Dòng tiền đổ mạnh vào địa ốc: Chuyên gia cảnh báo nguy cơ “bong bóng”

Tín dụng bất động sản tăng cao kỷ lục

Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/7, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4,1 triệu tỉ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024. Mức này cao hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, đưa tỷ trọng tín dụng bất động sản lên gần 24% tổng dư nợ – con số cao kỷ lục từ trước đến nay.

Báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng cũng cho thấy, tín dụng địa ốc đang tăng nhanh gấp nhiều lần mức bình quân hệ thống. Nguyên nhân một phần do doanh nghiệp sản xuất khó hấp thụ vốn, trong khi nhiều dự án bất động sản vừa được gỡ vướng pháp lý lại cần dòng tiền lớn.

Ngoài ra, chính sách ưu đãi tài chính như “miễn lãi – ân hạn gốc”, chỉ cần trả trước 10–30% giá trị sản phẩm, đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ tận dụng vốn nhỏ để gom hàng. Điều này dẫn tới vòng xoáy “găm hàng – khan cung – giá tăng”, dễ tạo nên cơn sốt ảo.

Bất động sản thành “điểm trú ẩn” của dòng tiền

Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, trong bối cảnh vàng biến động mạnh, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang chứng khoán và bất động sản. Đặc biệt, khi lãi suất giảm, dòng tiền càng nhanh chóng đổ vào địa ốc, hình thành làn sóng đầu tư mới.

Tuy nhiên, VARS IRE cảnh báo, lợi nhuận khổng lồ chủ yếu rơi vào tay nhóm đầu cơ, trong khi rủi ro thường đổ lên vai người mua sau cùng – đa phần là nhà đầu tư nhỏ lẻ hoặc người dân có nhu cầu ở thực. Hạ tầng ít thay đổi, nhưng giá lại bị đẩy lên cao, khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro lớn.

Nguy cơ hệ thống khi thị trường đảo chiều

Khi thanh khoản giảm, hiện tượng bán tháo dễ xảy ra, đặc biệt với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Điều này có thể gây bất ổn cho cả hệ thống ngân hàng. Nếu thị trường rơi vào tình trạng “đóng băng”, lãi suất bị siết chặt, nhiều bất động sản dù cắt lỗ vẫn khó bán, trong khi người mua nhà để ở lại là nhóm chịu thiệt thòi nhất.

TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, nhấn mạnh: bất động sản đóng góp lớn cho GDP nhưng vẫn phụ thuộc nặng vào vốn ngân hàng, do kênh trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng. Việc tín dụng bất động sản tăng nóng vượt xa mặt bằng chung đặt ra rủi ro cho cả hệ thống.

Nhà ở thực khó tiếp cận, cần sớm điều chỉnh chính sách

TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết bất cập lớn nhất hiện nay là cung – cầu mất cân đối, giá nhà cao vượt xa thu nhập trung bình. Theo khảo sát, một công chức ở Việt Nam phải mất tới 26 năm mới mua được một căn hộ có giá trung bình, trong khi con số này toàn cầu chỉ khoảng 15 năm.

Ông Lực kiến nghị cần sớm hoàn thiện khung pháp lý và cơ sở dữ liệu bất động sản, kiểm soát hoạt động đầu cơ, đa dạng hóa kênh huy động vốn như trái phiếu, cổ phiếu… để giảm áp lực cho ngân hàng. Đồng thời, đưa giá bất động sản về mức hợp lý, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà giá phải chăng để đảm bảo nhu cầu ở thực và tránh kịch bản “bong bóng” lặp lại.