Mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại: Cơ hội và thách thức

Ngày 13/11, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy trình bày tờ trình dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm mở rộng đất làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận.

Cụ thể, dự án được thí điểm phải thực hiện tại khu đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

Theo Luật Nhà ở 2014, từ tháng 7/2015 nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Tới năm 2022, Quốc hội ban hành Luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư. 

Luật đất đai 2024 cũng quy định, sang đầu năm 2025 có 2 trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và dự án đầu tư vì lợi ích quốc gia, công cộng. Điều đó đồng nghĩa doanh nghiệp không được phép trực tiếp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ cá nhân hoặc tổ chức khác để chuyển đổi thành đất ở.

Chính phủ cho rằng cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực chưa có đất ở.

Tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án bị “kẹt”

Quan điểm về đề xuất này, Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng việc thí điểm cho phép doanh nghiệp mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở là cơ chế đúng đắn.

Đề xuất không chỉ tháo gỡ về khó khăn pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đang bị “kẹt” vì không có yếu tố đất ở, còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản.

Trong dài hạn, VARS khẳng định việc quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng nhằm đảm bảo thị trường cân bằng trong dài hạn, và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Theo Hiệp hội này, cuộc chơi minh bạch hơn sẽ loại bỏ những chủ thể năng lực yếu kém, người dân không còn khốn khổ khi mua phải các dự án chậm triển khai của doanh nghiệp “tay không bắt giặc”.

Theo đó, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung đa dạng hơn từ các dự án bất động sản quy mô lớn, từ đó đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, góp phần chỉnh trang bộ mặt đô thị, giảm áp lực lên hạ tầng công cộng ở khu vực trung tâm và tăng cường sự kết nối giữa các khu vực trong thành phố.

Những lo ngại xoay quanh thí điểm

Dù đề xuất được kỳ vọng sẽ tháo gỡ khúc mắc nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản, song vẫn còn không ít lo ngại xoay quanh thí điểm này.

Góp ý tại thảo luận tổ ở Quốc hội ngày 13/11, bà Nguyễn Phương Thủy, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu thực tế giá đất đang sốt, tăng phi mã, nhất là sau các phiên đấu giá ở huyện ven đô thị và chưa có giải pháp kiểm soát.

Trường hợp thí điểm cho phép mở rộng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ…) làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận, đại biểu lo ngại cơn sốt giá đất sẽ lây lan, gây khó khăn cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng, tiếp cận nguồn lực đất đai.

Ở một góc nhìn khác, ông Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị lo lắng thí điểm không hiệu quả sẽ dẫn tới tình trạng đất đai trục lợi, đầu cơ và tích tụ đất đai, ảnh hưởng tiêu cực tới giá bất động sản.

Hệ quả, các dự án phân khúc nhà ở thương mại phát triển ồ ạt, dư thừa cung và tiền đầu tư bị chôn trong các dự án bất động sản gây lãng phí. Ngoài ra, đại biểu cũng cho rằng Hà Nội, TP HCM là các thành phố lớn hoặc những địa phương có nhiều dự án vướng mắc, cần ưu tiên các dự án phù hợp nhu cầu thực tế của thị trường địa phương.

“Cần đảm bảo duy trì diện tích đất lúa ổn định 3,5 triệu ha và tỷ lệ che phủ rừng 42%, do đây là điều kiện bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và an ninh lương thực quốc gia. Thủ tục cũng phải đơn giản, tránh phát sinh cơ chế xin - cho gây khó khăn cho nhà đầu tư”, ông Đồng góp ý.

Ngoài ra, ông Đồng thắc mắc về việc dự án thí điểm có diện tích đất ở tăng thêm tối đa 30% trong thời kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở. Tuy nhiên, việc đưa ra tiêu chí diện tích này là bước quan trọng, song chưa rõ cơ sở con số 30% thế nào.