[Longform] “Bắt mạch” thị trường bất động sản quý III/2025: Khởi sắc hay vẫn tiếp tục “ngủ đông”?

6 tháng đầu năm 2025 là giai đoạn thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, dù đã có một số tín hiệu khởi sắc so với năm 2024. Tuy nhiên, theo đánh giá chung của các chuyên gia, thị trường vẫn trong trạng thái "đi ngang kéo dài" – giá không tăng mạnh, giao dịch trầm lắng và tâm lý nhà đầu tư dè dặt.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 chỉ đạt khoảng 75–80% so với cùng kỳ năm ngoái. Phân khúc căn hộ tầm trung vẫn có giao dịch nhất định, chủ yếu từ nhu cầu mua ở thực, nhưng tốc độ hấp thụ dự án mới rất chậm. Nhiều dự án tung ra thị trường với mức giá đã điều chỉnh 5–15%, song thanh khoản vẫn yếu.

Phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự, shophouse – vốn từng là điểm sáng của thị trường trong giai đoạn tăng trưởng nóng – đang chứng kiến sự sụt giảm rõ rệt về lượng giao dịch. Tâm lý phòng thủ, thắt chặt chi tiêu sau các đợt biến động lãi suất và sự co hẹp dòng tiền từ ngân hàng khiến nhà đầu tư lùi bước.

Phân khúc đất nền – vốn được ưa chuộng bởi kỳ vọng lợi nhuận cao – tiếp tục là điểm nghẽn lớn của thị trường. Tại nhiều khu vực như Long An, Bình Phước, Bắc Giang, Thái Nguyên… giá đã giảm từ 15–25% so với đỉnh năm 2022, nhưng gần như không có giao dịch.

Một nguyên nhân quan trọng khiến thị trường không thể bứt phá là do tâm lý bất ổn của nhà đầu tư khi nhiều dự án vướng pháp lý, chậm tiến độ hoặc bị siết tín dụng. Trong khi đó, dù mặt bằng lãi suất đã hạ nhẹ, khả năng tiếp cận vốn vay vẫn khó khăn, nhất là với các dự án ngoài trung tâm, thiếu tính thanh khoản.

Mặc dù không tăng trưởng mạnh như giai đoạn hậu COVID-19, nhưng hoạt động cho thuê đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn vẫn duy trì nhịp độ tích cực nhờ sự phục hồi của chuỗi cung ứng và làn sóng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam.

Theo thống kê từ Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết tháng 6/2025, tổng vốn FDI đăng ký mới và mở rộng đầu tư vào các khu công nghiệp đạt khoảng 9,2 tỷ USD, tăng gần 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái. Các địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao và thu hút đầu tư mạnh là Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai, Bình Dương và Long An.

Tuy nhiên, BĐS khu công nghiệp cũng bắt đầu có sự phân hóa rõ nét. Các khu công nghiệp quy hoạch bài bản, có sẵn hạ tầng và gần cảng biển, sân bay vẫn có tỷ lệ lấp đầy cao. Trong khi đó, những khu mới phát triển ở vùng sâu vùng xa, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, gặp khó trong thu hút nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các yếu tố môi trường, tiêu chuẩn ESG (môi trường, xã hội và quản trị) cũng đang trở thành tiêu chí quan trọng. Các doanh nghiệp FDI ngày càng ưu tiên chọn những khu công nghiệp xanh, tiết kiệm năng lượng, có hệ thống xử lý nước thải hiện đại.

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng trong 6 tháng đầu năm 2025 tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, mặc dù đã xuất hiện một số tín hiệu tích cực từ thị trường du lịch và hoạt động đầu tư tại các địa phương trọng điểm.

Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến hết tháng 6/2025, lượng giao dịch BĐS nghỉ dưỡng vẫn ở mức thấp, chỉ bằng khoảng 60% so với cùng kỳ năm 2022 – thời điểm thị trường vẫn đang hồi phục hậu COVID-19. Phân khúc condotel, biệt thự biển, shophouse du lịch tuy đã có sự điều chỉnh giá giảm từ 10–20% tùy khu vực, nhưng thanh khoản vẫn yếu, chủ yếu đến từ các nhà đầu tư dài hạn hoặc tìm kiếm cơ hội khi giá chạm đáy.

Trong khi đó, thị trường du lịch trong nước và quốc tế phục hồi tương đối tốt, đặc biệt tại các điểm đến như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh. Tuy nhiên, dòng khách chủ yếu tập trung vào các cơ sở lưu trú truyền thống, ít tác động đến phân khúc BĐS nghỉ dưỡng cao cấp bán cho nhà đầu tư cá nhân.

Một điểm tích cực là một số dự án mới ra mắt trong năm 2025 đã bắt đầu chú trọng hơn đến tính pháp lý minh bạch, mô hình chia sẻ lợi nhuận thực tế và phát triển theo hướng du lịch bền vững, nhằm lấy lại lòng tin nhà đầu tư.

Bước sang quý III – giai đoạn thường được kỳ vọng là thời điểm “ấm lên” của thị trường BĐS – giới chuyên gia cho rằng thị trường có thể ghi nhận những bước hồi phục nhỏ giọt, nhưng chưa thể kỳ vọng một cú bật mạnh hay “sốt nóng”.

Một trong những yếu tố tích cực có thể giúp thị trường cải thiện là việc các luật sửa đổi như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2024, đang trong giai đoạn chuẩn bị triển khai. Mặc dù chưa có hiệu lực ngay trong quý III, nhưng các doanh nghiệp BĐS đã bắt đầu chuẩn bị chiến lược sản phẩm mới, phù hợp hơn với thực tế thị trường và yêu cầu pháp lý chặt chẽ.

Ngoài ra, các gói tín dụng hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng được triển khai mạnh mẽ hơn trong nửa cuối năm. Một số địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Quảng Ninh đã khởi động lại loạt dự án nhà giá rẻ, góp phần cải thiện nguồn cung ở phân khúc vốn đang khan hiếm.

Theo các chuyên gia, mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã chạm đáy hoặc tiệm cận đáy, đặc biệt ở các dự án vùng ven hoặc những nơi đã trải qua điều chỉnh sâu. Điều này mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư dài hạn, có dòng tiền tốt và sẵn sàng “gom hàng” khi thị trường chưa phục hồi hoàn toàn.

Ngoài ra, các chủ đầu tư lớn đang tích cực tái cấu trúc sản phẩm, đưa ra các chính sách chiết khấu, hỗ trợ vay vốn, giãn tiến độ thanh toán để thu hút người mua. Tuy nhiên, các ưu đãi này chỉ tác động phần nào đến tâm lý thị trường, chứ chưa đủ để tạo ra làn sóng đầu tư mới.

Dù có nhiều kỳ vọng, thị trường BĐS quý III/2025 vẫn phải đối mặt với hàng loạt rào cản. Đầu tiên là tâm lý thận trọng sau một thời gian dài thị trường “bong bóng xì hơi”. Người dân và nhà đầu tư cá nhân không còn muốn mạo hiểm với tài sản có giá trị lớn như BĐS, đặc biệt trong bối cảnh việc làm và thu nhập chưa ổn định trở lại sau đại dịch.

Ngoài ra, vấn đề pháp lý dự án – hiện vẫn là “nút thắt” lớn nhất của toàn ngành. Hàng loạt dự án đình trệ do vướng mắc đất công xen kẽ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc chưa hoàn tất các thủ tục đầu tư. Điều này khiến nguồn cung mới không được cải thiện rõ rệt, dẫn đến sự lệch pha cung – cầu.

Cuối cùng, dù lãi suất có xu hướng hạ, nhưng điều kiện vay vốn vẫn rất chặt chẽ, nhất là đối với nhà đầu tư cá nhân hoặc doanh nghiệp nhỏ. Ngân hàng vẫn ưu tiên kiểm soát rủi ro, nên khó có thể bơm vốn mạnh mẽ như các giai đoạn trước.