Longform: Nhìn lại cơn sốt chung cư Hà Nội những tháng đầu năm 2024

Tuy nhiên, tình trạng "sốt" giá của căn hộ chung cư tại Hà Nội chỉ xảy ra trong một giai đoạn ngắn. Ngay từ đầu tháng 4, không ít môi giới bán bất động sản này phải thừa nhận, thị trường có dấu hiệu chững lại, nguyên nhân là do giá đã neo cao, tâm lý người mua cũng rơi vào trạng thái phân vân, chờ đợi.

Cung thiếu, cầu dư, tăng giá là điều tất yếu. Nhưng tăng đột biến, nhanh và liên tục trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn còn nhiều khó khăn là câu chuyện mà rất nhiều nhà đầu tư đang quan tâm. Hiện tượng giá chung cư tăng điên đảo đã khuấy động không khí trầm lắng của thị trường những tháng đầu năm 2024.

Báo cáo thị trường quý I/2024 của Bộ Xây dựng cho biết mặt bằng giá trung bình chung cư tại Hà Nội dao động 50-70 triệu đồng/m2, tăng 38% sau 5 năm, tức bình quân 7,6%/năm. Ngoài dự án đã sử dụng 5-10 năm, nhà tập thể cao tầng cũ cũng bị đẩy giá khá cao.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Tại quý I/2024, chỉ số giá tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý IV/2023 - mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Còn theo CBRE, trong quý I/2024, nhiều dự án chung cư mở bán tại Hà Nội thu hút sự quan tâm lớn của không chỉ nhóm khách hàng phía Bắc mà còn từ các khách hàng ở TP.HCM. Trên thị trường thứ cấp, giá bán ghi nhận mức tăng theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Xoay quanh làn sóng tăng giá chung cư là những câu chuyện dở khóc dở cười của người mua. Người không chờ đợi quá lâu để xuống tiền, người phải “nhấc lên đặt xuống” sau khi cân đối bài toán tài chính, và không ít người phải “quay xe” hoãn kế hoạch mua nhà vì giá đã tăng quá cao trong khi túi tiền không cho phép, cùng với đó là những kỳ vọng… giá nhà sẽ giảm trong thời gian tới.

Tại một toạ đàm mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa đã đưa ra cảnh báo, thị trường Bất động sản đang diễn ra tình trạng “một mình phân khúc chung cư có bong bóng”, do cung cầu không còn cân đối hoặc đi ngược hướng vì nguồn cung giảm.

Lý giải về nguyên nhân chung cư tăng nóng thời gian qua, theo ông Nghĩa là do cung cầu không còn cân đối, thậm chí đi ngược hướng vì cung liên tục giảm. Rổ hàng mới duy trì khan hiếm thời gian qua khiến nhu cầu dồn nén. Kết quả là giá nhà liên tục tăng.

Nguồn hàng sơ cấp hạn chế cũng kéo nguồn cung trên thị trường thứ cấp sụt giảm bởi nhóm người có nhà không muốn bán.

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng đã gây áp lực lên nguồn cung, khiến giá Bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội tăng, chuyên gia của VARS cho biết là do cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị Bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, VARS cho rằng, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.

Bên cạnh đó, việc nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng. Nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào Bất động sản để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy".

Còn theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng có 2 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư, những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000 – 80.000 căn hộ mỗi năm.

Lý do thứ hai được ông Quốc Anh đưa ra là nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam.

Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn tiết lộ thông tin đầy bất ngờ, rằng lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM đã tăng 7,5 lần từ quý 1/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng 2 lần.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, giá chung cư sốt nóng là do đầu cơ. Trình bày báo cáo thẩm tra kinh tế xã hội tại phiên khai mạc kỳ họp thứ 7 Quốc hội khóa XV, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế đánh giá thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn. Nhiều phân khúc có dấu hiệu tăng giá trở lại, như chung cư ở trung tâm hay vùng ven Hà Nội đều cao đột biến.

"Thậm chí, căn hộ nhà xã hội đã qua sử dụng nhiều năm vẫn tăng giá, ngoài khả năng chi trả của người lao động", ông nói.

Nguyên nhân được ông Thanh chỉ ra là nguồn cung chung cư tại Hà Nội thực sự khan hiếm. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây. Trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt các gia đình trẻ còn rất lớn.

Cùng đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến chung cư sơ cấp và thứ cấp bị đẩy giá lên cao, người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận. Trong bối cảnh lãi suất tiền gửi thấp, ông Thanh cho biết tình trạng đẩy giá chung cư "trầm trọng hơn do tình trạng đầu cơ gia tăng".

Tình trạng đầu cơ đất đai gây ra nhiều hệ lụy, theo Ủy ban Kinh tế. Bởi người có nhu cầu thực không thể tiếp cận đất đai trong khi nhà đất bị bỏ hoang do đầu cơ. Nguồn lực xã hội thay vì dành cho đầu tư sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm lại bị "chôn" vào đất, làm tăng chi phí của doanh nghiệp, giảm khả năng cạnh tranh của nền kinh tế.

"Người có nhu cầu mua nhà đất để ở đang phải trả một khoản tiền lớn cho giới đầu cơ, nghĩa là lực lượng yếu thế trong xã hội, những người nghèo đang phải chi trả cho người giàu cho nhu cầu cơ bản về nhà ở", ông Thanh nói. Điều này khiến tình trạng gia tăng khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng trầm trọng.

Giá chung cư liên tục leo thang đã khiến nhiều người giữ tâm lý nghe ngóng, chờ đợi và trì hoãn kế hoạch mua nhà. Chính động thái chờ đợi diễn biến tích cực hơn về nguồn cung, giá bán trong thời gian tới đã khiến giao dịch của thị trường căn hộ chung cư giảm đáng kể.

Theo khảo sát được PropertyGuru Việt Nam thực hiện từ nửa cuối tháng 4 đến đầu tháng 5, thanh khoản của thị trường căn hộ chung cư đang có dấu hiệu chậm lại. Tại một số dự án, số lượng giao dịch phát sinh trong tháng 4 đến hiện tại đã giảm mạnh, chỉ bằng khoảng 1 nửa so với thời kì “đỉnh cao”.

Theo TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục duy trì đà tăng, nhất là tại phân khúc bình dân, trung cấp.

Trong khi đó, giá mua đi, bán lại của các dự án cao cấp, hạng sang có thể ghi nhận mức giảm nhẹ. Sau đó, khi nguồn cung nhà ở xã hội bật tăng, mặt bằng giá căn hộ sẽ xuống mức phù hợp hơn với người dân có nhu cầu ở thực. Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội và TPHCM dự kiến sẽ tăng trở lại.

Mới đây, báo cáo thị trường do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố cho biết, trong tháng 5 vừa qua, hiện tượng giá chung cư "sốt nóng" cục bộ tại khu vực Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt, giao dịch chủ yếu đến từ nguồn cung mới trong khi giao dịch thứ cấp dần ổn định trở lại.

Tuy nhiên, việc các dự án mở bán mới trong kỳ chủ yếu đến từ phân khúc trung cấp trở lên đã góp phần làm tăng mức giá bán bình quân tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Cần Thơ…

Cụ thể, tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, giá bán căn hộ ổn định so với tháng trước từ 26 - 70 triệu đồng/m2. Nhà phố có mức giá rao bán từ 40 - 176 triệu đồng/m2, tăng từ 3 - 4% so với tháng trước. Tương tự, giá nhà biệt thự cũng tăng từ 5 - 7% theo tháng lên mức 29 - 231 triệu đồng/m2. Đất nền giữ giá từ 17 - 60 triệu đồng/m2.

Tại miền Trung, giá căn hộ tăng 4 - 6% theo tháng lên mức 29 - 104 triệu đồng/m2. Các phân khúc khác giữ giá so với tháng trước.

Tại TP.HCM, có 3/5 phân khúc bất động sản ghi nhận tăng giá; trong đó, giá chung cư rao bán tăng từ 1 - 2% lên mức 29 - 82 triệu đồng/m2; phân khúc nhà phố từ 31 - 103 triệu đồng/m2, tăng 3 - 5% theo tháng; phân khúc biệt thự cũng tăng lên từ 63 - 329 triệu đồng/m2…

Đáng chú ý, trong tháng, các dự án sau khi đã mở bán vẫn tiếp tục công bố các chính sách bán hàng ưu đãi mới để tiếp tục đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ rổ hàng tồn. Các chính sách chiết khấu mạnh tay từ các chủ đầu tư (cao nhất lên đến 30%) đã góp phần đáng kể giúp cải thiện tỷ lệ hấp thụ trong tháng 5.

Đánh giá về phân khúc chung cư, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao của CBRE tại Hà Nội cho rằng trong thời gian tới nguồn cung nhà sẽ được cải thiện nên giá chung cư tại Hà Nội sẽ không thể tăng "nóng" như thời gian vừa qua.

Nhận định về giá chung cư Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết giá tăng vì khan hiếm là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối. Mặc dù thực trạng này có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo nhằm cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại nhưng trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Các chuyên gia của VARS cũng cho rằng, giá chung cư Hà Nội sẽ có điểm điều chỉnh, nhưng không nhiều. Đồng thời khuyến nghị để giá chung cư ổn định, cần có sự phối hợp giữa cơ quan Nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Trước tình hình hiện tại, nhiều người mua và nhà đầu tư băn khoăn có nên xuống tiền "chốt" chung cư. Ông Nguyễn Quốc Anh - lãnh đạo PropertyGuru Việt Nam cho rằng - người tiêu dùng cần xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

"Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn", ông Quốc Anh chia sẻ.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, trong trường hợp mua để đầu tư, người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên "xuống" tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc.

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội lưu ý, cần đặc biệt cẩn trọng trước những chiêu trò của môi giới bất động sản, nhiều môi giới tạo sóng, thổi giá, gây sốt ảo để ăn chênh lệch quá cao so với thị trường. Theo ông Điệp, hiện nay không hiếm môi giới dùng chiêu trò "lướt sóng" để ăn lợi nhuận bằng cách chỉ đặt cọc với chủ nhà, chủ đất sau đó rao bán lại, khi có khách mua thì họ sang tay ngay để ăn chênh lệch. Nhưng theo chuyên gia này, mức chênh lệch ấy cần phù hợp, không nên quá cao so với thị trường, khiến người mua mất dần lòng tin.