Người mua nhà đang chuyển hướng sang nhà liền thổ khi chung cư đã tăng quá cao?

Giá nhà tăng cao

Giá nhà tăng trưởng quá nhanh hiện đang là chủ đề “nóng” được nhiều người quan tâm. Một số căn hộ cao cấp được mở bán với giá tiệm cận biệt thự và nhà phố liền kề.

Theo Bộ Xây dựng, quý II/2024, chung cư ghi nhận mức tăng giá cao nhất là tại Hà Nội, một số dự án tăng đến 33%. Còn tại TPHCM, ghi nhận một dự án có giá bán tăng cao nhất là 18% so với quý trước. Sự xuất hiện của các dự án cao cấp đã thúc đẩy mặt bằng giá bình quân tăng cao.

Theo báo cáo của DKRA Group, giá bán sơ cấp chung cư tại TPHCM đã đạt ngưỡng 493 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá bán biệt thự, nhà phố thương mại tại TPHCM lập đỉnh 10 năm trong quý II/2024, lên đến 480 triệu đồng/m2, tăng 41% so với cùng kỳ năm trước, theo Cushman & Wakefield.

Vấn đề tăng giá nhà hiện nay nằm ở rào cản pháp lý, chi phí đất đai đầu vào, chi phí xây dựng đang có xu hướng tăng khiến nguồn cung khan hiếm. Trong 6 tháng đầu năm, TPHCM không có dự án mới nào được Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo Cục Thống kê TPHCM. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, còn nguồn cung trung cấp chủ yếu đến từ các dự án cũ, hàng tồn kho hoặc những dự án đã đủ điều kiện bán hàng từ trước.

Thêm vào đó, 3 bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản đã có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sẽ giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, khơi thông vướng mắc pháp lý của nhiều dự án. Tuy nhiên, nguồn cung thị trường sẽ khó tăng mạnh trở lại trong thời gian ngắn vì các bộ luật cần thời gian “thẩm thấu”.

Ngoài ra, TPHCM và nhiều địa phương khác đang gặp vấn đề lớn trong việc điều chỉnh bảng giá đất mới, dự đoán là sẽ tăng vài chục đến cả trăm lần so với bảng giá cũ. Điều này đã khiến nhiều người mang tâm lý phải mua nhà, đất trước vì chờ đợi thêm giá sẽ càng tăng mạnh.

Người mua chuyển hướng sang nhà liền thổ

Cùng với việc giá căn hộ nội đô leo thang, đất nền chịu ảnh hưởng lớn từ luật mới, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn trầm lắng, thì thị trường nhà liền thổ ven đô bắt đầu đón sức mua quay trở lại. Đây là điều tất yếu khi nhà liền thổ đảm bảo tính ăn chắc mặc bền vừa có tiềm năng tăng giá trong dài hạn.

Thời gian qua, thị trường Bình Dương cũng ghi nhận sự quan tâm cao tại các dự án nhà liền thổ được triển khai bởi chủ đầu tư uy tín, đảm bảo pháp lý và tiến độ xây dựng. Theo dữ liệu của DKRA Group, trong tháng 8/2024, địa phương này chiếm hơn 50% lượng tiêu thụ biệt thự, nhà phố của khu vực phía Nam.

Còn theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, trong 5 năm qua, giá nhà liền thổ tại TPHCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi ở thị trường thứ cấp. Nguyên nhân khiến mức giá trung bình ở phân khúc này cao đột biến được các chuyên gia cho rằng do sự khan hiếm nguồn cung. Quý vừa qua chỉ khoảng 337 căn chào bán sơ cấp và chưa đến 300 sản phẩm tung ra ở giao dịch thứ cấp. Sự thiếu hụt nguồn cung đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án mới giữa lúc thị trường còn nhiều khó khăn. Những chủ đầu tư còn quỹ đất cũng sẽ ưu tiên phát triển dòng sản phẩm hạng sang và siêu sang nhằm tối ưu hóa lợi nhuận.

Ngoài ra, theo các công ty nghiên cứu thị trường, một số dự án đã tiền mở bán gặp phải sự chậm trễ trong tiến độ xây dựng và chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán. Nguồn cung ít đẩy mức giá nhà liền thổ mỗi năm một tăng cao hơn.

Trong khi đó, tại Hà Nội, theo báo cáo của Cushman & Wakefield, trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội tăng 133% so với cùng kỳ, song vẫn duy trì sự khan hiếm. Trong đó, giá nhà liền thổ đã tăng mạnh trong quý II/2024, đạt 10.120 USD/m2, tương đương 253 triệu đồng/m2, tăng 42% so với quý trước và 132% so với cùng kỳ năm trước. Những con số này cho sự phục hồi của "phân khúc bất động sản triệu đô".

Phân tích ở góc độ người mua, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết bối cảnh thị trường thiếu vắng các sản phẩm đầu tư, lãi suất được duy trì ở mức thấp trong thời gian dài đã thúc đẩy nhiều người tìm kiếm cơ hội ở phân khúc nhà liền thổ, gồm biệt thự, liền kề, shophouse. 

Cũng theo bà Đỗ Thu Hằng, cầu rộng, cung hẹp là một trong những nguyên nhân chính khiến giá bán của nhà liền thổ luôn ở mức cao và tăng liên tục. Trong 10 năm qua, biệt thự, liền kề là phân khúc có mức tăng trưởng tốt nhất, dao động 15 - 30%/năm. Chưa kể, dòng tiền thu được từ hoạt động cho thuê cũng có thể đạt mức 12%/năm tạo ra lợi nhuận kép hấp dẫn.  

Giá nhà liền thổ được dự báo sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8. Theo đó, hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt. Đồng thời, Luật cũng đưa ra danh sách 150 địa phương không được thực hiện hình thức này.