính thuế, bà Lan giải thích, việc tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (gồm tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay, ...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai. 

 Và với hoạt động cho thuê thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (gồm chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất,....).

Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể, thuế GTGT của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%; thuế TNCN của cá nhân là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) của doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ (-) chi phí). 

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.