[Longform] Thị trường bất động sản 2025: Sau giai đoạn phục tích cực đầu năm, sẽ “bứt phá” mạnh mẽ vào cuối năm?

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài trong năm 2023 và nửa đầu năm 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét trong 6 tháng đầu năm 2025. Sự hỗ trợ mạnh mẽ từ chính sách tiền tệ, cải thiện về pháp lý và niềm tin nhà đầu tư đang quay trở lại là các yếu tố then chốt giúp thị trường “ấm” lên theo hướng ổn định và bền vững.

Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2025, cả nước có khoảng 63.000 giao dịch bất động sản thành công, tăng hơn 35% so với cùng kỳ năm trước. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Bình Dương, lượng giao dịch tăng đều ở cả phân khúc căn hộ, đất nền và nhà liền thổ.

Cũng theo ông Châu, trong khi các nhà đầu tư "lướt sóng" đã rút lui khỏi thị trường, nhóm đầu tư trung và dài hạn lại đang âm thầm quay trở lại, săn tìm các sản phẩm pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, giá hợp lý.

Phân khúc căn hộ chung cư, đặc biệt là trung cấp tại Hà Nội và TP.HCM, đang chứng kiến sự quan tâm tăng mạnh. Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, lượng tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM trong quý II/2025 tăng tới 42% so với quý trước.

Đối với đất nền, tuy chưa trở lại “thời hoàng kim” như các năm trước, nhưng những khu vực có quy hoạch đồng bộ, gần các dự án hạ tầng lớn (như cao tốc, vành đai, metro) đã bắt đầu có thanh khoản trở lại. Đáng chú ý, giá đất ở nhiều nơi đã điều chỉnh giảm từ 20–30% so với đỉnh năm 2022, tạo sức hút với nhà đầu tư dài hạn.

Nửa đầu năm 2025 cũng chứng kiến sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ trong việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản. Việc Quốc hội thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã tạo ra bước ngoặt lớn về môi trường đầu tư.

Cùng lúc đó, đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh, đặc biệt là các dự án trọng điểm như đường vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2, các tuyến metro tại TP.HCM và Hà Nội… đã góp phần gia tăng kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ hơn từ cuối năm trở đi.

Sự phục hồi của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2025 không phải là hiện tượng nhất thời, mà là kết quả tích lũy từ loạt chính sách vĩ mô trong hơn một năm qua. Tín dụng cho vay mua bất động sản dần được nới lỏng, mặt bằng lãi suất giảm về mức 9–10%/năm, trong khi pháp lý dự án đang được đẩy nhanh giải quyết.

Theo Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn: “Lượng tìm kiếm bất động sản trên nền tảng của chúng tôi tăng hơn 30% so với cùng kỳ 2024. Các phân khúc như căn hộ trung cấp, đất nền có pháp lý rõ ràng đang thu hút sự chú ý trở lại. Đây là tiền đề quan trọng để thị trường có thể tạo đà tăng trưởng rõ rệt hơn vào quý IV năm nay.”

Song song đó, đầu tư công – vốn là “chìa khóa” dẫn dắt kỳ vọng thị trường – đang được triển khai mạnh với hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm. Đặc biệt, việc hoàn thành các tuyến vành đai, cao tốc, sân bay Long Thành... sẽ trực tiếp tác động đến mặt bằng giá bất động sản khu vực xung quanh.

Một trong những chỉ dấu cho thấy kỳ vọng “bứt phá” là sự quay trở lại của dòng tiền đầu tư. Không còn tâm lý lướt sóng, nhà đầu tư hiện nay tìm kiếm các cơ hội dài hạn hơn – tập trung vào bất động sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng 3–5 năm tới.

Một yếu tố nữa là nhóm người mua ở thực – lực lượng giúp giữ thanh khoản cho thị trường – đang tham gia mạnh hơn nhờ lãi suất vay mua nhà giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. Đây là cơ sở vững chắc để thị trường không chỉ “ấm” lên mà còn duy trì được đà phục hồi bền vững.

Thị trường đang kỳ vọng rất lớn vào loạt luật sửa đổi có hiệu lực từ đầu năm 2026, bao gồm Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tuy chưa áp dụng ngay, nhưng giới đầu tư và doanh nghiệp đã bắt đầu định hình lại chiến lược dựa trên kỳ vọng khung pháp lý minh bạch hơn, đồng bộ hơn.

Theo Bộ Xây dựng, nhiều địa phương đang đẩy nhanh tiến độ cấp phép và hoàn thiện pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội. Việc sửa đổi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực từ đầu năm 2025 giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc trong phát triển dự án và giao dịch bất động sản.

Các chủ đầu tư cũng chủ động tái cấu trúc danh mục sản phẩm, tập trung vào phân khúc thực, có giá bán phù hợp với nhu cầu và thu nhập của đại đa số người dân. Đây sẽ là lực đẩy giúp thị trường chuyển dịch theo hướng bền vững hơn.

Hàng loạt dự án hạ tầng lớn như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Khánh Hòa - Buôn Ma Thuột... dự kiến hoàn thành hoặc tăng tốc trong cuối năm 2025. Hạ tầng được đầu tư đồng bộ giúp tăng giá trị bất động sản khu vực lân cận và tạo sức hút mới với nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực như thanh khoản cải thiện, lãi suất ổn định và chính sách pháp lý dần hoàn thiện, giới chuyên gia kỳ vọng giai đoạn cuối năm sẽ là thời điểm “bứt tốc” cho một số phân khúc. Vậy đâu là những loại hình bất động sản được dự báo sẽ “chiếm sóng” và dẫn dắt thị trường?

Đất nền luôn là kênh đầu tư ưa thích của người Việt, và cuối năm 2025 được dự báo là thời điểm dòng tiền sẽ quay lại phân khúc này, nhất là ở các khu vực có hạ tầng trọng điểm chuẩn bị hoàn thành hoặc đi vào vận hành.

Các khu vực giáp ranh TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm đang được nhà đầu tư săn đón trở lại. Giá đất tại đây đã điều chỉnh giảm 20–30% so với đỉnh năm 2022, tạo biên lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư dài hạn.

Trong khi đó, Phân khúc căn hộ trung cấp tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội được đánh giá là tâm điểm của thị trường cuối năm. Trong bối cảnh người dân ngày càng thận trọng với dòng tiền, phân khúc này có lợi thế về giá bán vừa túi tiền (2–3 tỷ đồng/căn), pháp lý rõ ràng và nằm ở các khu vực có hạ tầng đang phát triển mạnh.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn: “Chúng tôi ghi nhận sự gia tăng đáng kể lượng tìm kiếm và giao dịch ở phân khúc căn hộ trung cấp trong quý II và quý III/2025. Đây là phân khúc có nhu cầu thật lớn, ít bị ảnh hưởng bởi yếu tố đầu cơ nên sẽ giữ vai trò chủ lực trong cuối năm.”

Ngoài ra, chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư – như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ vay vốn – tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà ở thực, từ đó duy trì thanh khoản bền vững.

Bên cạnh đó, nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, Việt Nam tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn FDI trong năm 2025. Đây là động lực thúc đẩy bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các khu vực gần các trục giao thông lớn, cảng biển, sân bay như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An.

Không chỉ là nhà xưởng, phân khúc nhà ở cho công nhân và chuyên gia trong các khu công nghiệp cũng đang có chuyển biến tích cực, trở thành điểm đến mới của dòng tiền đầu tư, đặc biệt với nhà đầu tư tổ chức hoặc các quỹ nội địa.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phục hồi, và cuối năm 2025 là thời điểm hợp lý để nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn xuống tiền. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay chờ “bắt đáy tuyệt đối”, nhà đầu tư nên ưu tiên tính pháp lý, tiềm năng tăng trưởng và chiến lược an toàn tài chính.

Đây là lúc “tiền sẽ chọn nơi trú ẩn khôn ngoan”, không còn là thời kỳ đầu cơ lướt sóng. Người xuống tiền sớm, đúng chỗ và có kế hoạch dài hơi sẽ là những người chiến thắng trong chu kỳ tới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: “Từ giữa 2025 trở đi, thị trường đã tạo đáy và bước vào giai đoạn phục hồi tự nhiên. Đây là thời điểm nhà đầu tư có thể cân nhắc xuống tiền, đặc biệt với sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị thật và tiềm năng tăng giá trong 3–5 năm tới.”

Tuy nhiên, ông cũng cảnh báo: “Không phải phân khúc nào cũng đáng mua. Các nhà đầu tư nên tránh xa những dự án chưa đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư yếu tài chính hoặc giá bán vẫn còn ‘neo’ quá cao.”

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV – chia sẻ: “Dòng tiền đang quay lại thị trường, nhưng xu hướng là đầu tư an toàn và dài hạn. Đây không phải là lúc cho ‘lướt sóng’, mà là thời điểm để gom hàng chọn lọc, chờ thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng sau năm 2026 khi hệ thống luật pháp mới phát huy hiệu lực.”