[Longform] “Bắt mạch” thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2024

Thay vì có hiệu lực từ 1/1/2025, nhiều chính sách mới, quan trọng về đất đai trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… sẽ có hiệu lực từ 1/8/2024, theo phương án được Quốc hội thống nhất.

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có nhiều quy định đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Việc sớm triển khai thi hành các luật nêu trên sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc, bất cập, đưa các chính sách mới đã được Quốc hội quyết định vào cuộc sống, nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác, sử dụng đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, đẩy mạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động có thu nhập thấp.

Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Quốc hội cho bổ sung dự án Luật vào Chương trình năm 2024, trình Quốc hội xem xét, cho ý kiến và biểu quyết thông qua ngay tại đợt 2 của kỳ họp này theo trình tự, thủ tục rút gọn.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng đề nghị Chính phủ nghiên cứu, chỉnh lý tên gọi của Luật cho phù hợp với phạm vi sửa đổi là "chỉ điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành của các luật sớm hơn", cụ thể là từ ngày 1/8.

Hiện các bộ, ban ngành liên quan đang nỗ lực làm mọi công tác chuẩn bị để kịp Chính phủ trình Quốc hội. Đặc biệt với Luật Đất đai 2024, nếu được Quốc hội chấp thuận cho phép có hiệu lực sớm, hy vọng sẽ có tác động lớn đến đời sống kinh tế - xã hội cả nước. Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, hôm 18/01. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025; riêng Điều 190 và Điều 248 của luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/4.

Theo Bộ Tài Nguyên và Môi trường, việc đề xuất đưa Luật Đất đai có hiệu lực sớm sẽ nhằm kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất; đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, phát huy tiềm năng, hiệu quả nguồn lực đất đai. Luật Đất đai mới với nhiều điều khoản có lợi cho người dân và doanh nghiệp (DN), sẽ tháo gỡ những khó khăn trong tiếp cận đất đai cho sản xuất - kinh doanh, thu hút đầu tư, góp phần hoàn thành mục tiêu kinh tế - xã hội đã đề ra, mang lại lợi ích thiết thực cho người dân.

Điều này phù hợp với mong muốn của các địa phương. Phó chủ tịch UBND TPHCM Bùi Xuân Cường cho biết, Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sẽ tác động lớn đến đời sống kinh tế - xã hội của TP. Chỉ tính 2 tháng đầu năm 2024, số thủ tục liên quan đến nhà đất hơn 67.000, tăng gần 19.000 hồ sơ so với cùng kỳ và chắc chắn, khi luật này có hiệu lực, các thủ tục, giao dịch BĐS sẽ tăng lên rất nhiều.

Với Luật Đất đai 2024, nhiều điều khoản có lợi cho người có quyền sử dụng đất (SDĐ) "tháo nút" những tranh chấp đất đai, tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, khởi sắc.

Về những trường hợp thu hồi đất, Điều 79 của Luật Đất đai mới quy định cụ thể 36 trường hợp "thật sự cần thiết" Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Các trường hợp thu hồi đất theo trình tự, thủ tục rút gọn, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, minh bạch, đúng quy định của pháp luật; vì lợi ích chung của cộng đồng. Nếu dự án nào thực sự vì mục đích công cộng, vì quốc gia, vì an ninh, vì Nhà nước thì Nhà nước có thể thu hồi bằng cơ chế hành chính.

Đối với các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), các DN, nhà đầu tư, ngay cả đơn vị sự nghiệp công lập đã thực hiện tự chủ về tài chính cần phải thỏa thuận với người SDĐ, thu hồi đất theo cơ chế thị trường. Điểm mới rất có lợi cho người có quyền SDĐ là bảng giá đất được ban hành hằng năm, thay vì 5 năm như luật cũ. Bốn phương pháp định giá đất trong Luật Đất đai 2024 là điểm mới rất đáng chú ý, khoa học và thực tiễn mà nhiều nước trên thế giới đã áp dụng.

Luật mới cũng bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Bảng giá đất cũng được xây dựng định kỳ từ ngày 01/01 hàng năm được công bố công khai, phù hợp với cơ chế thị trường. Đây là quy định rất quan trọng để bảo vệ người có quyền SDĐ. Luật mới cho phép đất không giấy tờ trước ngày 01/7/2014 (thay vì 01/7/2004 như quy định cũ) không có tranh chấp, được cấp "sổ đỏ”.

Với Luật Nhà ở 2023, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, có nhiều nội dung mới mang tính đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng hiệu quả quản lý và phát triển nhà ở, đặc biệt NƠXH, kích thích thị trường BĐS vốn vẫn còn rất trầm lắng.

Điểm tích cực đáng chú ý của Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ đầu tư NƠXH được miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng, thuê đất, giúp gỡ vướng mắc cho các dự án phân khúc này. Nếu sớm có hiệu lực pháp luật, Luật Nhà ở 2023 sẽ gỡ nút thắt chủ đầu tư muốn làm dự án NƠXH phải thực hiện các thủ tục liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng, thuê đất để làm hồ sơ xin miễn các loại tiền và các thủ tục này thường kéo dài khá lâu.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS, có 11 điểm mới, đặc biệt hướng đến công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh để khách hàng biết, nhằm tạo sự minh bạch, an toàn. Đặc biệt, Luật Kinh doanh BĐS mới có quy định chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán BĐS hình thành trong tương lai. Lượng tiền còn lại bắt buộc chủ đầu tư phải huy động từ tiền mặt có sẵn, vay ngân hàng, phát hành trái phiếu...

Đây là quy định chặt chẽ, giúp người dân bớt rủi ro khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai, có ý nghĩa thiết thực với phân khúc nhà ở thương mại. Quy định này giúp thị trường minh bạch hơn, loại bỏ nhiều dự án "vẽ” ra, ôm tiền của người dân rồi chây ì không chịu xây dựng, chậm tiến độ.

Theo báo cáo của HoREA, trong giai đoạn 2017-2023 thì bốn năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường. Nguyên nhân đến từ dịch bệnh và các xung đột lợi ích giữa các nước lớn, xung đột địa chính trị ở một số khu vực.

Những xung đột trên làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Theo HoREA nhận định vùng đáy khó khăn của thị trường bất động sản rơi vào quý I-2023. Hết quý I-2023, thị trường lần đầu tiên rơi xuống mức tăng trưởng âm sâu nhất là -16,2%.

Tuy nhiên, kể từ quý II-2023 mức độ khó khăn đã giảm dần và từng bước phục hồi. Điều này được thể hiện khi hết 6 tháng, thị trường còn tăng trưởng âm -11,5%, đến hết 9 tháng còn tăng trưởng âm -8,7%. Kết thúc năm 2023, tăng trưởng âm của bất động sản rút xuống còn -6,38%. Dựa vào kết quả này có thể thấy thị trường bất động sản đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

Theo ông Châu, kể từ quý II/2023, mức độ khó khăn đã giảm dần và thị trường bất động sản từng bước phục hồi. Điều này được thể hiện qua con số: khi hết 6 tháng đầu năm 2023, thị trường tăng trưởng âm 11,5% song khi kết thúc năm 2023, mức tăng trưởng âm chỉ còn 6,38%. Do đó, ông Châu cho rằng hoàn toàn có thể nhận định thị trường đã vượt qua khó khăn nhất.

Theo ông Châu, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2024 có thể xảy ra 2 kịch bản. Trường hợp một, thị trường sẽ được “tiếp sức” bằng việc tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội cho phép áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 kể từ ngày 1/7/2024 cũng như xem xét thông qua 2 dự thảo nghị quyết thí điểm của Quốc hội; đồng thời Chính phủ, các bộ ngành ban hành các nghị định, thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan. Điều này sẽ giúp xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường từ khoảng cuối năm 2024 trở đi.

Kịch bản thứ hai, nếu Quốc hội không cho phép áp dụng sớm 3 luật trên kể từ ngày 1/7/2024 thì tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường bất động sản sẽ bị chậm thêm khoảng 6 tháng. Thậm chí, nếu Quốc hội không thông qua dự thảo nghị quyết của Quốc hội về thí điểm cho phép triển khai dự án nhà ở thương mại trên “đất khác” thì kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, các nhà đầu tư sẽ tiếp tục không được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Như vậy, sẽ có khoảng 15% trong tổng số các dự án nhà ở thương mại tiếp tục gặp vướng mắc pháp lý. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường bất động sản tiếp tục thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại và tiếp tục tình trạng lệch pha sản phẩm nhà ở, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền và tiếp tục tình trạng giá nhà bị đẩy lên cao hoặc neo giá cao, tác động bất lợi đến mục tiêu phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, sau khi sụt giảm về mức thấp nhất trong nhiều năm vào cuối quý I/2023 với chỉ 26,515 tỷ đồng (giảm 55,1% so với cùng kỳ) - thời điểm thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn về thanh khoản, chỉ tiêu các khoản thu thuế về nhà, đất đã liên tục tăng qua các quý và đạt 45,277 tỷ đồng (tăng 70,8%). Trong đó, các khoản thu về thuế đất qua các năm chủ yếu là tiền sử dụng đất (80-85%) và tiền cho thuê đất, thuê mặt nước (10-15%).

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường bất động sản đang đón thêm nguồn cung mới, khi nhiều chủ đầu tư bắt đầu triển khai hàng loạt dự án. Các hoạt động khởi công, sự kiện kick-off, “làm mới hàng cũ” diễn ra với quy mô ngày càng lớn. Tỷ lệ hấp thụ đạt gần 31% với khoảng 6.200 giao dịch thành công, tăng 8% so với quý trước và gấp đôi cùng kỳ năm trước.

Các dự án mới mở bán, từ sản phẩm đất nền, căn hộ đến nhà phố, biệt thự… đều ghi nhận mức độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số khu vực được đánh giá là điểm sáng trong quý I/2024 có thể kể tới là Hải Phòng, Hà Nội, Hưng Yên, Hà Nam, Bắc Giang, Hải Dương, Đà Nẵng, Bình Dương, Cần Thơ...

“Một điểm dễ thấy nhất là sắc xanh đã trở lại với cổ phiếu nhóm ngành bất động sản. ‘Sắc xanh’ ở đây không chỉ phản ánh đà tăng giá của cổ phiếu, mà còn thể hiện triển vọng đầy tích cực của thị trường bất động sản”, ông Lực nhấn mạnh.

Đánh giá từng phân khúc thị trường, ông Nguyễn Minh Tuấn - Tổng giám đốc AFA Capital, nhà sáng lập nền tảng đầu tư và quản lý tài chính cá nhân TOPI cho rằng, thị trường bất động sản đang trong giai đoạn chuyển tiếp nên khi pháp lý dự án được khơi thông, nguồn cung được cải thiện, thị trường sẽ khởi sắc từ quý IV/2024. Theo đó, nhà đầu tư cần chú ý đến phân khúc chung cư trung cấp/bình dân, nhà phố để ở bởi được dự báo có giá bán và thanh khoản đi lên trong thời gian tới.

Với phân khúc đất nền, số lượng giao dịch đã bật tăng trong thời gian gần đây, kéo theo tín dụng cho kinh doanh đất nền cũng tăng mạnh, gây ra rủi ro cho phân khúc này. Do đó, trong tương lai, giá bán và tính thanh khoản của đất nền sẽ đi ngang.

Thị trường BĐS năm 2024, cơ hội đang mở ra cho từng nhóm đối tượng. Đối với chủ đầu tư, năm nay là thời điểm có lợi thế cho những chủ đầu tư có nguồn nhân lực và vốn tài chính mạnh mẽ, sở hữu sản phẩm có pháp lý sạch và chuẩn bị công nghệ hiện đại. Thương hiệu uy tín, thượng tôn pháp luật cũng là yếu tố quan trọng giúp họ nắm bắt nhiều lợi thế trong cuộc đua này.

Trong khi đó, doanh nghiệp môi giới nào đang sở hữu nguồn nhân lực, vốn tài chính ổn định và tham gia đa dạng sản phẩm sẽ có nhiều cơ hội để phát triển. Môi giới cá nhân cũng được đánh giá cao khi có kỹ năng và kinh nghiệm, sự linh hoạt và đặc biệt là đam mê với nghề.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản công nghiệp là một trong những phân khúc phát triển nhanh nhất và luôn giữ vững vị thế “ngôi sao” trên thị trường địa ốc Việt Nam. Điều này được thể hiện rõ qua tỷ lệ lấp đầy của các dự án đang hoạt động, con số này ước tính luôn trên 75%. Trong đó, các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 82% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt tới 92%.

“Sức cầu lớn và đang trong xu hướng tăng khiến giá thuê đất khu công nghiệp liên tục đi lên, với mức tăng ổn định từ 8 - 12% theo năm. Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh nhất với giá thuê khu công nghiệp trung bình 135 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê trung bình 188 USD/m2/chu kỳ thuê”, VARS phản ánh.

Đồng quan điểm, phía CBRE cũng dự báo bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục xu hướng phát triển trong tương lai. Dự kiến trong ba năm tới, giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 3 - 9% ở miền Bắc và 3 - 7% ở miền Nam.

Còn theo các chuyên gia đến từ Savills Việt Nam, bất động sản công nghiệp vẫn có tiềm năng lớn. Trong thời gian sắp tới, các thị trường sẽ ghi nhận mức phát triển nổi bật về bất động sản công nghiệp sẽ là các tỉnh thuộc nhóm 2 nằm tại phía Nam của Hà Nội như Nam Định hay Thái Bình. Những tỉnh này đã nổi tiếng trong lĩnh vực đầu tư về dệt may nhưng những tháng gần đây đã chứng kiến các khoản đầu tư đối với công nghiệp có giá trị cao hơn.

Chuyên gia Savills cũng ghi nhận lĩnh vực công nghệ cao thu hút được lượng đầu tư lớn tại các tỉnh phía Bắc. Trong đó, điện tử là lĩnh vực ghi nhận mức đầu tư liên tục từ các nhà cung ứng sản xuất cho các chính sách ưu đãi đầu tư của chính phủ và bức tranh kinh tế tổng thể của Việt Nam là những thỏi “nam châm” thu hút đầu tư từ đa dạng các ngành nghề tới Việt Nam.

Bên cạnh bất động sản khu công nghiệp, theo Savills Việt Nam, phân khúc bất động sản căn hộ dịch vụ đang có sự phục hồi mạnh mẽ, hứa hẹn tăng trưởng tốt trong năm 2024. Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho rằng: Trong năm 2023, nguồn cung loại hình bất động sản căn hộ dịch vụ tăng lên 8.200 căn.

Tuy nhiên, nguồn cung tương lai gần vẫn hạn chế khi phải đến năm 2025, dự kiến chỉ có 600 căn đến từ 9 dự án. Trong đó, 5 dự án với 260 căn dự kiến sẽ mở lại vào năm 2024 sau khi đã cải tạo. Giai đoạn 2019-2023, công suất giảm 1 điểm phần trăm và giá thuê giảm 3% mỗi năm. Khách thuê mục tiêu của phân khúc này là các chuyên gia nước ngoài và khách công tác, nên tình hình hoạt động đã bị ảnh hưởng trong thời kỳ đại dịch Covid-19.

Giá thuê của tất cả các hạng đều tăng theo năm nhờ nhu cầu được phục hồi tốt. Giá thuê của Hạng C có mức tăng cao nhất theo năm với 8%, tiếp theo là Hạng B ở mức 5% và Hạng A ở mức 3%. Trong đó, chuyên gia nước ngoài quay trở lại và tăng trưởng FDI sẽ thúc đẩy sự phát triển căn hộ dịch vụ.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, năm 2024 vẫn là năm của chung cư. Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn, chung cư là loại hình bất động sản có mức tăng trưởng tốt nhất trong 2 quý đầu của năm 2024. Đặc biệt là địa bàn Hà Nội, có những khu vực tăng từ 25-50% và toàn bộ thị trường tăng trưởng 21%.

Với đà tăng trưởng nhanh và mạnh của phân khúc chung cư, nhiều người lo ngại xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản". Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, để xác định một loại hình có thật sự "bong bóng" hay không phải căn cứ vào 3 yếu tố quan trọng gồm: nhu cầu thực hay không; mức độ tăng giá trong giai đoạn ngắn và các chính sách tiền tệ điều chỉnh trong giai đoạn hiện tại.

Đáng chú ý, tại Hà Nội, dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy, top các dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất tập trung vào thị trường thứ cấp ở khu vực phía Tây

Theo đó, khẩu vị cho các sản phẩm thứ cấp sẽ trở lại với lực cầu dẫn dắt từ nhóm người mua có gia đình. Cụ thể, trong số những người tham gia khảo sát của Batdongsan.com.vn, 73% người kết hôn chưa có con và 56% người kết hôn đã có con cho biết họ sẽ mua nhà trong một năm tới.

Tâm lý lựa chọn nhà thứ cấp đang tăng mạnh. Nếu như nửa đầu năm 2024, có 64% người mua tiềm năng dự định mua bất động sản sơ cấp thì tỷ lệ này ở nửa cuối năm có thể giảm xuống 52%. Trong khi đó, tỷ lệ người muốn mua bất động sản thứ cấp đã tăng từ mức 33% ở nửa đầu năm lên 44% vào nửa cuối năm nay – ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Chuyên gia này cho rằng, từ quý I đến hết quý III/2024 xuất hiện "điểm đảo chiều" của thị trường bất động sản Việt Nam, khi những dấu hiệu tiêu cực đã dần hạn chế. Mức độ quan tâm đến các loại hình nhà đất ngừng đà giảm sâu.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo, thị trường sẽ khởi sắc từ quý II/2025 với tâm lý của nhà đầu tư tự tin vào kinh tế và mức lợi suất, lúc này, sản phẩm đất nền, biệt thự sẽ được quan tâm. Từ đầu năm 2026 là giai đoạn ổn định của ngành bất đông sản và ghi nhận sự trở lại/xuất hiện của nhiều loại hình đa dạng.