Nên “xuống tiền” mua nhà thời điểm này hay chờ tiếp?

Thời điểm thích hợp cho người mua ở thực?

Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam cho thấy, chỉ trong vòng 4 năm gần đây, giá bán căn hộ chung cư đã tăng đến 77%. Cụ thể, vào quý IV/ 2023, giá căn hộ chung cư trung bình là 54 triệu đồng/m2, liên tục tăng trong vòng 19 quý và tăng hơn 77% so với quý I năm 2019.

Theo đánh giá từ Bộ Xây dựng, trong 2023, giá bán căn hộ chung cư tiếp tục có xu hướng tăng tại 2 thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm. Ở TP. Hồ Chí Minh, giá bán căn hộ tăng chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp, đặc biệt là các dự án ở gần trung tâm như quận Bình Thạnh và Thủ Đức với giá bán của căn hộ sơ cấp vượt quá 60 triệu đồng/m2.

Trước sự tăng giá không ngừng của các căn hộ, nhiều người bày tỏ sự băn khoăn rằng liệu nên mua nhà vào thời điểm này hay chờ đến 2025 khi Luật Đất đai chính thức có hiệu lực.

Để trả lời cho câu hỏi này thì chúng ta sẽ phải chia ra thành hai nhóm đối tượng:

Thứ nhất, với những người mua nhà để ở, phục vụ nhu cầu an cư thì theo nhiều chuyên gia, nên mua nhà thời điểm này nếu có dòng tiền nhàn rỗi và có thu nhập đủ để trả vay ngân hàng.

Theo lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Bình Dương cho biết, theo Luật Đất đai sửa đổi thì giá trị đất, chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù, các khoản thuế, phí về đất sẽ được định giá theo giá thị trường. Vì thế, chi phí để phát triển dự án có thể tăng gấp 3-4 lần so với hiện nay. Chưa kể vật giá leo thang qua các năm, chi phí nhân công, xây dựng biến động lúc lên lúc xuống nhưng thực tế vẫn là lên nhiều hơn xuống. Tất cả những khoản này đều cộng gộp vào giá bán nên giá bất động sản nói chung, giá chung cư nói riêng khó giảm, thậm chí sẽ tăng trong các năm tới.

“Bây giờ việc tạo lập quỹ đất để làm một dự án là vô cùng khó khăn. Một dự án chung cư Bình Dương hiện rao bán khoảng 30 -33 triệu đồng/m2, nhưng nếu sau hai năm nữa, cũng tại khu vực đó, giá chung cư triển khai mới sẽ phải tăng thêm 20 – 30%. Vậy nên với người trẻ có nhu cầu an cư, có dòng tiền nhàn rỗi, thu nhập đủ trả nợ vay ngân hàng, một khi đã chọn được sản phẩm phù hợp thì nên mua luôn thời điểm này, không nên chờ đợi thêm nữa vì sẽ mất cơ hội”, vị lãnh đạo này cho hay.

Trong khi đó, với đối tượng thứ hai là những người có ý định mua để đầu tư thì nhiều ý kiến đánh giá còn tùy vào tiềm lực tài chính, dòng tiền nhàn rỗi cũng như nguồn thu nhập có đủ để “gánh” các khoản vay từ ngân hàng hay không mà quyết định có nên “gom” để tích lũy chờ sau ngày 1/1/2025, khi Luật đất đai (sửa đổi) chính thức được đưa vào thực tiễn hay không.

Chủ tịch của Tập đoàn G6 - Ông Nguyễn Anh Quê cũng nhận định, số lượng dự án bất động sản sẽ dần được cải thiện từ giữa năm 2026, đặc biệt là nhà ở xã hội sẽ từ cuối 2025. Từ giữa năm 2025, số lượng giao dịch bất động sản mới sẽ tốt trở lại. “Do nguồn cung khan hiếm nên giá bán chung cư tiếp tục có sự tăng nhẹ đến cuối năm 2025, sẽ trở nên ổn định và có thể giảm nhẹ từ năm 2026 bởi nguồn cung được cải thiện, nhất là với nhà ở xã hội”.

Với những người mua nhà để đầu tư, ông Tuấn cho rằng sau ngày 1/1/2025, khả năng cao thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng giá mới. Vì vậy, người mua có thể tận dụng thời điểm hiện nay khi thị trường chưa có nhiều sự biến động, nhà đất đang còn gặp khó nên vẫn khá hấp dẫn để tích lũy tài sản, đầu tư lâu dài chờ tăng giá.

Do đó, trong năm 2024, khi thị trường vẫn chưa có nhiều biến động, các chính sách mới chỉ bắt đầu, giá bán mặt bằng chung của các căn hộ chung cư còn thấp là lúc người mua nhà nên tận dụng để có thể vừa mua nhà giá tốt, vừa tích lũy tài sản.

Không nên “lướt sóng” trong năm 2024?

Là thời điểm thích hợp dành cho nhà đầu tư dài hạn cũng như người có nhu cầu ở thực, tuy nhiên, năm nay lại không thích hợp dành cho những người mua nhằm mục đích “lướt sóng”.

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, năm 2024 chưa phải thời điểm thích hợp dành cho những nhà đầu tư với mục đích mua lướt hoặc đầu tư ngắn hạn vì thị trường vẫn chưa đủ sôi động...

Khảo sát cuối năm 2023 của One Mount Real Estate với hơn 1.400 khách hàng tại Hà Nội. Có hơn 63% người có nhu cầu mua bất động sản trong năm 2024 quan tâm tới căn hộ chung cư, đất nền và nhà đất thổ cư.

Đối với thị trường chuyển nhượng bất động sản thổ cư cuối năm 2023 diễn ra chủ yếu tại Hà Đông, Long Biên và Nam Từ Liêm. Đây là các quận có mức giá hấp dẫn hơn các quận nội thành và di chuyển tới trung tâm khá dễ dàng.

Do đó, ông Trần Minh Tiến cho rằng, năm 2024 chưa phải thời điểm thích hợp dành cho những nhà đầu tư với mục đích mua lướt hoặc đầu tư ngắn hạn.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho hay, thị trường bất động sản cuối năm 2023 đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất, từ giờ sẽ chỉ có phục hồi. Chính phủ đã có nhiều giải pháp, chính sách với thị trường như tháo gỡ pháp lý tạo thêm nguồn cung, lãi suất ngân hàng hiện thấp ngang với mức lãi suất trước dịch COVID-19.

Ông Quang cho rằng, giai đoạn hiện nay thị trường vẫn đang bắt đầu hồi phục, nên vẫn là thời điểm mà nhà đầu tư tham gia thị trường có ưu thế về giá và nhiều lựa chọn hấp dẫn. Với những nhà đầu tư có kinh nghiệm thì mức lãi suất ngân hàng hiện nay có thể dùng đòn bẩy tài chính để mua những bất động sản giá giảm, có vị trí tốt.

Tuy nhiên, đây không phải lúc để tính toán đầu tư ngắn hạn. Những nhà đầu tư mới, chưa chuyên nghiệp thì chưa nên vội tham gia đầu tư lúc này.