Người dân khó ‘an cư’ khi chung cư liên tục thiết lập mặt bằng giá mới

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, đà tăng giá của chung cư Hà Nội vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh hơn trong khoảng 2 tháng gần đây. Cụ thể, so với tháng 6, tại thị trường Hà Nội, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn đầu thị trường Hà Nội, khi mức độ quan tâm và lượng tin đăng đều tăng 6%.

Các căn 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại chung cư Mon City, Nam Từ Liêm tăng từ 3,5 - 3,6 tỷ đồng/căn lên mức 3,7 - 3,9 tỷ đồng/căn. Căn 3 phòng ngủ tại dự án Sudico Mỹ Đình tăng từ mức 4,4 - 4,6 tỷ đồng/căn lên mức 4,6 - 4,8 tỷ đồng/căn. Căn hộ tại Vinhomes Smart City ghi nhận mức tăng trung bình từ 150 - 250 triệu đồng/căn so với hai tháng trước đó. 

Tại Hoài Đức, dự án Gemek tăng từ mức 2,7 - 2,8 tỷ đồng với căn 2 ngủ 2 vệ sinh lên mức 2,75 - 2,9 tỷ đồng/căn. Dự án The Golden An Khánh cũng ghi nhận mức tăng giá trung bình 200 triệu đồng/căn so với hơn một tháng trước.

Tại quận Cầu Giấy, căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh dự án Home City được chào giá 4,7 - 4,9 tỷ đồng/căn, tăng trung bình 200 - 300 triệu đồng/căn so với gần hai tháng trước. Căn hộ tại Nam Trung Yên loại 2 ngủ, giá tăng từ mức 2,8 - 3 tỷ đồng/căn lên mức 3,1 - 3,4 tỷ đồng/căn.

Tại quận Thanh Xuân, căn hộ 2 phòng ngủ 2 vệ sinh tại dự án Gold Season tăng từ mức 4,2 - 4,4 tỷ đồng/căn (thời điểm tháng 5) lên mức 4,4 - 4,6 tỷ đồng/căn (thời điểm hiện tại). Mức tăng trung bình 250 - 300 triệu đồng/căn cũng đang diễn ra với các dự án như Thống Nhất Complex, Bohemia, Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace… thuộc quận này. 

Chuyên gia đánh giá, dường như mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội. Dự báo giá trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp chung cư Hà Nội sẽ tiếp tục đi lên. Mức tăng trưởng giá vào khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay. Từ năm 2026, mức tăng trưởng này có thể ổn định, khi đã tạo mặt bằng giá mới.

Theo bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính tại Savills Hà Nội, tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tới thị trường bất động sản là việc Chính phủ là việc bỏ quy định về khung giá đất, cho phép các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm, thay vì 5 năm như trước đây. Ngoài ra, luật cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này theo chuyên gia sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp việc triển khai các dự án diễn ra nhanh chóng.

Tuy nhiên, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường cùng với các quy định đền bù chặt chẽ sẽ khiến các chi phí đầu tư vào các dự án bất động sản tăng lên, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng cao. Savills ghi nhận trong quý II vừa qua, không có nguồn cung mới nào dưới mức 45 triệu đồng/m2, và kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp căn hộ giá vừa túi tiền đã giảm 45% mỗi năm.

Chuyên gia dự báo trong ngắn hạn, giá nhà ở, đặc biệt là giá căn hộ, sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung trên thị trường còn hạn chế. Trong quý II/2024, nguồn cung căn hộ đã giảm 34% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ còn khoảng 2.700 căn. Đáng chú ý, 98% nguồn cung này đến từ các dự án hiện có, hầu như không có dự án mới.

Song, khi nguồn cung căn hộ tại khu vực ngoại ô Hà Nội tăng mạnh từ năm 2025 trở đi, giá bán tại các khu vực này có thể khó duy trì đà tăng nhanh như hiện tại. Điều này có thể làm giảm áp lực tăng giá nhà ở trong dài hạn, đặc biệt ở các khu vực ngoại ô.