Luật mới 'cởi trói' cho đất nông nghiệp, nhà đầu tư có nên xuống tiền?

Đất nông nghiệp được 'cởi trói'

Theo chia sẻ của những môi giới lành nghề, trong vài tháng trở lại đây, đã có rất nhiều nhà đầu tư săn tìm và mua gom đất nông nghiệp, trong đó có cả đất trồng lúa khiến giao dịch ở phân khúc này diễn ra khá nhộn nhịp.

Giới đầu tư tiết lộ rằng họ muốn gom đất nông nghiệp giá rẻ để chờ được đền bù giá cao hoặc bằng nhà ở, theo quy định mới của Luật Đất đai 2024.

Ngoài ra, trước kia đối tượng nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bị giới hạn là người địa phương, thậm chí là người làm nông nghiệp đến từ địa phương khác cũng không được mua nên nhà đầu tư phải đứng tên hộ.

Mặc dù vậy, theo Luật Đất đai 2024, đối tượng nhận chuyển nhượng không giới hạn do đó thị trường này hiện đang sôi động và nhộn nhịp hơn trước rất nhiều.

Đánh giá chung về xu hướng này, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty EZ Property nhận định thị trường BĐS hiện đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư cũng như nhóm nhà đầu tư mua gom đất nông nghiệp nhằm đón đầu các thay đổi theo Luật Đất đai 2024.

Theo đó, một trong những thay đổi đáng chú ý nhất chính là việc mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương.

Đối tượng nhận chuyển nhượng cũng được mở rộng, theo đó, các cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng có thể được nhận chuyển nhượng.

Nếu đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ được đền bù bằng tiền hoặc nhà ở, điều này khiến nhiều nhà đầu tư muốn "ôm" đất để chờ đền bù và hưởng chênh lệch.

Có nên xuống tiền đầu tư?

Trước đây, do vướng mắc nhiều quy định về pháp lý nên việc chuyển nhượng đất nông nghiệp khá phức tạp, giá trị chuyển nhượng không cao. Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, những vấn đề vướng mắc này gần như được tháo gỡ, do đó đất nông nghiệp đã trở thành phân khúc nhận được sự quan tâm lớn của các nhà đầu tư.

Theo đánh giá của của ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty EZ Property, nếu xuống tiền đầu tư đất nông nghiệp thời điểm này, nhà đầu tư sẽ đối diện với rất nhiều rủi ro.

Theo đó, giai đoạn "sốt đất" vừa qua khiến đất nông nghiệp đã thiết lập một mặt bằng giá mới; đây cũng là nguyên nhân khiến người dân không ai chịu bán rẻ, đặc biệt đối với những khu vực nằm trong quy hoạch thì người dân cũng sẽ không bán mà chờ để nhận đền bù giá cao.

Ông Toản cũng chỉ ra thực tế đã có nhiều nhóm đầu tư đất nông nghiệp gặp thất bại khi bán lỗ cũng không ai mua; ông cho rằng việc đầu tư đất nông nghiệp rủi ro nhiều hơn cơ hội nên cần rất thận trọng.

Chung quan điểm với ông Toản, TS. Đinh Thế Hiển cũng nhận định rằng dưới góc độ đầu tư thì việc mua đất nông nghiệp không hiệu quả.

Trên thực tế, tình trạng bỏ hoang đất nông nghiệp không phải hiếm.

Vị chuyên gia này cũng cho rằng nếu có những khu đất nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi thành đất thương mại, dịch vụ, đất ở thì phải nằm trong quy hoạch được phê duyệt của cấp có thẩm quyền.

Chính vì thế, việc thu gom đất nông nghiệp sau đó chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền được cho là rất khó khả thi.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, việc đầu cơ đất nông nghiệp tiềm ẩn khá nhiều rủi ro với các nhà đầu tư, vì nếu "dính" dự án treo nhiều năm thì nhà đầu tư cũng sẽ bị chôn vốn.

Để chuyển đổi được từ đất nông nghiệp sang đất khác rất khó, thậm chí không thể chuyển đổi được.