Người trẻ mua nhà: Cẩn trọng với đòn bẩy tài chính, tránh áp lực khi thị trường biến động

Làm sao để tránh “vòng xoáy nợ nần”?

Chia sẻ tại hội thảo "Đòn bẩy tài chính hiệu quả – Người trẻ sở hữu nhà” vừa diễn ra, TS Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường Tài chính – Bất động sản Toàn Cầu đã chia sẻ những phương pháp giúp giới trẻ vay mua nhà an toàn và hạn chế rủi ro.

Theo ông, trước tiên người vay chỉ nên giới hạn tỷ lệ vay tối đa 80% giá trị căn nhà để duy trì đòn bẩy ở mức hợp lý, tránh áp lực trả nợ quá lớn khi thị trường hoặc lãi suất biến động. Tiếp đó, tổng số tiền gốc và lãi trả hằng tháng không nên vượt quá 50% thu nhập ròng.

Đây là tỷ lệ Debt to Income thường được các tổ chức tài chính quốc tế khuyến nghị, vừa đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vừa giữ lại đủ ngân sách cho chi tiêu sinh hoạt.

Ông cũng lưu ý người vay nên ưu tiên các gói tín dụng có lãi suất cố định dài hạn, tối thiểu 3 - 5 năm đầu, để tránh những cú sốc tăng lãi suất bất ngờ sau thời kỳ ưu đãi. Bên cạnh đó, cần chuẩn bị sẵn quỹ dự phòng bằng 6 - 12 tháng tiền trả nợ để phòng trường hợp mất việc hoặc thu nhập giảm sút vẫn có thể duy trì thanh toán đúng hạn.

Ngoài ra, TS Nguyễn Trí Hiếu khuyến nghị người trẻ cần tính toán kỹ khả năng trả nợ trước khi quyết định vay, tránh tâm lý FOMO khiến dễ rơi vào bẫy vay quá sức. Việc lập bảng thu – chi và thử các kịch bản biến động thu nhập, lãi suất là rất cần thiết để đánh giá mức độ an toàn của khoản vay.

Ông nhấn mạnh: "Đòn bẩy tài chính là con dao hai lưỡi. Nếu không kiểm soát tốt, người vay dễ vướng vào vòng xoáy nợ nần, thậm chí phải bán nhà khi thị trường đi xuống hoặc thu nhập không ổn định".

Người trẻ phải tích lũy thu nhập 20-25 năm mới mua được nhà

Có một thực trạng đang diễn ra đó là việc giá nhà tăng quá cao so với thu nhập của người có nhu cầu, đặc biệt là người lao động và người trẻ.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, các khảo sát gần đây cho thấy người trẻ (22-40 tuổi) đang trở thành nhóm khách hàng chủ lực trên thị trường nhà ở, thay thế dần nhóm trung niên.

Theo ông, nhu cầu sở hữu nhà của người trẻ đang ở mức cao chưa từng có, cả về số lượng lẫn tỷ trọng trong cơ cấu người mua nhà.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, mức tăng thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà ở, dẫn đến khả năng sở hữu thực tế của đa số người trẻ hạn chế.

Theo đó, để mua được một căn nhà trung bình với diện tích 70m2, giá bán 3-4 tỷ đồng tại các đô thị lớn, người trẻ phải cần tới 20-25 năm thu nhập. Con số này cho thấy tỷ lệ giá nhà trên thu nhập ở Việt Nam thuộc nhóm rất cao, khiến người trẻ khó tiếp cận.

"Phần lớn cặp vợ chồng trẻ ở đô thị có thu nhập trung bình 20-30 triệu đồng/tháng đều phải thuê nhà hoặc sống cùng gia đình, rất ít người đủ tích lũy mua nhà thương mại khi chạm ngưỡng 30 tuổi nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình hoặc các chương trình tín dụng ưu đãi", vị này nêu.

Ông Hà Quang Hưng cho rằng cần tăng nguồn cung nhà ở, cần rà soát hoàn thiện thể chế, pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường bất động sản với nhà ở thương mại, bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ, khả thi.

Song song với đó là triển khai hiệu quả Nghị định số 75/2025 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất; giải quyết các khó khăn, vướng mắc tại các dự án tồn đọng, đặc biệt trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.

Với nhà ở xã hội, theo ông, các địa phương cần thực hiện, hoàn thành các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội và phát triển nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang theo định hướng của Nhà nước.

Một giải pháp ông Hưng nhấn mạnh là phát triển các mô hình thuê dài hạn, thuê mua. Ngoài ra, cần hỗ trợ tài chính cho người mua, để tăng khả năng tích lũy và giảm gánh nặng chi phí.

Giải pháp nữa là điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân, nâng mức giảm trừ gia cảnh cho người có gia đình, con nhỏ; cho phép khấu trừ một phần lãi vay mua nhà lần đầu khỏi thu nhập chịu thuế. Điều này tương tự như một hình thức hỗ trợ gián tiếp, giúp người trẻ vay mua nhà đỡ áp lực hơn về tài chính hàng tháng.