Hà Nội: Giá nhà tăng cao, khi nào mới “hạ nhiệt”?

Giấc mơ an cư tại Thủ đô ngày càng khó

Trong báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm gửi tới Chính phủ mới đây, Bộ Xây dựng cho hay giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 3 năm 2025 từ 70-80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý 1 và tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án chung cư hạng sang tại Hà Nội ghi nhận giá bán từ 150-300 triệu đồng/m2.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy giá chung cư Hà Nội quý vừa qua đạt bình quân 75,5 triệu đồng/m², tăng 7,7% so với quý trước. Nguyên nhân chính đến từ việc các chủ đầu tư tiếp tục đưa hàng tồn kho ra thị trường với mức giá cao, trong khi nguồn cung mới dự kiến chào bán trên 100 triệu đồng/m² lại tăng mạnh, dù thanh khoản vẫn trầm lắng.

Theo tính toán của Batdongsan.com.vn, với mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam đạt 9,5 triệu đồng/người/tháng vào năm 2024, mỗi người trẻ 9X cần làm việc, tích cóp 25,8 năm để mua căn hộ khoảng 60 m2, giá khoảng 3 tỷ đồng, trong điều kiện lãi suất huy động 4,5%.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại Hà Nội cho biết, tại Hà Nội mặc dù gần đây thị trường đã ghi nhận sự cải thiện về nguồn cung mới, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người muốn mua nhà ở thực. Ngoài ra, sự chậm trễ trong giải quyết thủ tục dự án bất động sản dẫn đến khan hiếm nguồn cung.

Các chi phí đầu vào như đất đai, xây dựng, vốn vay tăng cao và tình trạng đầu cơ đã đẩy giá nhà tăng cao trong thời gian gần đây. Bên cạnh đó, việc đầu cơ và thổi giá cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường nhà ở trong thời gian qua trở nên méo mó, do đó các cơ quan liên quan cần có giải pháp mạnh mẽ để kiểm soát hoạt động này, đặc biệt ở phân khúc chung cư.

Nguồn cung dồi dào, hy vọng giá sẽ “hạ nhiệt”

Trước câu chuyện giá chung cư Hà Nội tăng cao đang liên tục làm nóng dư luận thời gian gần đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận dịch vụ nghiên cứu và tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, thời điểm điều chỉnh giá của thị trường nhiều khả năng sẽ xuất hiện vào năm 2026 khi nguồn cung tăng mạnh.

Theo bà Hằng, một trong những nguyên nhân cốt lõi đẩy cơn sốt giá chung cư ngày càng leo thang là do sự thiếu hụt nguồn cung trong suốt một thời gian dài.

Hiện nay, nhiều dự án đang bước vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý, phê duyệt thiết kế, thực hiện nghĩa vụ tài chính… Các bước này đòi hỏi thời gian để đảm bảo minh bạch, đúng quy trình. Dù tiến độ đã được đẩy nhanh, các dự án vẫn cần một khoảng trễ để nguồn cung thực sự đi vào thị trường.

Phải từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới sẽ tăng mạnh. Dự kiến giai đoạn 2026 – 2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn nằm ngoài khu vực trung tâm. Điều này có thể tạo ra áp lực điều chỉnh giá cho thị trường.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, mức điều chỉnh giá này sẽ chỉ xảy ra ở những khu vực có quỹ đất dồi dào và hạ tầng chưa đồng bộ.

Với các dự án có vị trí chiến lược, thuộc vành đai 2, vành đai 3, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, giá nhiều khả năng vẫn giữ vững hoặc tăng nhẹ nhờ vào sự khan hiếm và nhu cầu thực.

"Nhìn chung, thay vì một làn sóng giảm giá toàn thị trường, chúng ta sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét theo khu vực và chất lượng dự án", bà Hằng nhận định.

Hiện nay, thị trường vẫn đang trong giai đoạn quan sát và phân tích tác động của các thay đổi về hạ tầng và giao thông. Do đó, theo đánh giá của Savills, ở một số khu vực như phố cổ, nếu được định hướng và khai thác hiệu quả cho các mục đích như du lịch, thương mại, thì giá trị bất động sản nói chung và giá chung cư hoàn toàn có thể được duy trì, thậm chí gia tăng.