[Longform] Kỳ vọng vào nhiều “điểm sáng” của thị trường bất động sản 2024

Thực tế, dù đang phải đối mặt nhiều rủi ro, thách thức, song thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhưng nền tảng, cơ sở để phục hồi. Bởi từ những tháng tiếp theo năm 2024, thị trường vẫn tiếp tục cần những đợt “tiếp sức” từ các cơ chế, chính sách của Chính phủ, các bộ, ngành trong việc hoàn thiện khung khổ, thao gỡ các vướng mắc về pháp lý, tạo động lực tích cực vào tiến trình phục hồi.

Nhìn lại diễn biến của thị trường bất động sản trong vài năm trở lại đây, thị trường phát triển với tốc độ rất nhanh, một phần do nhu cầu đầu tư rất lớn. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang “ảm đạm” do bị đẩy giá quá cao, vướng pháp lý… khiến niềm tin của nhà đầu tư chững lại. Minh chứng rõ nét là cả nước đang có tới 1.200 dự án nằm chờ tháo gỡ, nhưng chỉ có khoảng 500 dự án đang được xem xét, tức là có trên 800 dự án tiếp tục… nằm chờ!

Tại hội nghị trực tuyến triển khai Công điện 993/CĐ-Ttg của Thủ tướng Chính phủ diễn ra mới đây, ông Đào Minh Tú, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước, cho rằng thời gian qua, giá nhà giảm rất chậm, thậm chí còn tăng, trong khi lãi suất cho vay đã giảm. Doanh nghiệp bất động sản cần thống nhất trong “cuộc chơi” về giá nhà. Hiện nay, giá nhà rất cao, doanh nghiệp phải cân nhắc mới có thể giải quyết được vấn đề sức mua của thị trường.

Dẫn số liệu tại TP. Hồ Chí Minh, từ năm 2020 đến nay, nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70-80% sản phẩm trên thị trường, còn lại là phân khúc trung cấp. Thành phố trong 03 năm trở lại đây không còn nhà ở bình dân giá dưới 25 triệu đồng mỗi m2, trong khi phân khúc này từng chiếm hơn 44% năm 2017. Trong khi đó, giá nhà vẫn tăng liên tục từ năm 2017 đến nay, vượt qua khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình thấp. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, nhóm người thu nhập trung bình thấp nếu để dành được 100 triệu đồng một năm phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được một căn hộ bình dân giá 2-3 tỷ đồng. Với nhà xã hội, nếu không thay đổi chính sách, người nộp thuế thu nhập cá nhân bậc 1 (quy định dưới 60 triệu đồng một năm) cũng không mua được, trong khi nhà thương mại giá bình dân quá tầm với.

Mặc dù không thể phủ nhận những khó khăn mà thị trường bất động sản cũng như doanh nghiệp trong ngành đang phải đối mặt, tuy nhiên theo nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản cơ bản đã vượt “qua vùng đáy” và bắt đầu đi vào chu kỳ mới.

Động lực để thị trường có những chuyển biến tích cực đến từ nhiều yếu tố, mà điển hình là những động thái quyết liệt từ Chính phủ và các cơ quan quản lý nhà nước khi đã ban hành hàng loạt các chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.

Báo cáo thị trường quý III/2023 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) cho biết, trong 9 tháng đầu năm 2023, Chính phủ cùng các cơ quan, bộ ngành rất tích cực can thiệp nhằm khôi phục thị trường bất động sản. Cụ thể, gần 20 động thái từ phía Chính phủ được thông báo một cách liên tục và mạnh mẽ, góp phần tăng cường niềm tin lẫn sức mạnh cho thị trường cùng các bên liên quan. Nhất là Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 là tín hiệu quan trọng, mang tính hướng dẫn và chỉ đạo rõ ràng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, Chính phủ đã có nhiều cuộc tiếp xúc các doanh nghiệp đang gặp vướng mắc, để cùng chung tay tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Tiếp theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP giúp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”. Năm 2023, lần đầu tiên Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cũng đã công bố Chương trình tín dụng 120.000 tỉ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi vay thông thường để thực hiện Chương trình 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư.

Ngoài ra, ngày 5/3/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu. Ngày 11/3, Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Ngày 3/4, Chính phủ ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ Condotel; kèm theo đó là liên tiếp các văn bản điều chỉnh hạ lãi suất từ phía Ngân hàng Nhà nước được cho là yếu tố tác động tích cực lên sức cầu thị trường trong thời gian qua.

Bên cạnh đó còn là Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Công điện như một cú hích, thể hiện sự quyết tâm, quyết liệt của Chính phủ, các bộ, ngành và địa phương trong việc giải quyết khó khăn cho bất động sản.

Mới đây nhất, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 1376/CĐ-TTg ngày 17/12/2023 về việc tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Công điện gửi Bộ trưởng các Bộ: Xây dựng; Tài nguyên và Môi trường; Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Công điện nêu: Từ cuối năm 2022 đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nguồn vốn. Qua đó, thị trường bất động sản đã có chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Tuy nhiên, doanh nghiệp và thị trường còn nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các thủ tục pháp lý, tiếp cận tín dụng, nhất là thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất nên thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn.

Bên cạnh các chính sách liên tục được Chính phủ và các cấp quản lý nhà nước ban hành thì việc có không ít tỉnh thành hiện nay công bố quy hoạch, như: TP.Hải Phòng, TP.Cần Thơ, TP.Đà Nẵng, Quảng Ngãi, Phú Thọ, Ninh Thuận, An Giang, Cà Mau, Bến Tre, Kon Tum, Hải Dương, Bình Định... càng mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, lần đầu tiên sau nhiều năm, các nhà đầu tư dự án đã thể hiện sự nhiệt tình bán hàng thông qua hàng loạt chính sách kích thích cầu hấp dẫn, gồm: chiết khấu, khuyến mãi, hỗ trợ lãi suất kéo dài, nhận nhà sớm, mở rộng thời gian thanh toán, trong đó có dự án thậm chí kéo dài đến 3 năm..

Thực tế, thời điểm cuối năm 2023 chứng kiến nhiều dự án quy mô lớn bắt đầu chiến dịch bán hàng, giúp đa dạng hóa nguồn cung và thúc đẩy giao dịch. Cả khu vực phía Bắc và Nam đều đóng góp vào nguồn cung mới. Phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng trở lại mạnh mẽ, tạo ra dấu hiệu tích cực cho thị trường.

Theo Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco), dù liên tục được tháo gỡ khó khăn nhưng một số vấn đề của thị trường bất động sản chưa thể giải quyết dứt điểm, thị trường bất động sản 2024 dự báo sẽ còn thách thức.

Vì vậy, đơn vị này cho rằng thị trường bất động sản chỉ bắt đầu khởi sắc hơn từ nửa cuối năm 2024, khi các nút thắt pháp lý, vốn, thanh khoản dần được tháo gỡ. Triển vọng phục hồi chủ yếu đến từ các phân khúc căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực ở nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí, cơ sở hạ tầng phát triển. Đối với doanh nghiệp bất động sản trên sàn, kết quả kinh doanh năm 2024 khó tăng trưởng đột biến. Song “chúng tôi đánh giá tích cực kết quả kinh doanh của doanh nghiệp có năng lực bán hàng tốt và quỹ đất đang bàn giao phù hợp với nhu cầu ở thực

Căn cứ tình hình thực tế, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo: Thị trường bất động sản từ quý 2 - 4/2024 sẽ xuất hiện điểm đảo chiều. Thị trường sau đó mới bước vào chu kỳ mới và trải qua 4 giai đoạn: thăm dò, củng cố, khởi sắc, ổn định.

Đáng chú ý, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, từ sau quý I/2026, ngành bất động sản có thể dần bước vào giai đoạn ổn định. Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng tốt về thanh khoản và giá, đồng thời có sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - ông Nguyễn Quốc Khánh cho biết, hiện tại thị trường đã không còn xu hướng giảm giá mạnh và có thể đi ngang. Nhờ vào những chính sách về tín dụng của Nhà nước, ưu đãi của doanh nghiệp mà nhiều người dân có nhu cầu đã rục rịch xuống tiền.

Cũng theo ông Khánh, với tầm nhìn dài hạn thì bất động sản vẫn là kênh đầu tư tốt. Tuy nhiên nhà đầu tư nếu như muốn gia nhập vào thị trường bất động sản cần phải lưu ý 3 đặc điểm chính đó là đảm bảo về mặt pháp lý, tính khai thác cao, đem đến dòng tiền ổn định.

Ông Khánh dự báo: “Từ quý II đến quý III/2024, thị trường bất động sản sẽ chính thức bước vào chu kỳ hồi phục, các dự án được triển khai một cách mạnh mẽ hơn từ đó tạo ra nguồn cung lớn cho thị trường”.

Mặc dù thực tế năm 2023 là một năm khó khăn với nhiều phân khúc bất động sản nhưng đâu đó vẫn có những phân khúc được coi là “điểm sáng” trong năm vừa qua và được dự báo tiếp tục khởi sắc trong thời gian tới.

Đầu tiên phải kể đến bất động sản công nghiệp khi phân khúc này liên tục tăng trưởng và dẫn đầu.

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thu hút FDI vào Việt Nam năm 2023 đạt mức 36,6 tỷ USD, trong đó, ngành kinh doanh bất động sản xếp thứ hai với gần 4,6 tỷ USD, chiếm hơn 12,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Nhiều địa phương mới nổi về bất động sản công nghiệp có thể kể đến như Thái Bình, Nghệ An, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, trưởng Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết trong giai đoạn 2024-2025, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 6-10% một năm cả phía Bắc và phía Nam. Giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ 2-4% mỗi năm trong hai năm tới. Tình hình hoạt động khả quan ở loại hình đất công nghiệp và nhà xưởng với nguồn cầu đa dạng, đến từ các ngành nghề như may mặc, dược phẩm, điện tử.

Bên cạnh bất động sản công nghiệp, hoạt động M&A (mua bán sáp nhập) bất động sản cũng được dự báo sôi động trong năm nay. Báo cáo của Công ty kiểm toán KPMG cho thấy đến đầu quý IV/2023, bất động sản là lĩnh vực đứng thứ hai về quy mô M&A, chiếm 23% trong 4,4 tỷ USD giao dịch toàn thị trường. Giá trị bình quân các thương vụ đạt mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây, gấp ba lần so với năm 2022. Bên mua chủ yếu là nhà đầu tư ngoại có quy mô lớn.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở vẫn là lựa chọn hấp dẫn của cả nhà đầu tư nội và ngoại bởi tỷ suất sinh lời hấp dẫn. Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy tỷ lệ hấp thụ nhà ở tăng dần qua các quý, nhất là nửa cuối năm 2023. Tổng giao dịch căn hộ, thấp tầng cả năm 2023 tương đương với năm 2022, trong khi năm 2022 bắt đầu khó khăn về nửa cuối năm. VARS đánh giá sự cải thiện này đến từ các tín hiệu phục hồi của thị trường, thiện chí bán hàng của chủ đầu tư thông qua chính sách ưu đãi chưa từng có và nguồn cung tăng dần về cuối năm.

Chuyên gia của VARS cho biết tần suất ra mắt dự án nhà ở trong năm 2024 sẽ đều đặn và dày hơn so với năm ngoái với sự chào sân của các chủ đầu tư mới. Đặc biệt cuối quý I - đầu quý II đánh dấu sự khởi phát của nguồn cung ra thị trường. Trong đó Hà Nội dự kiến đón khoảng 15.000 căn hộ, sản phẩm thấp tầng.

Ở phía Nam, Bình Dương sẽ trở thành điểm sáng với khoảng 10.000 sản phẩm mới lần đầu tiên tung ra thị trường. Còn TP HCM sẽ có khoảng 5.000 căn mới, chưa kể các sản phẩm tồn kho. VARS dự báo tổng giao dịch cả năm 2024 đạt khoảng 25.000 căn với tỷ lệ hấp thụ 30-35%, chủ yếu đến từ khách mua ở thực.

Dự báo về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản, các chuyên gia đều có chung nhận định, căn hộ chung cư sẽ vào loại hình dẫn đầu đà phục hồi, nhất là phân khúc nhà giá rẻ và tầm trung.

Đại diện Savills, ông Paul Tostevin - Giám đốc Nghiên cứu Toàn cầu của Savills cũng cho rằng với việc Quốc hội thông qua hàng loạt luật mới, thị trường bất động sản sẽ phục hồi nhanh, nguồn cung cho nhà ở xã hội sẽ được cải thiện trong thời gian tới.

Nhiều kỳ vọng, với các yếu tố tích cực từ Luật Nhà ở vừa được thông qua (có hiệu lự từ 1/1/2025), cùng sự chung tay hỗ trợ thêm từ Chính sách của Chính phủ, Ngân hàng giảm lãi suất vay mua nhà phù hợp, các thủ tục pháp lý thuận lợi hơn để tạo điều kiện cho việc mở bán các dự án mới, dự án có pháp lý rõ ràng… niềm tin của người mua nhà sẽ tiếp tục cải thiện và thị trường bất động sản sẽ hồi phục trở lại từ nửa cuối năm 2024.