Đất nền tại TP Hồ Chí Minh: Khu Nam TP.HCM nổi lên như điểm đến mới

Khu Nam TP.HCM nổi lên như điểm đến mới

Sau phân khúc căn hộ, đất nền tiếp tục là loại hình thu hút sự quan tâm mạnh mẽ của người mua trong hai năm qua. Đây cũng là nhóm sản phẩm ghi nhận mức tăng giá đáng kể, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Tại TP.HCM, khi khu Đông đã khan hiếm nguồn cung sơ cấp và giá bị đẩy lên quá cao, thì khu Nam – gồm Cần Giuộc, Hậu Nghĩa (Long An cũ) và Nhơn Trạch (Đồng Nai) – vẫn duy trì mặt bằng giá hợp lý, trở thành “vùng trũng” mới của thị trường.

Theo số liệu nghiên cứu, nguồn cung đất nền sơ cấp trong quý gần nhất giảm 8% so với cùng kỳ 2024, phần lớn đến từ các dự án đã mở bán trước đó (chiếm 95%). Ba thị trường chủ lực là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ), chiếm tới 81% nguồn cung sơ cấp với hơn 5.200 sản phẩm. Trong khi đó, nguồn cung mới vẫn khan hiếm, chỉ chiếm khoảng 5% và giảm 13% so với cùng kỳ. Nguyên nhân là thiếu quỹ đất sạch, số lượng đặt chỗ thấp và tâm lý thận trọng từ phía chủ đầu tư.

Sức cầu bật tăng, chênh lệch giá rõ rệt

Ngược lại, nhu cầu thị trường có tín hiệu phục hồi. Lượng giao dịch đất nền trong quý vừa qua tăng 2,4 lần so với quý 2/2024, tập trung chủ yếu ở Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92% tổng tiêu thụ sơ cấp. Giá thứ cấp trung bình cũng tăng 4% so với quý trước, khi nhà đầu tư tìm đến các sản phẩm pháp lý rõ ràng, gần TP.HCM.

Sự chênh lệch giá giữa các khu vực ngày càng rõ rệt. Đất nền tại TP.HCM (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ) dao động từ 75 – 140 triệu đồng/m2, trong khi Long An (cũ), Tây Ninh (cũ) chỉ ở mức 38 – 60 triệu đồng/m2. Riêng khu Nam TP.HCM, đất nền sổ đỏ ở các tuyến đường lớn vẫn chỉ 30 – 40 triệu đồng/m2 – thấp hơn nhiều so với khu Đông, nơi giá đất thổ cư hẻm đã chạm ngưỡng 4,5 – 5 tỷ đồng/100m2, gấp rưỡi đến gấp đôi so với khu Nam.

Chính sự chênh lệch này đã tạo lực hút mạnh mẽ, khiến dòng tiền dịch chuyển về phía Nam TP.HCM như một “vùng trũng” đầu tư.

Dòng tiền dịch chuyển chiến lược

Theo ông Quang – một nhà đầu tư lâu năm, dòng vốn hiện không còn tập trung một điểm mà phân bổ đa dạng hơn. Biên độ lợi nhuận đất nền khu Đông ngày càng thu hẹp sau những đợt sốt cục bộ, trong khi khu Nam lại hội tụ lợi thế “ngưỡng giá mềm” và hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Ông cho biết, giá đất nền hiện không còn tăng đột biến, nhưng vẫn duy trì mức ổn định nhờ bám theo tiến độ hạ tầng. Gần đây, sức cầu tăng rõ rệt ở các khu vực giáp ranh TP.HCM, đặc biệt tại những dự án gắn với trục giao thông trọng điểm.

Trong quý 3/2025, nguồn cung đất nền được dự báo tăng nhẹ, chủ yếu từ các dự án tại Long An (cũ), Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ). Cùng với đó, chính sách nới lỏng tín dụng, giảm thuế phí, đẩy mạnh giải ngân đầu tư công được kỳ vọng sẽ hỗ trợ sức cầu.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh – Phó TGĐ PropertyGuru Việt Nam, từ quý 1/2026, thị trường đất nền có thể bước vào giai đoạn ổn định, với thanh khoản cải thiện rõ rệt. Đặc biệt, khi các hạ tầng lớn như Vành đai 2, Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức – Long Thành hoàn thành, đất nền sẽ có cơ hội bật tăng mạnh vào giai đoạn 2026–2027.

Ông Kiệt Nguyễn – Giám đốc Kinh doanh Dự án DKRA Realty – nhận định, phân khúc đất nền sẽ không “sốt nóng” toàn diện mà tập trung vào những điểm nóng gắn với hạ tầng và siêu dự án. Nhu cầu ở thực vẫn là động lực chính giữ thanh khoản, song nhà đầu tư cần kiên nhẫn với tầm nhìn trung – dài hạn, thay vì kỳ vọng lãi nhanh.

Tính đến cuối năm 2025, mặt bằng giá đất nền khó có biến động lớn, nhưng những khu vực còn “ngưỡng giá mềm” như Cần Giuộc, Hậu Nghĩa và Nhơn Trạch sẽ tiếp tục giữ vai trò “vùng trũng” thu hút dòng vốn. Thanh khoản thị trường thứ cấp dự kiến duy trì tích cực, đặc biệt tại các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.